以房养老反向抵押评估的探究

 以房养老反向抵押评估的探究

肖柱 ,朱照新

广东南泰房地产土地资产评估有限公司

摘  要

我国的老龄化程度随着社会的发展和计划生育的继续实施而逐步加深，养老资金投入不足，产生了巨大的缺口，而我国现阶段的养老保障体系很难解决这个问题。养老问题越来越受到社会各界的高度关注，社会保障体系面临着严峻的挑战，以前的养老体系已经不堪重负，新的养老体系尚未得到充分的完善，相应的社会保险体系尚不健全，养老体系存在着很大的资金问题。因而，养老不仅仅是一个家庭的事情，也不仅仅是关于资金问题，而是一个非常重要的社会问题、民生问题，事关老年人的幸福安康，事关社会的和谐稳定。在这种严峻的养老形势下，如何尽快完善养老保障体系，改革创新养老保障思路，探索、开辟新的养老资金来源，具有极强的现实针对性和必要性。

本文研究的“以房养老反向抵押评估”模式，是老龄化社会背景下养老保障的一个新思路，也可能会成为我国拓宽养老资金来源、完善养老保障体系的一条新途径。文中主要研究两点：一是分析了国外不同的“以房养老”模式的优势和劣势，借鉴其成功经验，同时要避免其不利因素和存在的缺陷，开发出具有中国特色的以房养老模式；二是对我国现阶段养老模式探索的困境与缺陷进行可行性研讨，并且提出相应的解决思路和具体方案。要实现养老体系的完善、增加养老资金的来源、突破现阶段的养老困难，就必须突破既有模式，拓宽思路，开阔视野，创新研究。总结这些方式在中国所遇到的困难，旨在探索出一条适合中国现状的以房养老的模式。

关键词：养老保障，以房养老，反向抵押， 评估，

选题背景

随着我国计划生育政策的实施、人口出生率的下降与人们平均年龄的增长，我国现阶段面临着一个很严峻的问题，那便是老年人口比例的急剧增多。我国己经开始步入老龄化社会，这就出现了一个老年人的养老问题。相关数据显示，2021年末，中国人口为141260万人，比2020年末增加48万人。全年出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰；死亡人口1014万人，人口死亡率为7.18‰；人口自然增长率为0.34‰。2021年末，中国0-15岁人口为26302万人，较2020年减少528万人，占中国人口的18.6%；16-59岁人口为88222万人，较2020年增加247万人占62.5%；60岁及以上人口为26736万人，占18.9%，较2020年增加329万人。在具体的微观家庭中，更因独生子女政策的推行而引致的“四二一，四二二”式的家庭模式在我国的大量出现，不再是数个子女养育一个老人，很可能是两个子女要同时养育四五个老人。按照我国之前的养老方式，我们称为社会养老和养儿防老，但是当老年人口比例越来越大，将会给社会以及子女带来非常大的生活压力。

目前在大多数家庭中，还是数个子女养育一个或两个老人，但是全国老龄办目前表示，我国城市老年人“空巢家庭”比例己达49. 7%，接近一半。随着家庭两代人的代际矛盾加深，家庭养老功能的弱化成为很难逆转的潮流，赡养老人的义务变得相当沉重，这就需要人们采取更适应时代发展的新型养老方式。

从20世纪90年代开始，国内学者开始对国外以房养老的概念、产品、作用、运作模式等进行具体介绍，试图把这一新型贷款产品引入到国内，以期为我国的养老模式提供新的思路和新的方法。从公开发表的文献来看，最早引入反向抵押贷款的中国学者有曾祥瑞、胡江涛(1995)，他们较为详细地介绍了美国反向抵押贷款的要素、种类、贷款市场情况、风险及防范、对策等。最早在中国开展住房反向抵押贷款寿险服务的是孟晓苏，他认为“我国近几年进行的住房制度改革特别是公房出售，使得可以出售的公房基本已出售给个人，与此同时，居民踊跃购买商品房，我国城市拥有自有房屋的家庭已经高达80%。这意味着住房己经成为绝大多数城市居民的个人家庭财产。有了以上基础，今后在我国就可将扩大内需、健全居民社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，这种结合可以创造出许多新的金融产品和新的服务领域。其中在保险业发达的国家己经实行多年的反向抵押贷款的保险服务，老年人的私人住房为基础，对其实行晚年终生社会保障服务，就是一个成功结合的范例，值得我国引进和推行。”

进入新世纪后，我国对住房反向抵押贷款的研究开始细化，研究成果也多了起来。其具有代表性的就是范子文(2008)对于住房反向抵押贷款的相关理论基础做出了论述，认为推动我国“以房养老”事业的发展，首先应做好理论上的准备。张冉，范子文(2009)基于北京市的调查数据，通过建立多元选择模型，分析了影响住房反向抵押贷款需求的因素及其原因。柴效武(2003)发表了较多住房反向抵押贷款方面的文章，他认为在我国发展住房反向抵押贷款具有必要性、迫切性和可行性。作为住房反向抵押贷款的特例，柴效武提出了类似住房反向抵押贷款功能的“60岁前人养房，60岁后房养人”的养老模式。

以房养老的概述

及以房养老反向抵押评估的模式

所谓“以房养老”，简单地说，就是年轻时“以钱买房”，年老时“以房换钱”。“以房养老”的主要表现为住房反向抵押贷款模式，也称“反向抵押”，是实现以房养老的重要金融工具，也是一种新型的金融产品。它是指老年人以拥有产权的住房抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故，被抵押房产处置后用于偿还贷款本息，同时老年人仍保留房屋居住权的一种融资工具。这样一种和传统按揭方式相反的“反向抵押”养老模式。它是以住房为载体，金融保险为手段，养老保障为目的，是将拥有住房的价值，尤其是自己死亡后住房的剩余价值在自己生前提前变现运用到养老的方式。

反向抵押是以房养老的关键模式，其中有两种模式，第一种是美国模式:指老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构对老人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况以及老人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人;当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，将其进行销售、出租或者拍卖，用来偿还贷款本息;相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

另一种是新加坡模式:60岁以上的老年人将房子抵押给政府背景的社会公益性机构，该机构一次性或者分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，剩余价值(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

反向抵押特别适合一些孤寡老人，对于子女较为富裕、开通，以及子女在国外的空巢老人来说，这种养老方式也是比较合适的。目前不少50来岁的中年人对“反向抵押”比较感兴趣，因为和在职时相比，他们退休后的收入将明显降低，加上他们多为独生子

以房养老的诞生可以促进一个产业的诞生，它可以使银行、保险公司等金融机构的业务向多元化方向的转变，会使更多的部门参与其中，使得金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起，可以使房屋的评估机构重新来界定本行业的定位。

以房养老评估的对策及建议

由于以房养老的操作程序比较复杂，运作内容较广，加上它是一个新鲜的事物，不容易被老年人完全理解。因此，需要政府设立专门的贷款前咨询机构，由专业人士根据不同的老年人挑选适合他们的以房养老产品，提供准确的、全方位的咨询服务。当借款人完全了解以房养老的产品性质及各项收费状况后，才能签订贷款合同。同时，为从制度上尽量减少服务的不规范，应由政府设立与借贷双方无直接利害关系、独立的第三方咨询中介服务机构，尽可能避免不正当的操作行为。此外，同时要成立全国性的房地产中介管理组织和协调机制，制定统一的房地产评估管理办法和监管有效的评估程序，加强各项规章制度的执行，以公平、公正、公开的标准对房地产进行全面、准确的评估。然后，对执行情况与结果进行有效的监控，并及时处理相关投诉。此外，还要建立、健全以房养老法律咨询服务。我国目前的立法工作还很落后，许多部门都没有专门的法律法规，以房养老的相关中介服务更是如此。因此，为确保以房养老模式沿着健康的轨道发展，尽快建立、健全以房养老中介服务的市场准入原则，制定估价师的职业守则和职业道德标准，以增加透明度，实现以房养老法律服务的制度化、规范化，确保以房养老业务的健康发展。

以房养老在西方国家实施得比较顺利，关键是养老保障和国家房地产政策法规配套，以及相关的政策的支持作用。此项产品的推出与实施，其涉及的内容比较多，包括社会养老保障、银行、资产评估、保险等。因此，远比传统的房屋抵押评估贷款复杂得多。这需要一个良好的操作平台与操作环境。就需要国家相关法律法规来做支持。国外相关的养老经验表明，以房养老产品的健康发展，离不开一系列相关法律法规的保障，因此，必需要有一整套法律法规来规范市场主体的行为。这必然会波及到种种法规、制度的修订、完善与重建。我国如果准备开展此项业务，政府首先要扫除一些相关的法律和制度障碍，制定新的法律制度等。比如，在资产评估环节，应根据我国已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，按照程序化、法制化、规范化相统一的原则，研究制定出适合我国国情的《房地产评估管理条例》。

结论

个人认为，“以房养老”模式是一项创新的养老模式，既可以使老人依靠自己的房产获取经济来源用于养老，又在一定程度上缓解了政府的压力，社会效益明显，对我国养老事业的发展及和谐社会的稳定具有积极的推动作用，是应对我国老龄化危机的重要措施。虽然目前以房养老在我国并没有全面铺开，还不能代替传统的养老方式。但是，随着社会的不断进步与发展，人们文化素质的提高和思想观念的更新，作为一种新兴的养老模式，它在我国具有一定的生存和发展空间，应该成为养老保障的一种重要补充形式。而且，住房在我国的拥有程度越来越高，房产的市场活跃度越来越高。在这种背景下，应根据我国的具体国情充分发挥政府在以房养老中的作用，加强对以房养老的理论和产品开发研究，除了之前公布的北京、上海、广州等大城市的试点，还应该加大试点，引导和鼓励其他大中城市开展试点。同时加快立法，规范市场，建议颁布《房地产评估管理条例》和《以房养老管理条例》等法律法规，为以房养老的实施提供有力的法律保障。

参考文献

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