物业工程设施设备管理与维修的分析

物业工程设施设备管理与维修的分析

蔡淼先

中航物业管理有限公司  广东深圳518000

摘要：经济社会的高速发展带动了城市的发展，人们的生存空间已经渐渐的向着居民小区的方向过渡与发展。在现实层面中，随着城市用地情况的不断紧张，我国城市的居民楼也渐渐向着高层、多户的方向发展，在这样的一种高层居民区的形势下，如何加强物业设施设备管理与维修渐渐成了社会的热点话题。

关键词：城市化；高层住宅区；物业设施设备管理与维修

引言

时代发展社会进步，人们的生存空间环境也渐渐的发生着改变，人们已经渐渐的告别了田园小院，搬进了城市的居民小区中。居民小区是实行统一的物业管理，如何保证物业的高效性和及时性是众多业主们关心的事情。本文就从物业设施设备管理与维修入手，对物业管理展开详细的论述。

1.物业管理的内容

想要知道什么是物业管理，首先要清楚物业的概念。物业一词最早是由香港传入我国内地的，其含义比较广泛，包括财产产业、资产地产等多个方面，经过多年的发展，现在已形成比较完整的概念了。现今情况下的物业具体是指已经建成投入使用的各类房屋，包括相应的房屋建设和与房屋建设相配套的设备设施和具体场地。其中各类房屋建设可以是住宅区或单体的其他建筑，也可以是综合商住楼、高档写字楼等。与房屋建设相配套的设备设施和场地具体既包括房屋内外的各类设备，也包括公共市政设施，有时还会包括相应的场地、庭院等。

同理可知，物业管理是对物业相关活动的相应管理方法和制度规范。新时期的物业管理，具体是指物业专门机构的相关工作人员依照相关合同或契约，对已经竣工、验收、投入使用的各类房屋建筑（具体包括相应的房屋建设、房屋附属配套设施及相应的活动场地等）以经营维护的方式进行管理，具体操作中还会包括对住宅房屋区域周围的安全环境、清洁卫生等进行统一的专业化管理。物业管理的目的是向住宅区所有人提供全方位的综合性服务。随着我国住宅区管理水平的不断提升，相应的住宅区物业管理的对象已经逐渐的明确了相应的物业，其服务对象是住宅所有人，从经济学角度来看，物业管理是一种集管理、经营、服务、售后为一体的有偿劳动，物业管理是实现社会化、企业化、专业化经营的必经之路，对于实现社会经济、环境效益同步增长具有很强的现实意义。

2.物业设施设备的管理概况

二十一世纪以来，我国物业取得了很大的发展，相应的物业管理内容也渐渐的完善起来。随着人们住宅水平的提高，相应的新时期物业管理的有关方面也渐渐的成熟起来。现阶段，物业管理具体包含对住宅社区相应的基础建设或共用部位进行专业的维修、养护和管理，按时检查相应的物业共用设施设备，及时对物业共用设施设备进行维修和养护。物业管理在一定程度上还承担着住宅区相应的安全检查工作，具体体现在对相应的物业管理区域进行相应的巡视和检查，对住宅区供水、供电、供气、电信进行安全性排查，对物业管理区域内相关管线和设施进行维修养护，加强住宅区管辖区域内装饰装修管理，必要时配合相应的专业检查团队和检修团队进行必要的协调和管理。同时物业管理包括对住宅区相应卫生和环境的保护工作，要清洁卫生，收集垃圾等，保持物业共用部位和相关场地卫生的整洁。也要注意住宅区绿化的维护工作，对公共绿化、水景建筑进行相应的养护和管理。

3.物业工程设施设备管理与维修工作的要点内容探究

目前来说，随着房地产业的不断发展，相应的物业设施设备管理与维修的相关举措也渐渐的变得合理化。物业设施设备管理与维修的相关举措具体包括物业电气设施设备管理、排水设施设备管理与维护、供暖设施设备管理与维修、空调设施设备管理与维护维修等。在上述的物业设施设备管理与维修中，一定要紧密结合现代住宅区物业设施设备的管理范围，在具体实施中明确相应的维护维修详细工作内容。另外物业设施设备管理与维修的相关举措中也包括对通风设施设备管理与维护维修及消防设施设备管理等，总而言之，物业设施设备管理与维修的相关举措涵盖面比较广。

（一）防盗监控系统的管理与定期维护

在防盗监控系统的管理与定期维护工作中，需要完成的主要工作内容如下所示：第一，监视器图像不清晰的问题处理。对监视器上的旋钮进行调节，判断问题出现原因是否为调节不当；对视频线的紧固情况展开检查，判断问题出现原因是否为视频线松动；对镜头的焦距实施校正处理；对镜头、防尘罩表面区域存在的灰尘或污垢进行全面清理；对摄像头或镜头的完好情况落实检查，判断问题出现原因是否为硬件设备损坏。第二，监视器没有图像的问题处理。对摄像头的通电情况实施检查；对摄像头视频连线的完好程度进行检查，判断问题出现原因是否为视频连线断裂；对摄像头的完好情况落实检查，判断问题出现原因是否为硬件设备损坏。第三，控制器不能控制的问题处理。对控制器有无控制电压的输出展开检查；对输入插件、输出插件的完好情况落实检查，判断问题出现原因是否为硬件设备损坏。第四，系统定期养护。以月度一次为频率检查、养护防盗监控系统。在此过程中，需要完成的工作任务包括检查并清理防尘罩与镜头，对降温风扇落实清洁，结合标准规定调整校对镜头焦距；展开对摄像设备支撑杆的固定及防腐性能的良好程度、现实情况实施检查与判断；对系统连线的紧固程度进行检查；针对设定在室外环境下的摄像设备与监控系统，要求对避雷针的设置情况以及防风防雨性能、防尘罩的密封程度展开全面检查。

（二）消防系统的管理与定期维护

（1）气体自动灭火系统

第一，月度保养维护。参考贮存器压力指标对贮存压力展开检查，如相应数值在规定值的±10％范围内则表明该项检查合格；判断系统内是否存在机械损伤和失灵问题，并对所有的铅封和保险带完好程度实施检查；检查是否存在封堵喷嘴喷射灭火剂的杂物，全面清洁剔除。

第二，年度保养维护。除落实月度保养维护项目之外，还要清洁所有火灾探测器，并检查连接牢固程度；触发所有探测器，对控制器和警铃的响应情况展开全面检验。

（2）烟温感系统

随机抽选总烟数的5％作为抽检对象，以月度一次为频率对烟温感系统的运作情况、性能现状展开试验检查。在此过程中，将试验烟源设定为燃着的香烟，将其放置于抽选的烟温感报警感应装置附近，以此判断烟温感系统的灵敏程度。保证合格率为100%，一旦发现存在任意一个试验样本不合格，除了要实施检修之外，还要进一步抽选总烟数的10％作为抽检对象（排除前一次试验样本）再次展开对烟温感系统的运作情况、性能现状的试验检查，直至保证合格率为100%后停止。

（三）办公楼物业节能管理措施

转变思想、树立节能管理观念。在实际管理过程中要树立节能管理观念，明确物业设施设备节能管理中的主要责任和义务，要从可持续发展的角度提高物业设施设备管理理念。物业设施设备的节能管理要从工作中去实践，只有物业管理企业了解设备节能管理的责任，才能够在最大程度上提高节能管理的目标。树立完善的节能管理理念，物业管理部门应当积极配合，完善各项的管理工作内容，才能有效提高能源节约措施的应用程度。

制定完善的节能管理制度和管理措施。物业管理部门应当加强内部管理工作，不断提出有利于物业设施设备节能管理的措施，建立完善的节能管理制度和考评体制，不断刺激人员的节约行为，才能够提高资源节约措施的作用。同时物业管理部门应当不断完善管理制度，增加设施设备节能管理工作的相关规定，确保物业和业主之间能够共同努力，才能够实现减少能耗。

通过技术创新，不断改进节能控制系统。目前我国已经有了很多成熟的节能管理软件，可以根据办公楼的设施设备情况选择合适的节能软件进行节能管理，或者物业管理企业也可以研制相应的配套节能控制系统来实现对办公楼的节能管理工作。合理利用节能软件，能够有效降低办公楼的能耗情况，并且在该过程中会受到很多业主的认同，能够有效提高物业公司的实力，从而有效增加了物业管理企业的经济效益。

规范管理，提高节能管理成效。结合规范化的节能管理工作能够有效提高节能措施的实际作用。第一，在进行管理工作过程中要做好设备的维护保养工作，定期对相关设施设备进行保养，能够有效降低能耗，能够有效延长设备设施的使用时间。应当作出详细的年度维修计划、月维修计划以及周维修计划，并且安排专业人员进行跟踪监督，确保设施设备的维护保养工作处于正常状态。第二，定期做好对设施设备的巡视检查工作，及时发现问题，采取措施进行解决。设计完善的巡视计划，能够对所有的设施设备进行科学化的巡视，将故障问题全面消除，能够有效减少设备在工作中的隐患问题，从而有效提高设施设备的利用率。第三，要做好设施设备管理人员的培训工作，利用节能管理培训能够有效提高工作人员的节能意识，增强节能技术，增加操作维护人员的节能管理知识，能够有效提高节能管理工作的正常运行。

总结

物业设施设备管理与维修工作虽说在近几年取得了不错的成效，但仍旧有很大的发展空间。最后谨以本文祝物业设施设备管理与维修工作进展顺利。

参考文献

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