房地产企业工程设计管理的关键点控制

房地产企业工程设计管理的关键点控制

刘轩志

天津招正房地产开发有限公司    天津市    300110

摘要：设计阶段是影响房地产企业建筑工程建设工作的主要环节之一，如何开展建筑设计管理，是企业需要重点思考的问题。联系建筑行业发展现状来看，建筑设计管理明显存在一定的不足之处，致使建筑设计与实际施工之间的对接产生偏差，阻碍了建筑项目品质的进一步提升。

关键词：房地产企业；开发设计；管控要点

1.房地产企业建筑工程设计管理的关键点控制策略

1.1横向维度控制

1.1.1建筑工程方案设计阶段

方案设计要求设计人员能够对工程所在区域的整体进行研究，充分分析项目。在设计管理过程中，需要审查方案设计内容是否符合整个项目的实际情况，分析设计的建筑物定位是否符合房地产设计要求，审查建筑物是否能够很好的融合到周围道路与规划中。

1.1.2初步设计及施工图设计阶段

初步设计与施工图设计的管理，需要结合具体的数据参数与现实情况，分析设计内容的可行性，审查施工图纸中各部分设计的合理性、规范性，及时发现不符合要求的部分，提出整改意见。设计管理人员可以结合当地城市中心房地产规划方案确定建筑物整体设计定位是否符合要求。还需要结合数据资料，分析施工图纸中各个专业设计是否合理，比如：强弱电的设计是否可以满足智能楼宇的走线需求等，为建筑工程设计的最终定版提供保障。

1.2纵向维度控制

从纵向维度的设计阶段管理体系构建，设计环节质量控制，协调各个部门合作共时性是房地产企业建筑工程设计管理的控制策略。

1.2.1构建设计阶段管理体系

建筑工程的设计管理任务量较大，管理难度较高，需要以系统的管理体系保证工作的有序性。因此，房地产企业要根据该地块项目性质，深入分析房地产建筑物的市场价值，以此确定建筑材料的选择方向、前期资金与后期造价。之后，根据建筑物设计定位，成立设计管理专项小组，将具有丰富整体设计管理与专业设计管理的人员纳入小组中，同时保证各个专业都有其专门的设计管理负责人员。之后，根据建筑工程建设预期目标，制定阶段性设计管理目标，提出管理要求及管理制度，形成完善设计管理体系。

1.2.2加强设计环节质量控制

充分发挥设计管理对于提升建筑工程质量的有效性，主动配合工程质量管理工作。实际过程中，设计质量的关键因素是本建筑工程的质量控制流程、标准构建工作。因此，需将各项对应的标准规范严格落实于设计活动中。针对设计服务活动、设计文件，需要设计管理人员结合业主需求，利用大数据技术与人工智能技术，实时查看设计成果，将设计的质量控制贯穿于设计管理全过程。

1.2.3协调各个部门合作共时性

协调各个部门的合作是实现设计管理的主要手段之一。该建筑工程的规模较大，不仅存在几十个专业，而且各个专业的设计过程都需要细化分为多个设计环节，由设计单位、建设单位、业主单位、专业顾问等多方人员参与。此时设计管理人员必须发挥自身的协调能力，利用内部系统对各个专业人员进行联系，将各方人员拉入小环节的设计管理沟通微信群，设计标准的沟通模板，从而提高沟通的高效性、实时性。

2.房地产企业工程设计管理问题分析

其一，缺乏强化建筑设计的意识，忽视建筑设计管理的重要价值。结合当前建筑项目管理实践来看，许多建筑单位的管理部门更多注重的是实际施工环节，而对设计环节的管理力度并不高，尤其对于设计环节与施工环节的对接管理的重视程度更低，存在单纯验收和审核设计结果的情况，这种缺乏全程动态管理的理念并不利于建筑设计正面作用的发挥。究其原因，主要在于建筑单位或企业领导层对建筑设计环节的意识站位不够高，尚未意识到设计工作对整个项目投资以及整体品质所产生的影响，对建筑设计工作可产生的积极效应还不够明晰。

其二，建筑设计管理体系尚不完善，各个管理环节存在运行滞固阻塞的问题。近年来，我国建筑行业得到飞速发展，但具体到建筑施工的实际运行管理之中，不难发现部分管理流程还存在一定问题，尤其建筑设计环节的运行制度还不够完善，导致建筑设计管理质量难以提升。具体问题例如，在建筑设计招标环节中存在恶性竞争情况以及严重的行业保护行为，致使建筑设计招标缺乏公平公正性。再如，施工阶段的设计管理举措不够到位，只注意到施工图审查以及后续工作交接，而并未对施工标准进行现场巡察，也未针对设计变更问题进行上报和签证，致使建筑设计与施工环节产生偏差。除了具体工作环节存在问题以外，建筑设计管理组织也不够完善，存在组织结构分散、管理人员不足等问题。

其三，建筑设计管理人员的专业水平还有待进一步提升。书中指出，建筑设计管理是一项复杂的综合性管理工作，其要求管理人员对建筑设计流程与标准足够了解，同时能够基于设计标准的逻辑与系统参与到设计标准制定环节中，还要能够根据设计图、设计模型等内容对后续一系列设计工作和施工进行分析，确保设计与施工的一致性。但目前许多建筑企业和单位并不具备专门的建筑设计管理人员或雇佣专业性不强的人员来进行相关工作，甚至还有部分管理人员身兼多职的情况。在这种情况下，建筑设计管理人员的专业能力显然达不到标准，其业务能力和综合素质较低，如果建筑企业和单位不对这部分管理人员进行系统培养，后续这部分管理人员也将难以在实际工作中发挥应有作用。

3.房地产设计管理控制

3.1红线管理

红线包括工程建设用地红线，施工临时设施（大临设施、大件制作、施工人员生活设施用地红线。关于用地红线管理有以下4种情况：

1）新厂设计中避免建筑物轴线与用地红线重合布置，用地红线与建筑物轴线间考虑基础位置，在布置用地红线外的管线时，充分考虑管线开挖对基础的影响。若困难条件下建筑物轴线必须和用地红线重合时，需将超出用地红线部分提供给总体管理单位，协商解决。

2）单体项目设计中所有新建设施及其基础一般不容许超出用地红线，同时考虑宽裕的基础、坑池施工等因素对红线的影响。

3）老厂改造项目，不但要考虑新建设施不超出用地红线，而且要考虑新建设施周围现有建构筑物（尤其是煤气柜）、铁路、道路、管线、电缆等设施的情况，保证新建设施与现有设施的安全间距满足设计规范，同时要考虑新建设施的施工可行性。

4）由于临时设施一般会在厂区建成后拆除，所以在布置时尽量避让永久性设施，将其布置在绿化或者预留的场地上，如果临时设施（比如供水管、建构筑等）在厂区投产后仍将保留，总图布置时需统一考虑各个设施的位置，临时设施尽量布置在永久设施的旁边，尽量不影响永久性设施的布置、施工，比如，将临时用电线路尽量采用架空铺设，路由与照明线路一致，由于厂区照明灯杆一般施工较晚，不会受其影响。

3.2各种接口管理

主要包括原燃料接口、单元道路接口、能源介质管线接点。接口管理在总体设计管理过程中非常重要，也是工作量相当大而烦琐的工作，一旦开展施工图设计，就要将接口的位置（平面位置及接口标高）、接口的数量、接口处能源介质计量方式等确定下来；而且接口的确定必须经业主、各单元设计单位及全厂总体设计单位各方会签商定，并且应纳入全厂统一技术规定管理。

3.3竖向设计管理

包括场地标高的确定，台阶的连接形式，道路及铁路的净空要求和地上地下管线的敷设方式及竖向交叉协调管理（特别是冻土地段及场地紧张地段对土建基础埋深的要求）等。

3.4资料管理及电子版总图管理

全厂总图管理的一个重点就是全厂电子版总图的管理，随时更新全厂的总图，对各单元用地红线外的设施布置（包括平面和竖向）要有全面的把握。比如，单元内的平面布置变化引起管线交接点的位置发生变化，需要及时通知管线专业相关设计人员进行相应修改或者采取其他应对方案，再比如单元内增加、减少或者调整道路出口，需要及时检查红线外的管线及其他设施是否要随之修改，或者与其协商调整道路出入口位置等。

在项目设计管理过程中要做到注意各种往来资料的及时收集、有序地归档整理、更新；及时发现问题、提出解决问题的方法；对于项目各阶段的设计流程、设计内容、设计重点要有详尽的了解以及在设计管理过程中更要注重电子版总图的及时更新，保持电子版总图的完整性和准确性，这样才能为总体设计管理提供可靠的依据。

结语

综上所述，要加强对工程建筑设计的管理，深入研究设计管理机制与设计团队的现存不足，同时加强在设计阶段、施工阶段与整合管理阶段的工作力度，充分发挥设计管理作用。今后的设计管理实施过程中，需要把握工程设计要求，深入工程设计的各个环节，构建健全的设计阶段管理体系，以设计管理缓解质量控制难题；还需要起到协调各部门合作的作用，为建筑工程的设计与实现提供有力保障，为房地产企业建筑工程设计管理体系的完善提供借鉴依据。

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