新形势下房地产项目管理问题及应对措施探讨

新形势下房地产项目管理问题及应对措施探讨

李翀

杭州融祥置地有限公司  浙江杭州  310000

摘要：随着社会的发展,各大房地产企业之间的竞争越发激烈。如何做好房地产开发的项目管理工作,是房地产企业面临的严峻挑战。只有降低建筑成本,不断创新、丰富房地产管理模式,才能够提高企业的利润,塑造企业的品牌形象,从而推动房地产企业的不断发展。基于此，对房地产项目管理问题进行研究，以供参考。

关键词：新形势；房地产；项目管理；问题及应对措施

引言

在中国经济高速发展的背景下，中国的房地产企业也得到了充分的发展。但与此同时，经济形势也越来越严峻，房地产企业所面临的风险在不断加大。为了使房地产企业能够在激烈的市场竞争中站稳脚跟，房地产企业必须做出改变。因此，房地产企业需要从自身的管理出发，不断加强与提高自身的管理水平。对于管理中的项目管理，需要格外的重视，因为项目管理是整个企业管理水平的重要体现，也是最终产品质量成败的基础。房地产企业不仅要不断提升自身的项目管理水平，更要加强对管理质量与利润成本的重视，使得管理质量与利润成本更加精细化。只有这样，才能保障房地产企业有序地开展业务工作。

1房地产项目管理的概述

房地产项目管理的定义一般是指：对房地产项目全周期的详尽管理及规划，具有涉及专业多、领域广等特点。房地产项目管理一般包含房地产项目的启动、设计、施工以及建成后的竣工决算等方面。任何一个环节的内容如果达不到要求，都将会制约整个项目的平稳运行，更严重将提高项目成本，致使项目盈利降低甚至亏本，所以必须提高对房地产项目管理的认识。国内社会经济的快速发展，特别是2008年金融危机以来，我国的房地产行业已逐步成为支撑国民经济的领头行业。同时，随着物质生活水平的不断提高，人们对于居住环境要求日益提高，传统的房地产项目的管理准则、办法等越来越过时，呈现滞后性，无法满足时代发展的需求，迫切需要对房地产项目的管理准则、办法进行突破和创新。房地产项目具备建设周期长、不确定因素多、投资体量大等特点，所以在实际的管理过程中所面临的风险也相当大，因此房地产开发商就必须科学管理房地产项目，对风险进行评估和梳理，结合项目的实际情况制定应对措施。

2新时期房地产创新型管理模式的特点

2.1符合现代经济市场的发展趋势现代经济市场处于不断发展、转型的关键阶段，现代创新型管理模式下也是这种转型与调整所带来的产物。现代创新型管理模式是从企业现状出发，因地制宜地实施适宜有效管理措施的手段。

2.2企业经营战略更加科学

市场经济本身就存在很多多变的因素，以往企业不注重研究市场经济的发展趋势和企业自身的现状问题，相关的经营战略也是只追求眼前的经济利益不注重长远发展。然而，现代创新型管理模式相较于原先的创新型管理模式，更加注重企业投入成本的有效性，通过价值分析衡量其投资的有效性；更加注意现代市场的发展趋势，追求企业可持续发展的长期利益。因此，在现代创新型管理模式下企业的经营战略会更加科学。

3房地产项目管理问题

3.1施工成本管理问题

房地产项目在管理过程中，少数从业人员因为业务能力不够，在施工管理中并没有认真落实每一项规范管理。比如，施工人员对施工图纸了解不够，就不能从深层次掌握研究整个施工过程，不能制定有效的施工应对措施及施工方案，将极大影响项目施工的总体进度。施工成本的管理对于房地产项目至关重要，因此对于施工成本的管理应该做到全面性。从业人员在施工过程中的管理操作也是十分复杂。提高项目施工成本管理的效率，给房地产开发商的投资提供良好的盈利基础，就必须加强与参建单位和各个部门之前的对接，发挥团队合作能动性，共同解决成本管理的困难，优化成本管理方法。

3.2施工质量管理问

当房地产项目到施工阶段后，影响项目管理决定性的因素就是对现场施工质量的管理。在施工过程中，房地产开发商如果无法保证施工总承包队伍的施工质量，就不能确保建成后的商品房投入正常使用。房地产开发商必须保证房地产项目的施工质量，才能得到购房者的认可，从而提高自身在国内外房地产市场的竞争力。需要强调的是，因为施工质量达不到要求，导致建成的房地产项目不满足相关标准。

3.3企业的员工整体素质水平难以满足新形势的要求

因很多房地产项目经营班子和核心领导团队都将注意力集中在业务项目的实施当中，故而总是会忽略内部管理的提升工作的展开，再加上团队中管理者水平参差不齐，对于管理水平培训和培养不够重视，认为费用支出不划算而且管理者并不够重视对于这些职员的进一步培养，这就使得管理团队项目管理的能力很难提高墨守陈规，创新意识不强，难以满足新形势的要求，进一步导致房地产企业的项目管理工作的完成情况受到了影响。在这种情况下，那部分本身资质水平就不过关的职员也很少会选择发挥主观能动性去顺应新形势发展，这对于项目管理工作的进一步拓展来说是不利的。此外，很多房地产企业并未尝试将新兴技术运用到项目管理实践工作当中，新技术的普及化也不高无法实现中国当前房地产企业发展对于项目管理工作的要求。最后，处在现阶段的项目管理工作总是会出现内容重复、涉及广泛等一系列问题，甚至工程质量达不到预期，交叉作业出错，导致水电施工进度缓慢、作业返工，结构与安装配合不当，专业施工顺序人为颠倒，墙体、楼板渗漏时有发生。这些特征性因素会对新形势房地产企业的项目管理工作产生进一步阻碍。

3.4准备工作不足,管理体系有待完善

前期准备工作不足是房地产开发项目管理中存在的主要问题。在房地产开发过程中,房地产企业需要结合建筑图纸,做好施工设备准备、项目技术人员招聘、工程技术成本概算、施工方案拟订等一系列工作。现阶段,我国房地产开发项目管理前期的准备工作有待进一步完善,很多房地产开发商只关注到开发项目的配套设施是否完善,却很少关注开发项目的管理体系是否完善。只有拥有完善的管理体系,才能够确保房地产开发项目的顺利进行。另外,完善的管理体系也是保证房地产开发项目正常运行的关键。由于很多开发商过于关注项目配套设施而忽略项目管理体系,所以房地产开发项目的质量难以得到保障。如果前期准备工作不到位,管理体系也不完善,那么这样的开发项目很容易遭遇烂尾问题。

3.5企业对于现代化管理手段的运用不够

发展企业项目管理信息化网络化所涉及的变化包括企业管理的概念、模式、合约监管以及资金流动。许多管理者对此类问题他仍然采用传统方法，缺乏一定创新思维。没有充分意识到创新在项目管理过程中的重要性。一些企业的管理者只关注企业当前发展，只关注企业每年的经营报表和当前的盈亏，而不在公司项目管理上投入太多精力，他们没有找到一些创新的智能化管理手段来规范企业的内部组织，也没有注意到网络和信息的发展，导致企业市场缺乏一定的竞争力，在一定程度上限制了企业的发展。由于网络的使用还不够普及，许多项目管理工作仍然停留在最原始的人工处理中，不知道从新技术、新管理要效率。因此，相关企业的领导和管理者应该更加重视项目管理，以确保企业的健康发展。

3.6验收机制不够完善

工程项目验收机制不完善同样也是房地产开发项目管理过程中存在的一个主要问题。部分房地产企业缺乏责任意识,认为自己开发的项目经相关部门验收合格后,就和自己没有任何关系了,从而降低对项目的关注度。这往往会导致很多项目因缺少资料而影响交付期限。另外,如果验收机制不够完善,房地产项目的安全性就不能得到充分保障。目前,我国房地产市场的验收机制有待进一步完善。部分房地产企业将工程验收工作转嫁给施工队伍,自己却脱离于工程质量的验收工作之外。由于房地产企业秉承着这样的错误理念,所以一旦工程项目出现问题,就会出现互相推诿扯皮的情况。

3.7企业各部门之间的合作与沟通不到位

在许多房地产公司中，部门数量众多，但不同部门之间存在职能不明确和职能的重复，每个部门都独立工作，很少相互合作和沟通，每个部门的工作都应该根据企业的现状来进行。如果没有与其他部门的合作与沟通，就无法掌握企业的真实细节，导致各部门之间的工作脱节，特别是在当下，行业形势压力较大，销售工作作为中心工作需要各部门相互配合，工程进度、营销中心的建设、样板间的打造、维护等都需要各部门、各合作单位相互配合，否则，不利于企业的实际发展。

4新形势下房地产项目管理问题应对措施

4.1做好探究考察，完善准备工作

在项目施工前期,管理人员一定要做好相应的考察工作。由于房地产开发项目对实际施工环境有着较高的要求,所以管理人员在施工前一定要对当地的实际情况进行考察：先明确当地的气候条件以及地形特点,再确定房地产项目所需要的材料以及施工技术。这样不仅可以从根本上提高房地产项目的施工质量,还可以进一步提高管理效率。另外,在正式施工前,管理人员需要严格检查施工设备的完好性及原材料质量,为工程项目的顺利实施提供坚强的物资保障。

4.2提高信息技术与项目管理的融合

为了能够进一步加强对企业数据的统一管理，相关管理部门需要对信息技术充分开发与使用，研发具有公司项目发展特点的管理软件。通过大数据分析、信息技术、BIM在设计、施工、管理上的应用，能够更好地提高企业项目管理的精细化水平和工作效率，进一步完善现代企业项目管理制度，一定程度上增强市场上的竞争力。当然，项目管理信息软件的开发需要企业引入第三方或一批有能力的技术开发人员，在熟悉了企业运营情况与规律之后，针对企业特点研发出适合企业项目管理的软件，与此同时，相关项目管理人员要将信息技术与实际的管理工作结合起来，让信息技术贯穿项目管理的始终，进一步提高企业项目管理的创新型技术，完善创新型管理模式，推动企业的进一步发展。

4.3加强分层管理方式的应用

当建筑工程项目管理工作开展时，为了对工作效率与质量进行保障，房地产企业可以借助分层管理方式的应用，制定中长期或短期的项目规划，分别设置管理目标，结合激励与奖惩机制，激发出企业员工工作的积极性，使其主动参与到日常生产及管理过程中，并加强各个部门环节之间的协调配合，营造出更加优质的企业生产运营氛围，提高日常工作效率与质量，为房地产企业自身的健康发展奠定坚实基础。

4.4加强专业管理团队的组建

在过去，由于企业领导的忽视，当艰难主工程项目管理工作开展时，其专业人员数量与专业性都存在较大不足，影响着实际工作效率与质量的提高，同时还会增加不良问题出现的概率；为了改变这一现状，企业领导需要加强传统工作理念与方式的转变，提高对项目管理工作的了解与重视程度，并加强与有关部门的协调配合，积极组织培训教育活动，对项目管理人员自身专业素质、技术能力、责任及创新意识进行培养提高，同时还可以创新薪酬激励与奖惩机制，向外界招聘优秀人才，结合企业年内部员工，共同组建起一支专业化项目管理团队，借助现代化技术与设备设施的应用，在最大程度上提高管理工作水平，进一步保障房地产建筑工程项目管理领域整体的健康发展。

4.5强化对于工作人员能力和素养的培训

只有工作人员的能力和素质能够真正过关，才能使得符合信息时代发展要求的房地产企业管理核心理念和新型的服务方式得到落实。因此，房地产企业管理人员应当定期组织企业内的工作人员参与培训，使得工作人员的工作能力和职业素养不断得到提升和优化，其自身的服务水平也能够得到与时俱进地提升，从而使得基于信息科技发展趋势的房地产企业管理核心理念被正式推进应用。首先，房地产企业必须转变自身的观念，增强员工信息化管理理念，更是关乎企业生存发展的大事，是现代企业发展所必备的工作。企业管理人员要因地制宜，对展开培训工作的环境进行详细的分析，分析企业对于培训管理人才的需求。同时再对全体员工的业务能力和工作态度进行分析，再结合员工自身的诉求，分析得出受培训员工对企业自身的回报率，再建立科学统一的管理培训体系。其次，在企业开展管理培训工作之前，必须对企业职能岗位需求、员工的整体素质、企业后续的发展进行全面的分析，从这些结论中来制定满足于企业自身需求的培训内容。培训内容要杜绝假大空和形式化主义，让受培训员工真正感受到企业对于管理培训的重视，从而能有效提升管理培训的效果和企业的工作效率。

4.6提升服务管理信息系统的安全性

房地产企业在建设互联网信息系统的时候，还需要注重采用各种措施来提升系统的稳定性和安全性。譬如为不同的客户创立专属的信息数据库，并且建立安全系数高的防火墙，从而为不同的客户的隐私信息提供安全保障，确保客户均能对房地产企业的互联网系统给予充分信任，并且使得客户能充分利用互联网资源来获取信息。

4.7地方政府主管部门应承担和落实监督监管职责

加强房地产相关信息的共享，打通银行和网签交易系统之间的信息交互渠道，保证有关部门和监管银行能够实时掌握预售资金的动态信息。开发商一旦有迹象企图抽逃、虚假提取预售资金，有关部门可以责令监管银行立即暂停相关手续、流程的进度，并暂停其网签备案资格

4.8进一步明晰项目管理各部门职能边界

根据项目实施流程合理设置公司组织架构，明确各部门职责，分配项目费用，项目费用包括管理费用、销售费用、财务费用、工程前期费、主体工程施工费、配套设施费用等，而用在人员的薪酬是管理费用。项目管理部门必须和项目管理岗位的人员和项目负责人建立合作关系，并完成对于项目经费分配方案的共同制定。同时在设立项目经费分配的规范标准，国家有项目估算价、概算、预算等按照工程量清单计价原则计算，需要考虑成本支出项目的浮动比例，从而积极探索审核结余费用的制度，由具备审计和造价审核资质的单位负责跟踪审计，提升项目管理工作开销的合理性。项目管理部门还要明确项目申报阶段和完成阶段的时间，并针对结余资金制定相应的管理制度，从而降低出现项目数据虚报情况的可能性。此外，房地产企业在规划项目管理部门的工作任务时，需要将项目管理作为重点任务，还需要在规划项目管理流程时对市场关系进行分析和调研。资金管理制度，根据合同支付工程和监理等中介费用，预留工程项目保修金，项目如果是项目管理公司负责，则由项目公司全权负责上述工作。

结束语

房地产开发项目管理部门与其他各个部门需要进行直接有效的沟通,不能因相互推卸责任而耽误工程的进度和工期,以保证房地产开发项目的工程质量。另外,管理人员一定要结合实际情况对房地产项目的影响因素进行分析和总结,加强内部资源配置,做好设备及技术准备工作,有效提升房地产开发项目管理的工作效率。未来,房地产企业间的竞争会越来越激烈,因此房地产企业的管理人员要高度重视项目管理工作,进一步明确开发项目管理的主要内容和具体要求。

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