唯一住房强制执行的可行性研究

唯一住房强制执行的可行性研究

赵伟航

河南昌浩律师事务所 河南郑州市 450000

摘要：强制执行生效法律文书的过程中，通常遇到被执行人仅有唯一住房可供执行的情形。究竟是保障被执行人的生存居住权，还是保障申请执行人的债权，是司法实践中通常会遇到的问题。如何平衡债权人的权益和被执行人的权益，对被执行人的唯一住房进行处置是司法实践中亟待解决的问题。

关键词：唯一住房   强制执行   可行性

一、唯一住房的概念

唯一住房即登记在被执行人名下，可供被执行人生活的唯一居住房屋。但是该如何定义“唯一”和“住房”，我国现行法律尚未有明确的规定。这也就造成了在执行过程中，法官适用自由裁量权界定“唯一”和“住房”的标准时存在差异。在实践中，大多数法院不单以不动产登记部门出具的唯一房产证明即认定被执行房产是唯一房产，当被执行人有宅基地、小产权房，或因客观原因不能办理房屋产权登记证明但是实际可以居住的房屋时，法院不会认定争议的房屋是“唯一”的。同时，在认定“住房”性质时，也不仅仅以房产登记信息中房屋产权性质认定是否为住房。

二、唯一住房在执行程序中遇到的困境

2.1 法律规定的困境

2004年，最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，第六条规定[1]法院不得拍卖保障被执行人及所抚养家属生活所必须的房屋。此规定一出，即引发了轩然大波。被执行人以该规定作为规避执行的依据对抗强制执行，导致债权人的债权无法得到清偿。为了保障抵押权人实现抵押权，最高人民法院于2005年针对设定抵押权的房产执行作出规定，确认设定抵押的房产可以强制执行拍卖，但需给予被执行人一定的宽限期，必要时可以给被执行人提供临时住房[2]。随着2012年《民事诉讼法》的修订，又一次规定了要保留被执行人和其扶养人的生活必需品[3]。在执行程序中，被执行人往往误解该法律规定，以唯一住房为由提起执行异议，要求停止强制执行。

2.2 法律理解适用的不一致

现行法律对生活所必需的房屋并无明确规定，但是可以确定的是，唯一住房不等于生活所必需的房屋。例如，虽然标的房屋却系被执行人的唯一房屋，但唯一住房是别墅、或面积过大、或位于高档社区、或位于城区中心区域等，已明显超过生活所必需，此种情况如不能执行唯一住房将损害债权人的利益。至于唯一住房是否超过生活必需，应当结合当地的经济水平综合确认。但也正基于此，不同地区对唯一住房的执行标准会收到不同程度的阻碍。

2.3 其他阻碍执行的困境

除了法律规定保障被执行人的生活必需品导致被执行人常以唯一住房为由阻却执行，被执行人往往会制造其他阻碍执行的情形。例如被执行人称房产存在租赁、已将房产买卖、或被执行人配偶称财产已进行分割等情形。

三、唯一住房执行的可行性

2015年5月5日，最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定了维持生活所必需的房屋可以执行的情形。自此，唯一住房具有强制执行的可行性有了明确的法律规定。参考近几年因强制执行产生的诉讼，唯一住房在满足一定条件时具有执行的可行性：

3.1 有其他可以维持生活必需房屋的

法律规定对被执行人及其所扶养家属所必需的房屋，保障的是被执行人的生存居住权。如被执行有其他可保障生存居住的房产，例如宅基地、小产权房或者其他不能办理产权证的房产，那么登记在被执行人名下唯一的住房可以被强制执行。或者虽然被执行人仅有唯一一套住房，但是其父母、配偶、子女名下有房产可以保障被执行人的生活。那么，被执行人的唯一一套住房也是可以被执行的。

3.2 被执行人转移名下房屋的

《执行异议和复议的规定》明确，执行依据生效后，如果被执行人为了逃避债务将其名下房产进行转移的，唯一住房可以执行。实务中，被执行人的债务发生危机往往需要一个过程，部分被执行人为了逃避债务，在其债务发生端倪时就已将其名下房产转移。《执行异议和复议的规定》以执行依据的生效时间为节点来确定转移财产逃避债务的时间。实践中，各个法院在确定被执行人为逃避债务转移房产的时间的不尽相同，但如果能够证明被执行人是为了逃避债务转移其他房屋而导致其名下只剩唯一住房的，就具有强制执行的可能。

3.3 给被执行人提供临时住房

如果被执行人确实仅有唯一一套生活所必需的房屋，且也不存在转移财产以逃避执行的情形，是不是房产就绝对不能执行了呢？《执行异议和复议的规定》，如果申请执行人同意提供临时居住的房屋，或者愿意给被执行人保留5-8年的租金的，唯一住房同样可以被执行。

这一规定符合法律保证被执行人衣食住行等基本权利的基本原则。如申请执行人同意保障被执行人及其扶养人一段期间内的生活保障，为其提供临时住房，以满足被执行人的工作和生活。或者可以按照当地住房保障部门公布的平均租房标准，为被执行人保留5-8年的租金，，唯一住房也可以被强制执行。

3.4 其他可供执行的情形

除了上述情形，如果唯一住房并非被执行人居住，而是用于出租的，唯一住房也具有强制执行的可行性。因为法律保护的是被执行人的生存居住权，如果标的房屋没有用于保障被执行人的生存居住，而是出租或闲置，那么在这种情况下处置唯一住房不会影响到被执行人的基本生存居住权。这一情形现在没有明确的法律规定，部分地区在实践中只要被执行人提供标的房物是唯一住房，均需要申请执行人给予被执行人一定生活保障方可强制执行。

3.5 唯一住房上存在其他的权利人

对于唯一住房上有租赁的、存在买卖关系的或者配偶要求享有全部或部分权利的，法院在执行过程中应当对租赁真实性、租金交付情况、买卖合同的真实性、购房款的缴纳情况、购房人实际居住和使用情况、离婚协议发生的时间、离婚财产债务分配是否公平等多重角度对案外人提出的异议作出实质性审查。如果存在被执行人虚构事实提出异议阻碍执行的，应当对被执行人作出相应处理，必要时追究被执行人拒不执行判决、裁判罪的刑事责任。同时，审查后如果唯一住房具有强制执行的可行性，应当继续对唯一住房进行处置。

四、结语

近年来因唯一住房执行问题产生的执行异议和执行异议之诉的诉讼不断增加。这一问题面临的是债权人的债权保障和被执行人的生存权冲突。现行法律规定已明确了在可以保障被执行人生存权的前提下唯一住房具有强制执行的可行性，对于申请执行人的债权而言已有强有力的保障。但在执行过程中对强制执行唯一的具体操作和要求，仍应当继续完善法律救济途径，平衡债权人和被执行人的权益。

参考文献：

[1] 景冠怡.房屋强制执行程序的问题研究 [D]. 石家庄 : 河北经 贸大学 ,2020.

[2] 刘贵祥,范向阳《. 关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的理解与适用[J].人民司法,2015,11,29.

[3]对被执行人的唯一住房问题应该如何把握[J]. 王秀玲.  山东农机化. 2020(04)

[4]我国唯一住房强制执行模式探析——如何调和债权与居住权之间的冲突[J]. 黄磊.  河北农机. 2018(05)

[1] 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004）第六条：第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

[2] 2005年最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，现已废止。

[3] 《中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）》第二百四十四条，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。