不动产登记中测绘与规划面积差异分析探讨

不动产登记中测绘与规划面积差异分析探讨

丁慎宇

淄博市不动产登记中心  山东淄博  255020

摘要：随着人们的生活水平不断的提高，人们的法律意识也逐步提高，人们对自己居住多年的住房办理不动产登记的呼声也越来越高，然而办证过程中出现了多种的问题。下面通过对市长热线所反映的有关不动产登记问题进行细化梳理，分析问题产生的根源，寻求问题解决的办法，以期逐步打通不动产登记各环节赌点，并将不动产登记工作逐步信息化、规范化，使其在保障公民权益、交易安全、优化营商环境等方面发挥作用。

关键词：不动产登记；测绘；规划面积差异

引言

在我国不动产登记制度改革过程中，不动产测绘是不动产登记中的重要内容，是变更登记中的重要材料。不动产测绘结果会影响到政府不动产登记等管理制度的公信力，因此，政府应不断提升不动产测绘技术，保证其结果的准确性，准确了解及掌握房屋等地理数据信息，为国家土地及建设规划提供有效依据，为政府相关部门在城乡规划工作中的良好决策提供保障。

1不动产测绘的目的、内容和流程简介

不动产测绘的目的，就是要为后期的不动产产权确认、交易、管理、开发利用、税收以及城镇规划等提供更加准确的参考材料，所以测绘结果的准确性非常重要，但依托传统测绘技术所得到的测绘结果其准确性并不理想，需要进一步借助现代测绘技术和装备对测绘过程进行优化。不动产测绘工作的主要内容就是要对包括土地、房屋、海洋以及林地在内的一些不动产资源，进行平面、侧面和相应面积的测量，它是严格按照相关法律法规要求，并借助经纬仪、水准仪、GPS、全站仪等一些专业的测绘工具和参照工具，对现有的房产等资源信息进行全面整理，从而得到更有利用价值的综合信息。在以GPS为代表的现代测量工具的帮助下，整个测绘过程不但让数据和地理信息实现了有机结合，而且还实现了数据共享，让测绘结果更加具有空间感和立体感，有效的弥补了传统平面化数据输出的不足，进一步提升了测量结果的准确性和应用价值。不动产测绘工作是一项比较繁琐的任务，必须要遵循相应的工作流程，首先要整理资料，制定调查方案，在进行权籍调查之后再开展具体的测绘工作，最后做好测绘记录和报告输出，并建档存档。

2房屋测绘面积与规划面积差异性产生原因

2.1建设单位原因引起的面积差异

（1）规划设计变更引起的面积差异。开发建设单位由于某些原因，需要对原规划设计进行变更，使建筑物或构筑物的诸如井深、开间或使用功能发生变化时，建筑面积相应的也会跟着变化。另外房屋公共部位使用功能的变化也会影响到公用面积的分摊，进而引起分户面积的改变。（2）开发建设单位违规操作引起的面积差异。开发建设单位在建设过程中不按许可要求施工，如原规划设计总层数为10层，结果竣工时建了11层，或者原规划分户面积100平方米，结果建成了120平方米，等等，这样也会使最终的房产测绘与原规划面积产生差异。

2.2房产测绘与规划测绘依据标准的不同引起的面积差异

规划部门出具的建设工程规划许可证上所显示的建筑面积所采用的标准是2014年7月1日开始实施的新版《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013。而房产测绘部门测量时所依据的是《房产测量规范》GB/T17986.0-2000，这两个标准之间存在的差异如下：一是目的不同。房产测量是为了采集房屋及宗地的基本信息，以便为产权管理、房地产开发利用、交易、征税以及城镇规划建设提供数据和资料。而建筑工程建筑面积计算的计算目的是确定建设规划指标，是计算有关各项工程量的依据，编制概算的主要依据等。二是适用范围不同。房产测量主要适用于建筑房屋预售及房屋产权登记时的房屋面积（简称房产面积）测算。各地再根据《房产测量规范》的基本原则，制定并颁布本地、本城市的具体实施细则或技术规定。而《建筑工程建筑面积计算规范》适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程预算工程量及工程造价预算、造价核算、工程结算等。

3不动产登记中测绘面积与规划面积差异的规避措施

3.1充分解读规范，提前规避差异点

考虑到测算规范不同是引起测绘面积和规划面积差异问题的核心因素，为预防面积差异问题出现，在开展房屋测绘、规划测绘工作前，要求设计师必须全面了解现行规范依据的条款内容、适用范围、主要差异点，将其作为建筑设计的主要依据，避免因不合理设计而产生差异面积，从源头上减少或消除争议面积。

3.2掌握正确的面积差异处理方法

在不动产登记过程中，尽管采取设计变更控制、合理选择测绘时机、提前规避差异点等措施手段，仍旧无法彻底消除测绘面积与规划面积的差值，面积差异问题时有出现，造成一系列影响。因此，对于测绘与规划面积差异问题，既要做好前期准备工作，预防和减少问题出现，同时，也需要掌握正确的面积差异处理方法，根据面积差异形成原因、具体情况进行处理，及早解决问题，将问题造成影响控制在合理范围内。首先，从不动产登记部门角度来看，当出现测绘与规划面积差异问题时，组织测绘部门重新对房屋面积与规划面积进行核实，由申请人向测绘部门提交测绘报告，遵循合理审慎原则，对不动产的房屋建造情况、实际建筑面积、规划建筑面积等进行核对审查，对比房屋测绘报告以及规划验收合格意见书，以此来判断面积差异具体情况和问题产生原因，采取相应处理方法。其次，从开发建设单位角度来看，在与业主签订《商品房买卖合同》时，明确标注合同建筑面积与不动产证建筑面积存在差异时的具体解决方法，如在面积误差比例不超过3%时，按照房屋买卖成交价格进行多退少补，而在面积误差比例超过3%时，业主可要求开发商按差异面积向其支付一定额度的赔偿款。

3.3建立部门协商解决机制

因不动产登记部门在处理此类问题时，涉及到房管部门及规划部门的业务，因此在碰到特殊问题时，可以会同相关部门共同协商，在法律法规允许范围内形成统一意见，并由不动产登记部门依据此意见进行登记。

3.4积极推行不动产测绘“三测合一”乃至“多测合一”改革

既然规划与房产测绘面积产生的差异是由于二者测绘分属不同部门且执行标准不一所导致的。那么如何将分属于不同部门的测绘成果统一起来正是解决问题的关键环节。2019年3月26日，国务院办公厅印发了《关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》（以下简称《意见》），提出全面开展工程建设项目审批制度改革，统一审批流程，统一信息数据平台，统一审批管理体系，统一监管方式，实现工程建设项目审批“四统一”；其中统一审批流程时要求实行联合审图和联合验收。对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”，这指的就是各地推行的“三测合一”或“多测合一”。如果能够将“三测合一”乃至“多测合一”的改革持续推进，这将从根本上解决房产测绘及规划测绘面积差异问题。但是，这显然不是一蹴而就的事情。它涉及到对各分散测绘公司的监管与培训、对现有分散测绘的流程整合、以及对现有各测绘标准的统一，等等。

结语

目前，相关此方面内容的研究在我国房地产研究领域内仍处于初步阶段，部分工作仍需要优化，因此，本次研究仅为后续工作提供参考意见，相关论述内容可能仍存在不足，在后续的工作中，将继续进行不动产测绘方案的完善。

参考文献

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[2]广州市规划和自然资源局.市规划和自然资源局助力企业“一站式”完成简易低风险项目竣工联合验收和不动产登记[Z].2020-04-10.

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[4]潘玉珊.当前不动产登记面临的主要问题及对策思考[J].产业与科技论坛，2019（6）：36-37.