房地产公司结构设计阶段成本优化

房地产公司结构设计阶段成本优化

黄永鑫

广州方圆宏辉房地产有限公司

摘要：随着社会的发展，城市化进程的加快，房地产行业也获得了飞速的发展。为了促进房地产行业的长期稳定发展，必须要做好成本控制工作，尤其是控制结构设计的成本，有利于对项目的建设过程进行控制，从而保证项目的经济效益。

关键词：结构设计；房地产公司；成本优化

引言

现阶段，城市化进程加快，房地产项目和规模不断扩大，房地产资金压力日益增大，所以房地产公司必须要重视项目成本控制。房地产公司在进行结构设计时，不仅要保证设计的质量，而且还要注重设计的经济性。房地产公司进行成本控制，可以减少房地产公司的资金投入，提高房地产公司的经济效益，促进房地产公司的长期稳定发展。

1房地产项目成本构成

实际上，房地产项目成本构成包括项目开发建设中所有的费用支出。具体可以分成以下几个方面：前期工程费、市政公用设施费用、贷款利息、管理费用、土地费、税费、建安工程费以及其他费用。具体构成可参考图1。

图1房地产项目开发成本构成

2结构设计和成本控制的管理思路

2.1成立结构施工图设计管理小组

开展结构施工图的设计工作时，在各个设计环节都要保证数据信息的畅通性，才能对其成本进行更好的控制。由工程管理部、设计部以及成本管理部组成一个设计管理小组，需要提前划分好各成员的工作任务和责任，保证小组成员间的及时沟通交流。专业负责人必须要具备极高的专业素养和综合素质能力，需要有良好的工作业绩，并且设计出的图纸质量获得良好的市场反馈。除此之外，由于专业负责人直接影响到了项目的质量，因此专业负责人要具备较高的服务意识、成本意识和责任意识，做好图纸修改、工地现场配合以及专业配合等工作。

2.2对结构设计人员和设计院灌输成本意识，制定考核标准

对结构施工图进行招标时，尽可能选择有资质、设计经验充足的设计单位，并对设计单位项目负责人资历、项目经验等进行要求。在举行招标时，可以要求投标方根据施工图设计资料提供一些承诺，比如混凝土含量指标、单位面积钢筋指标，并作为合同考核依据。设计单位启动设计工作后，规定时间内须向建设单位提交对比优化后的结构方案和《结构专业经济技术表》。

2.3结构设计过程中必须控制的关键节点

其一，设计前要明确具体的结构技术方案，按照技术方案进行结构设计，这也是对结构设计进行管理的重要环节。其二，设计过程中，设计院需要提出两种以上的主体、地下室、基础的设计方案，并将这些方案的经济性进行比较。其三，在设计的过程中，需要提供主要参数的取值。其四，开展配筋设计工作前，设计院要提出两种以上的样板配筋图，并对这些方案的经济性进行比较。其五，在设计图纸完成后，设计院须给出相应的计算书经甲方复核，保证施工图纸的安全性及经济性。

2.4设计过程及时检查及协调，优选施工材料

在开展墙柱设计工作时，需要考虑到多方面的因素。从底层柱使用的混凝土来说，其等级越高，柱的尺寸就会越小。商品混凝土每级价差约为5%，而强度差异却能达到10%~20%。所以，为了减少柱混凝土的体积，优选等级较高的混凝土，提高项目的经济效益。对于钢筋材料：强度方面Ⅲ级>Ⅱ级>I级，最小配筋率方面I级>Ⅱ级>Ⅲ级，故性价比Ⅲ级>Ⅱ级>I级。因此，在选择梁、柱、墙的等受力构件钢筋时优选Ⅲ级螺纹钢；对于以构造为主楼板构件，优选选择小直径冷轧带肋钢筋。

2.5结构设计方面应该控制的问题

其一，严格控制荷载取值。地下室顶板方面：消防车工作区域内，活载标准值为20kN/㎡，并需结合覆土厚度情况根据规范进行相应折减；在其他区域内，活载标准值为4.0kN/㎡，同时需要考虑施工过程中出现的临时荷载。对于门窗洞口的荷载来说：外墙砌体取值不大于2.0(200厚空心砖)+0.4(内抹灰)+0.8(外抹灰等)=3.2kN/㎡；铝合金门窗需要≤0.5kN/㎡；保证砌体荷载高达铝合金门窗的6倍。其二，严格控制剪力墙的设计。控制剪力墙的数量，保证结构位移角满足规范限值要求，且与限值差异小于10%。同时，为了避免结构扭转，需要在建筑物的周边和两端做好重点布置工作，避免因为剪力墙数量过少而导致结构的抗震扭转力较差。避免配筋率较高的短肢剪力墙，必要时增加墙体的厚度。对于一般墙体，在满足规范要求前提下尽量减小剪力墙厚度，进而减少构造配筋及相应成本。构造边缘构件配筋时，优选φ12的钢筋，因为客观条件限制无法选择φ12的钢筋，可使用大直径钢筋替代，但中部钢筋仍可使用小直径钢筋搭配使用。除此之外，不同钢筋直径可区分采用不同的连接方式，如绑扎、电渣压力焊、机械连接，以降低搭接费用。其三，做好基础设计控制工作。基础设计时，有条件优选造价低的天然基础，次之选择施工快、造价低的管桩基础，最后才选择造价高的灌注桩基础。严控桩基利用率，桩基承载力利用率=墙、柱脚总反力标准组合值/桩基承载力特征值总和，要求达到85%以上。灌注桩钢筋构造方面，如果桩承载力高，并且地质优良，纵向钢筋配筋率可取低值；同时，应严格控制桩顶箍筋加密区长度。其四，做好梁设计的控制工作。楼板跨度较小时可以不布置小梁，楼板对短墙有足够的支撑力，无需增加板配筋，有成本低的优势；梁支座的顶面钢筋需要选择小直径的钢筋，控制支座钢筋的锚固长度。

结束语

综上所述，对房地产进行结构设计管理时，必须做好资源整合工作，尤其重视到人力资源的作用，需要对设计方案的经济性进行比较，保证结构的优化设计，从而降低设计成本。由于房地产行业具有资源整合性，对其进行成本控制需要涉及到各个环节。本文主要对房地产项目成本构成、结构设计和成本控制的管理思路进行详细概述，希望对房地产公司结构设计有所帮助。

参考文献：

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