成本策划在房地产项目管理中的应用研究

成本策划在房地产项目管理中的应用研究

马婧娇

中建三局第二建设工程有限责任公司

摘要：成本策划工作是基于经营视角，在客户定位和产品策划的基础上进行成本配置，它将成本前置，特别关注方案设计阶段的技术经济分析，是成本管理最有价值的方法。成本策划工作是市场、产品、技术和经济分析成果的综合集成，需要各部门协同合作，在具体落实中更需要各部门严格执行，才能实现项目和企业效益最大化。

关键词：成本策划；房地产项目管理；应用研究

1在现有成本管理体系存在的不足

现有的房地产成本管理体系是基于目标成本管理方法建立的，目标成本管理是依据设计方案或设计施工图，制定各专业详细具体的成本目标，通过合约分判将目标成本分解到具体的合同预算，将招标采购控制在目标成本范围之内，并对各部门和人员进行责任成本考核。

目标成本管理方法改变了房地产开发成本粗放式的管理模式，开发过程中(特别是招标采购环节)以目标成本作为基准，动态成本一旦超过目标成本，必须进行成本优化，有助于整体成本可控。但是现有的目标成本管理方法存在以下几点不足：一是，成本后置造成成本工作被动。先有设计方案后有目标成本，设计方案决定了70%的成本，成本后置导致成本管理被动；二是，没能充分发挥成本管理的重要性。成本管理在这种模式下，本质上是成本核算，是最基础的成本管理工作，无法真正发挥成本控制或价值提升的功能。

2在成本策划的概述

为了将成本工作前置，提升成本管理价值创造的功能，越来越多开发商开始应用成本策划。成本策划是指在项目获取后(具体指拿地后、方案设计确认前)，根据项目策划确定的产品定位和企业开发理念，以企业经营目标为导向，从客户视角优化成本配置，并通过财务、投资、设计、成本、工程等各部门协同管理，制定全过程成本管控方案。

成本策划是项目策划的组成部分，是对现行的成本管理体系的改进。成本策划具有以下作用：一是，创造价值的作用。在策划过程中结合产品定位、概念设计方案、开发理念逐步形成精确的产品性价比，从而可以用合适的投入创造出适当领先的开发产品。二是，优化资源配置的作用。分析结构性成本、敏感性成本、功能性成本，进行资源的优化配置，分清主次矛盾，从而有效实现项目投入的最优组合。三是，统筹成本控制的作用。成本策划站在经营的角度，统筹项目开发成本，是拿地测算成本的细化，也是之后各阶段成本的控制线。

在实践中，成本策划位于项目总体规划和建筑方案设计之间，三者交互作用：一是，成本策划为项目总规提供投资控制指导，建筑总规为成本策划圈定范围并提供成本测算的依据；二是，成本策划为建筑设计提供设计任务书，明确了各种分项经济技术指标，建筑设计以设计任务书为基础，同时也为成本策划提供专业建议。

3在成本策划工作的要点

3.1成本策划小组的成立

成本策划小组由成本部负责人牵头，营销部、设计部、前期部、工程部、财务部的人员共同组成。

3.2在成本策划的前期工作

（1）成本数据库。成本数据库涵盖所有在建工程和已完工程的建造成本、建造指标、有效成本，同时也包括项目使用到的主要材料信息、主要设备信息、项目综合指标分析及各项目所在城市的相关政策法规，是房地产开发公司内部重要的数据积累和沉淀，大大提高了成本策划的合理性和落地性。如尚未建立成本数据库或新进城市，则需要进行当地成本尽调，按本公司的成本口径收集成本数据。

（2）市场调研。对项目周边的竞争产品进行调研，了解周边竞争产品的信息，主要包括：项目体量、销售价格、去化情况、客户群分析、产品组合和配置标准等。

（3）项目踏勘。了解项目地块所处的外部环境和地块本身的内部环境，包括项目的区位情况、地块的基础配套设施、市政配套设施、地形地貌、水文地质、地上情况、地下情况、周边环境等有利和不利因素对本项目成本的影响。

3.3在成本策划的内容分析

（1）总图规划。总规划方案决定了项目总货值的80%，也决定了项目总成本的50%，甚至决定了物业管理成本的基础，进行总图规划方案优化是成本策划的首要工作。重点优化事项包括：优化地块整体标高，减少土方开挖量；优化产品布局和组合，提升项目总收益；优化规划指标(容积率、公建配套、车位、绿化率等)，提升土地利用效益。在成本策划的总图规划中，重点在于对总图的产品构成进行多样布局，利用成本数据库和市场调研售价对不同产品、业态组合模式的收益比较，最终得出价值最优方案。

（2）成本适配策划。建筑单体设计采取不均衡成本投入策略，实现成本价值最大化：严控结构性成本，合理使用功能性成本、重点投入敏感性成本。①结构性成本策划。结构性成本指对承受各种荷载、起骨架作用的空间体系(如桩基、基础、柱、梁、板、墙等)所投入的成本。这部分成本业主不太关注，主要考虑保证结构安全、适用。成本策划要对结构成本有关系数进行限定。一是，严格控制体型系数：体型系数(体型系数=单体表面积/单体体积)会影响墙积比、窗积比、结构经济性、外墙保温材料选择与厚度、门窗型材及玻璃选择等。二是，严格控制含

钢筋量、含砼量、砌体含量，落实限额设计指标。②敏感性成本策划。敏感性成本是指客户看得见、感受得到的部位，需要增大成本投入，让客户感受到产品的品质和档次，从而实现产品的溢价。

主要包含8项：景观园林、外立面装修、门窗工程、栏杆工程、公共部位装修、电梯、智能化、室内精装。首先应根据产品定位确定档次和成本标准，其次根据成本标准匹配材料和设备的档次及品牌，再次根据用材部位进行分档区分，最后落实到品牌档次、技术参数、规格型号及产地等。目前，标杆房地产基本都实现产品标准化、系列化，这部分成本已实现产品和成本适配。③功能性成本策划。整体家居智能化、新风(智能空调)、高科技节能、恒温泳池、豪华会所等基本功能之外的附加功能，可以增加产品附加值并支撑销售溢价及快速去化，同时还能产生品牌效应。这部分投入需要详细评估增加的成本和溢价效果。

（3）专项方案策划。专项方案主要包括土石方工程、基坑支护工程、基础工程、结构方案、外窗方案、电气工程、供电方案、供水方案、挡土墙工程测算、地下室及车位经济效益测算、供暖工程、供电工程、外立面、景观工程、人防工程等等专项。在专项方案设计过程中，成本人员要进行专业方案成本策划，参与方案比选。

4在成本策划的落地

4.1指标

总图规划确定的产品组合、容积率、绿化率等经济技术指标，建筑单体成本规划确定的结构性成本指标(钢筋含量、砼含量、层高、地下室车位平均面积等)和敏感性成本限额指标，应在设计任务书中明确，指导方案设计，最终落实到施工图设计。

4.2管理

成本策划报告的形成需要设计、工程、成本、营销等多部门通力合作，群策群力，是多部门集体智慧的结晶，成本策划成果的落实更需要多部门共同严格执行。管控逻辑是：成本策划成果是目标成本的基准，设计方案确认后，成本部编制方案版目标成本，分解目标成本到各部门形成责任成本，落实责任成本考核制度；同时将目标成本按合同维度分解，形成合约分判，指导具体招标工作，项目施工中加强变更签证管理，每月实行动态成本汇报和预警，最终将实际成本控制在目标成本之内。

5结束语

综上所述，现有房地产开发企业内部的成本管理体系存在着明显不足，越来越多的开发企业希望通过成本策划，将成本前置管理，改变成本管理被动的局面，发挥成本管理更大的价值。本文对成本策划在房地产项目管理中的应用进行了探讨。

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