浅谈老旧小区改造项目施工图管理的办法

浅谈老旧小区改造项目施工图管理的办法

杨栋 ,卢明

中建八局装饰工程有限公司 陕西 西安 710000

摘要：2020年7月20日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造-工作的指导意见》，推动惠民生活内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展。并首次将“实施城市更新行动"写入我国五年规划，把城市更新的重要性提到了前所未有的高度。顺应国家规划，老旧小区的改造热潮在全国范围内展开。

目前，各地大力推进老旧小区改造及城市更新行动，但老旧小区改造并没有成熟的管理办法。本文通过老旧小区改造的实施经验，探讨出一种适用于老旧小区改造项目中施工图的管理办法，适用于城市更新项目中的设计管理工作。

关键词：业主大会、方案设计、初步设计、施工图设计、设计变更。

老旧小区改造设计管理主要分为四个阶段：方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段（含深化设计）、竣工图阶段。其中施工图阶段是设计管理的重难点，主要原因在于老旧小区改造项目不同于常规的新建项目，其在实施过程中设计方案存在不可预见的多变性，导致设计变更率高，而不利于施工图的管理。研究老旧小区改造项目的施工图管理办法要从以下三个阶段进行重点管控。

一、设计方案

设计方案的可实施性直接决定了施工图的变更量，提高设计方案的可实施性就能有效的控制施工图的变量。而设计方案的可行性主要取决于项目设计基础数据的准确性、与改造政策文件的统一性，同时符合行业规范要求、居民业主的意愿诉求等。其中居民业主的改造意愿是方案设计的阶段最容易被忽视的，但同时也是改造实施顺利推进的重要方面。所以重视居民意见，提前与业主代表沟通改造意向，避免改造中因居民阻挠影响实施计划。被广大居民业主所接受的设计方案，对后期施工具有非常重要的意义。

1、一般情况下，大多数老旧小区的基础资料缺失严重，甚至没有任何基础资料。所以在方案设计之前必须收集项目的各种原始资料，对于没有原始资料的小区要采取现场调研的方式，通过走访业主，现场勘探等，摸清小区基本现状，并绘制出现状图纸，作为方案设计的依据。项目基础资料主要有小区建设年代、户数、建筑结构形式、尺寸、室外管网走向、电力负荷情况、供水供暖情况、存在问题等，其中最大的难点在于现场尺寸的测绘。由于老旧小区私搭违建较多，空间狭小，结构复杂，给现场尺寸测绘带来了非常大的难度。通过以往项目测绘经验得出，采用人工测量+仪器测量的方式，能大大提高测量的效率和准确性。对于场地开阔，违建较小的场地，可采用3D全景扫描技术获取项目尺寸，而楼梯间、狭窄过道及不宜采用3D全景扫描技术测绘的范围，可以通过人工测量的方式进行尺寸测绘。随着3D扫描和5G信息技术在建筑行业的应用，老旧小区的基础数据测绘将会变的更加准确和快捷。

2.当地政府和住建部门颁发的老旧小区改造指导文件也是老旧小区改造方案的重要依据，通过对改造政策及改造文件的研究，响应政策文件，准确把握设计方向及内容，合理控制造价、改善人居环境、提升公服水平，打造人性化生活空间，切实做好老旧小区的改造设计，落实“十四五规划”要求实施城市更新行动。

3.老旧小区的改造方案要符合城市的规划要求，迎合当地的文化风貌。也要符合行业的设计规范及标准。同时设计要节能环保、绿色低碳、生态康养等方面进行创新及突破。

4.老旧小区改造最直接的收益人是小区的广大居民，所以改造方案设计应立足群众，从居民最关心、最迫切的实际需要出发。通过进行全面的入户调查，收集居民的改造意愿，并组织业主大会，对小区改造意见签字确认，作为重要的设计资料。签字确认的文件也可以有效避免项目在实施后因居民的无理要求造成返工及经济损失。

方案设计不仅应遵循当地住建部门颁发的老旧小区改造指导文件，也要符合建筑设计规范及标准，满足使用及节能标准等，同时需要进行深入走访调研、勘察摸底，融合居民大会意见，形成可行的高度可行的设计方案，报审住建部门，组织专家评审。方案评审通过后，应按照专家意见修正，并可开展下一阶段的初步设计工作及相关工作。

二、初步设计

初步设计阶段是老旧小区改造项目设计管理工作中不可缺少的环节。根据以往老旧小区改造项目经验总结得出，初步设计是解决老旧小区改造中设计方案多变最有效的手段。根据设计方案完成的初步设计文件经过项目管理各方审查确认后用于指导现场施工，能有效缩短了项目设计工期，加快项目施工进度。在施工过程中根据现场条件及方案可形性调整图纸，完善设计，达到设计与施工的相互促成作用，实现边设计边施工的管理模式。

项目可根据改造顺序、工序等合理安排初步设计出图计划。一般情况下，建筑屋面及外墙的改造先于室外工程，可先进行屋面及外墙初步设计，主要明确构造做法，节点做法等。初步设计必须通过项目管理各方审查及会审确认后，可用于指导现场施工。因为诸多原因（居民改在过程中阻拦、现场不具备作业条件等），老旧小区改造中并不能完全按照设计方案实施。出现这种情况后要积极与居民沟通，商议有效的解决方案，如需对原设计方案进行调整，设计人员应及时调整初步设计设文件，满足项目施工需求。在改造过程还会经常出现居民要求增加改造内容的情况，最好的解决办法就是引导居民认可原设计方案。若协调未果，及时调整设计方案，补充设计。若出现原设计方案偏差较大的情况时，或者对已实施的方案要求变更时，就需要启动业主大会，通过业主大会表决、签字，并对新的设计方案报送住建部门重新审批。

老旧小区改造过程中设计方案多变，故不适合一次性出具施工蓝图。根据以往老旧小区改造项目的常规设计管理模式总结发现，最初的设计蓝图与竣工图差距非常大，变更率在30-60%之间。特别是在室外工程的改造中，会出现大量方案调整。例如在管线改造过程中的由于地下环境复杂，不能按照原设计线路施工的；居民业主对设计方案不认可的；改造难度大，成本高，造成超概的，都需要及时调整设计方案。为了有效避免这一问题，在以后的老旧小区改造项目中可推广边设计边施工的管理模式——在初步设计审核通过后指导项目施工，在施工过程中及时调整设计。

没有施工蓝图的情况下施工是不符合规范的要求的，为了使其规范化，初步设计完成后，项目管理各方必须对设计成果进行严格的会审并签字确认，作为设计蓝图的一部分，后期出具在正式的施工蓝图中。这种管理方式符合规范要求，不仅能有效减少施工图的变更量，而且便于设计管理和成本管理、有利于加快项目施工进度，缩短工期等。

三、施（竣）工图设计

在初步设计指导施工的阶段，通过实施过程中的设计变更、设计调整、深化设计等工作，使得初步设计成果的已经得到了全面的完善，并且保证了图纸与施工现场一致性，之后进入了施工图设计阶段。施工图设计阶段需对初步设计以来所有的成果进行详细汇总、深化、编制、校对、审查、出图等，其中包括对重大的设计变更进行出图、审查等。施工图阶段的主要的难点在于进度控制，项目竣工之前必须出具合格的施工蓝图，便于项目及时通过验收。施工过程中对初步设计图纸的调整，其实就是完善施工图的过程，这个过程中不仅仅是改造过程中的设计调整，也是项目施工与管理、采购与设计的深度融合。

通过老旧小区改造施工图管理的办法，有效的控制了设计变更量，实现了施工蓝图与施工现场的高度一致。项目竣工后，由施工蓝图+设计变更（少量）文件就是组成了项目的竣工图纸，基本实现了设计蓝图即竣工图的管理要求，竣工后在设计蓝图上加盖竣工图章形成项目的竣工图纸。这种管理模式，成功解决了老旧小区改造中施工图变更多、施工图与竣工图纸严重不一的难题，并实现了EPC项目中设计、施工、采购深度融合，对老旧小区改造项目管理具有重要的指导意义。

设计流程图

参考文献：

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[2]贾文娟。浅谈老旧建筑的改造设计

[3]胡海涛，刘灵菊。 关于改造装修工程中给排水设计常见问题与解决方法的探讨

[4]王津红，黄向阳。旧建筑改造中BIM技术应用研究

[5]赵琪。旧建筑及资源的保护与可持续利用技术研究

[6]蔡淑频，周兴文，马阗，城市老旧小区改造的模式与对策

[7]冯磊，胡希军，金晓玲等，居住区景观环境适宜性评价体系研究