浅析批量公寓精装修工程管理方法

浅析批量公寓精装修工程管理方法

刘扬

深圳市大鹏产城发展有限公司    广东.深圳 518000

【摘要】随着我国经济发展，城市化进程加快，精装公寓产品出现在城市的住房市场中，成为消费者的新选择。精装修工程的工程质量是购房者验房时重要的因素，也是企业向消费者体现产品设计理念、居住理念、生活理念的直接表达方式。本文以案例浅析批量公寓精装修工程管理方法，总结公寓精装修管理经验，提升产品在房地产市场中的核心竞争力，为提高行业精装修装饰水平和工程质量水平，促进行业精装修工程精细化管理模式发展和升级提供可借鉴性的方案。

【关键词】精装修；工程管理；施工质量

引言：

批量公寓精装修项目工程具有复杂度高，体量大，专业性强，环节多等管理难点，是企业工程管理的难题。本文以深圳某公寓精装修项目为案例，该项目为1400套公寓，建筑面积约7.6万㎡，施工分为三个标段，合同造价总约1.3亿人民币，管理难度高。本文从组织架构及职责、前期管理工作、现场管理要点三个方面，阐述在项目实施过程中实现精细化管理，提升企业工程管理水平，确保施工过程满足规范化、标准化需求，进而提高施工质量，减少后期返工，提升产品力，为业主创造良好的生活环境，树立企业高质量品牌形象，增加企业效益。

一、组织架构及职责

该项目体量大，户型多，施工单位多，为确保工程质量达到一次性交付的标准，高水平的工程管理显得尤为重要。一旦缺乏行之有效的沟通，精装修工程的实际施工效率也会明显放缓。针对该项目，公司成立专项工作组，并进行组内分工细化，明确管理人员职责，对具体工作进行梳理及分配，形成快速响应、权责分明的精细化管理体系。

图1 组织架构体系图

如图所示，专项工作组可分为领导小组和工作小组。领导小组负责主持批量公寓精装修工程项目工作，对工程项目进行整体把控、全面统筹。工作小组可细分为施工组和设计组，设计组负责对公寓所有图纸审核、图纸会审召开以及各项深化设计的审核与确认。施工组再细分为机电组、材料组、装饰组和安全组。装饰组的主要工作为负责公寓精装工程质量、进度把控，公寓精装工程中各项协调工作，负责组织每周精装修例会召开以及负责对接集团公司每月精装修专项评估。机电组工作内容为负责公寓精装工程所有水电管理工作。材料组的工作内容为负责所有甲乙供材的验收及质量把控，包括对材料品牌的确认、对材料样板的确认、对材料进场的复验以及对材料送检的组织与见证。安全组的工作内容为负责整个项目的安全管理工作以及负责组织每周与每月安全大检查。各个小组内明确成员工作任务和工作职责，对于工程专业问题在组内及时进行反馈、讨论、协调与解决。小组领导对组内工作统一分配与管理，把控专业工程进度和工程风险，并向上进行工作汇报。

二、前期管理工作

（一）制定制度和规范

所有的工程设计和施工管理人员对项目的认知以及施工流程的了解都存在一定差异，项目由于内部及外部的因素，存在项目特点及施工难点。为了解决这一问题，需要对相关信息进行综合分析，结合国家或地方现行规范标准，并编制出高于标准的专门规范标准，来开展各项工作，从根本上对项目品质加以保证。

（二）图纸设计优化及审核

设计图纸是需要充分结合实际情况来进行优化的。在实施工程设计管理工作的时候，设计管理人员需要统一地对工程各项情况全面了解，对精装修设计设想落地有充分的准备，设计组领导及其成员需在精装修图纸出稿后组织专业人员联合会审，对设计图纸实施细致的检查。在保证设计图纸能够与设计要求相一致的基础上，确保按照国家的相关规范要求，遵照各项规范制度及成本优化原则来开展设计工作，深化工艺及节点作法，规避系统性风险。

（三）联合培训及标准交底

现场施工人员存在流动性强，技术良莠不齐等诸多管理难点。对于此类大型批量化精装修工程，根据国家规范和标准，结合项目特点及目标，编制精装修管理细则，对施工管理人员进行岗前培训。在施工人员上岗之前，对施工管理人员讲解项目特点及专业相关精装修知识，让施工人员了解精装修施工方案以及工程施工工序，方便在施工严格按照施工工序进行规范性操作，避免施工人员施工水平和工法不一带来的质量缺陷。

（四）工作面移交

工作面移交时需理清和关注移交的界面和质量标准，对实体质量和实测实量严格把关，比如重点关注基层空鼓、开裂、标高、开间、进深、级差、消防、弱电、水电预埋、打压测试等。

图2 精装修单位与土建总包移交程序标准

根据精装修单位与土建总包移交程序标准，公寓精装修施工单位进场后，施工前，需要对现场进行实测实量，结合施工图纸，记录现场问题和风险点，分析后期可能带来的隐患，形成问题清单，提交给土建总包单位，土建总包单位根据问题清单限期进行整改，整改完成后，由精装修单位和监理方进行验收，若不合格则要求土建总包单位继续整改，直至验收合格后三方签字确认，精装修单位接收场地。此外，在土建施工时，加强毛坯房施工时结构、砌筑、抹灰的弹线、验线、施工及实体验收工作，从前端介入控制，以减少精装修进场前土建整改的工作量，提升管理效率。

三、现场管理要点

（一）样板引路

由于项目精装修工程分为三标段同时施工，在公寓精装修批量施工前，对于重要节点，需进行工法样板施工，如防水工程、天花工程等。工法样板的施工可清晰展示出每一道工序的断面，把施工过程技术要领和流程体现出来。通过工法样板的施工过程，规范各工序的施工工艺和方法，形成技术标准、标准化工艺、质量标准和验收标准。除此之外，对于部分安装工程，需做样板工程，如木地板、橱柜、淋浴屏、衣柜、鞋柜等，复核样板设计效果及质量品质。样板引路，更明确精装修成果和质量，指导大批量施工，有效实现效果确认、技术整合和管理优化三合一的效果，从而为批量精装修施工积累经验，使批量精装修工程实现精细化管理。

（二）验收质量把控

每日应进行现场巡查。通过旁站、飞行检查、巡检、抽检等方式发现问题并在未成活之前便及时整改掉，避免后期繁琐的返工。每周进行一次专项质量检查，对项目上所有工作面的质量问题进行检查，形成《周质量问题汇总》。针对质量问题，督促施工单位按时进行整改回复。对某一分部分项工程，进行专门的质量检查，排查专项隐患，具有针对性和品质提升效果。例如在大雨渗漏排查中，重点排查烟道、外窗、卫生间等位置的渗漏情况，记录排查结果，形成档案。

（三）一户一档

针对批量公寓项目，项目实行“一户一档”制度，即每一户都有与之对应的档案，主要包括工程材料报审表、工程材料抽样检验报告、防水隐蔽验收表、闭水试验记录、天花隐蔽验收表、给排水打压试验表、管线走向视频录制、实测实量记录表、图纸、使用说明书及保养手册等。房屋交付后，小业主可从物业处查看该房屋的施工档案，后续维修整改也将做到有据可依。

（四）进度管理

精装修的施工进度需要结合实施计划和现场情况进行制定。科学合理的进度安排有利于控制成本，保证质量。在进度安排中，合理设置目标节点，合理排布施工总进度内控计划，编制可视化进度报表，使领导小组动态掌控项目现场每一天的进度状况，以可视化的图表形式，形象展示现场进度情况，分析现场进度情况，及时进行预警、调整，实施动态管控。

（五）材料管理

材料的质量保证是工程整体质量的保障，精装修工程所需材料的类目、数量较多，对材料设备的质量控制应严把报验、封样比对、复试、合同要求质量标准的验收关。材料需先确认品牌、送样及材料。材料进场前需供货方、承包方进行举牌拍照记录验收，进场后进行复验，确保材料质量安全可靠。材料进场需形成台账，方便查验。对于重点材料，需进行抽样送检。

（六）安全管理

室内精装修相对其他建筑工程来说，安全风险相对较小，但是同样也要引起重视，一旦由于安全措施不到位而引发各类危险事故，不仅会耽误工程进度，而且还有可能导致施工人员受伤。在进行项目施工的过程中，务必要加强安全防护工作。施工现场的材料应集中分类堆放，按照规范配备灭火器。建设单位应定期向所有管理人员与施工人员举办消防培训及消防演练，提高施工人员消防意识，提升应急火灾事件的应对能力和疏散能力，避免消防事故发生。

四、结束语

综上所述，批量公寓精装修项目标准化程度高，工期久，复杂度高，材料多，对施工技艺的要求高，管理难度大等特点。本文通过案例，在组织架构与职责、前期管理工作、现场管理要点三方面阐述提升工程管理的可行性方案。在具体的工程管理实践中，管理主体应当客观审视工程管理状况，进行科学地评价和分析，在动态的管理进程中，通过不断调整定位、解决具体的工程管理问题，提升批量精装修工程管理的有效性和精细化程度。

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