房产交税 土地交租——关于房地产税制度改革的一点建议

      房产交税 土地交租——关于房地产税制度改革的一点建议

萧承勇

中南财经政法大学马克思主义学院  (邮编:430200)

内容提要：马克思和孙中山两位革命导师都主张社会主义国家所有的土地利用制度实行“出租”。不知为什么1990年国务院制颁的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实行的是“出让”制度。实行三十多年来，虽然取得了一些效果，但也带来了严重的社会问题。解决的唯一根本正确途径就是重新回到马克思主义地租理论的道路上来，改土地使用权“出让”为“出租”制度。

关键词  马克思 地租理论  孙中山 平均地权 房产交税 土地交租

马克思早在《共产党宣言》第二章末尾早就提出了十项措施，其中第一项就是：“剥夺地产，把地租用于国家支出”[1]。这明白无误地告诉我们：第一、要用革命手段没收各种私有土地，并把它变成社会主义公有制；第二、要把公有的土地使用权出租给需要土地的自然人和法人，收取地租；第三、要把收取的地租用于国家的开支。

孙中山先生创立了平均地权的理论，他满怀信心地宣称：中国将来实行平均地权后，“但收地租一项，已成地球上最富的国”[2]。

马克思、孙中山俩位伟大的革命导师之所以都主张社会主义国家的土地使用制度是“出租”而不是“出让”，是因为国有土地使用权“出让”，会给炒地皮的人巨大的获利空间，他们可以将社会大众的劳动成果——土地的社会增值（亦称自然增值）绝大部分据为己有；如果国有土地“出租”，政府按年随行就市地收取地租，就可以将土地的社会增值收归国家所有。不仅能实现“居者有其屋”，而且还可以为民生事业建设积累取之不竭、用之不尽的经费来源。

《中华人民共和国宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有，即全民所有。

然而，1990年国务院制颁的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有严重违反了俩位革命导师的初心和本意！

《暂行条例》第二条规定：国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。第四条 ：依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。第八条规定： 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地所有者向国家支付土地出让金的行为。第十二条：国有土地出让年限按用途分为70年、50年、40年。第十四条： 土地所有者应当在签订土地使用权出让合同后六十天内，支付全部土地使用权金。

《暂行条例》实施三十多年来，我国城市建设取得了一些成绩，但房地产市场也出现的混乱现象（肥了炒地皮的，穷了政府，苦了百姓，荒了实业，坑了银行，坏了党纪政风）无可雄辩地证明马克思主义的地租理论和孙中山平均地权理论的正确伟大和远见卓识、高瞻远瞩！

这当中最大的问题就是居住房屋的开发商交完土地出让金取得土地使用权后，在未来七十年里，开发商就可以大赚特赚。政府除了还能征收点土地增值税外，就再没有什么收入了。国家历次调控房地产都变成了“空调”。开发商将建好的房屋卖给购房人后，政府基本上就没有什么收入了！与其这样，还不如直接向购房人按年随行就市收取土地租金！

国家现在准备开征房地产税。据传是按照房地产的价格来征税的：每户按130平方米房屋折旧为税基来征收房地产税。存在如下问题:

第一、户住130平方米的房屋太拥挤，不利于人民的身心健康。政府有责任帮助人民获得人均60平方米的住房。

第二、向购房人征收房产税是可以的，因为房屋属于人民所有。但土地却属于国家所有，在购房时，购房人已经一次性支付了七十年的土地出让金。现在政府计划将房屋和土地混合在一起征税，是重复向购房人收取土地出让金和土地税，于法理不符。税只能向所有者征收而不能向使用者征收！

最重要的是，根据台湾的实践，房地产税根本就控制住房地产价格无序上涨。台湾地区地政泰斗萧铮博士在1988年7月，向国民党十三次代表大会提出一个题为《提请重振国父平均地权遗教以实现均富社会》的提案，满腔义愤地说道：“国父列平均地权为革命四大目标之一，自1956年起，虽在台湾实施，惟据以实施之条例，竟先后修正七次（后又修改三次），每次修正均屈从地主之利益，如地价税率及土地增值税率愈改愈低，而优惠减免之条款侧愈该愈多。致使国父手定防止土地投机垄断最具威力之两大法宝‘照价征税、涨价归公’在房地贩子心目中，竟视同无物！在疯狂投机垄断之下，地价不断狂涨，房地贩子之暴利超过所有之工商企业。今日民间对农工商业投资意愿之低落，此实为最主要之原因，甚至国外热钱亦涌向国内收购房地，而公共设施保留地（如道路公园等预定地）亦成为土地贩子收购之对象，已使全国陷于土地投机垄断之浪潮中。而本党多年来殚精竭虑努力提高国民所得之成果，亦大部分流入房地贩子之钱包。而升斗小民及受薪民众，纵积数十年之所得，亦无力购一自居房屋。扩大农场经营规模之决策，亦横遭阻遏，与均富社会之革命目标，背道而驰！实为本党之奇耻大辱！如不求重振国父遗教，于近期内求‘均富’之实现，上无以对国父总裁暨蒋前主席，下无以对睽睽众目之国际视听，内无以对生产报国之农工商界”。

[3]非常遗憾，萧铮博士痛斥的台湾社会现象30多年后又出现在我国大陆地区！

国家现在要进行房地产税收制度改革，我提议将城镇国有土地使用权“出让”制度修改为“出租”制度。“房产交税、土地收租”。这样政府不仅可以收取房产税和土地租金，还可以将土地的社会增值（又称自然增值）一并收取。

具体这样做：

一、“国土资源部门”和“规划部门”规划出可供建设住宅区的土地，交给“住房和城乡建设部门”去建设购房人需要的住房；

二、住房和城乡建设部门提出建设住房的具体要求；

三、招标规划设计事务所根据要求进行规划设计，经审查合格后，

四、招标有相应资质的建筑公司，交纳一定的保障金（数额相当两年的土地租金），交由建筑公司出全资进行建设，（实际上现在已经有很多有实力的建筑公司直接拿地，自己建设房屋自己出售）并限期完成；

如果为保证质量，招标监理公司对建筑公司建设房屋的全过程进行质量监督；

五、住房建成后，由住房和城乡建设部门委托房屋销售公司进行销售（需将规划、设计、监理、建设、两年的土地租金和相关税收计算在内）。

六、购房人购买房屋后，到房屋产权部门进行产权登记，并缴纳房产税；不超过人均60平方米的，按基本税率征收房产税，超过人均60平方米的房屋按累进税率征收。

七、购房人同时要到土地管理部门办理土地租赁证，并按年随行就市交纳地租。政府应当对不同收入的人群减免土地租金。超标准占用土地面积的购房人要加倍缴纳土地租金。

修改国有土地使用权“出让”制度为“出租”制度，人民只购买房屋、土地按年交租，这样做的好处有如下几点：

一、今后将土地使用权的出让方式从“出让”制度改为“出租”制度，由购房者向政府缴纳土地租金。建筑公司就不必为了筹集巨额的土地出让金以取得国有土地使用权和承揽工程等而去贿赂政府官员和金融部门的官员，这样就大大地减少了官员们贪污受贿的机会，将大大有利于党风廉政建设。如果由开发商牵头建房，他们至少从中获取20%——30%的利润，导致房价上涨20%——30%。炒房客的行为也推高了房价。建房时资金还是由建筑公司垫付和购房人预付。房屋建好后，开发商还要借口质量和延误工期等等问题百般刁难建筑公司，想方设法克扣工程款，导致建筑公司没法给原材料供应商结账，没法给农民工发工资，影响社会的安定团结。如果由建筑公司直接建设，就少了开发商从中剥削的环节。不仅房价可以下降，社会不和谐因素也会大大地减少！

二、购房人开始只需出资购买房屋，不必一次性缴纳七十年的土地出让金。购房人购买房屋后也只需按年随行就市地向政府缴纳土地租金，购房人每年的负担不会很重。政府还可以针对购房人的收入情况，减免购房人应交纳的土地租金。这样购房人根本不需要花费几十年 、甚至几代人的积蓄来购买住房！古人云“安居才会乐业”！人们可以尽早购买住房改善居住条件，安心干事业和享受生活，努力赚钱缴纳政府的地租。政府也可以要求超面积使用土地的购房人加倍缴纳土地租金，消除贫富分化，实现共同富裕！

三、政府不仅可以按年获得稳定的房产税和土地租金等财政收入，而且还可以把因“人口增加、经济发达、交通便利、文明进步、富源地开发”等社会大众共同劳动的成果——土地的社会增值全部收归公有。孙中山说：“从定地价那年以后，那块地皮的价格，再行涨高，各国都是要另外加税，但是我们的办法，就是要以后所增加之价完全归为公有。因为地价涨高，是由于社会改良，和工商业进步。推到这种进步和改良的功劳，还是众人的力量经营而来的。所以由这种改良和进步之后，所涨高的地价，应该归之大众，不应该归之私人所有......以酬众人改良那块地皮周围的社会，和发达那块地皮周围的工商业之功劳。这种把以后涨高的地价收归众人公有的办法，才是国民党所主张的平均地权，才是民生主义。这种民生主义就是共产主义”[4]。将土地的社会增值全部收归公有， 就可以在房屋建造和买卖的过程中将无用而有害的开发商和炒房客无形地消灭！开发商炒地、炒房客炒房（本质上也是炒地）不劳而获的行为自当永绝！习近平总书记“房住不炒”、“居者有其屋”的理想才会彻底实现！

四、有利于实体经济的发展。过去二、三十年，由于房地产业的暴利，吸引社会大量资源投资其中，严重地影响了实体经济的发展。建议按年缴纳地租，而且是随行就市地缴纳地租，房地产商和炒房客就无利可图，就会转行干实业，资金也会转投实业。必将有利实体经济的发展！孙中山预言“地权既均,资本家必舍土地投机业，而制造业日繁，世界用途日广，国利民福，莫大乎是……否则，我辈推翻专制固为子孙谋幸福，而土地一日不平均，乃受大地主大资本家无穷之专制耳！其遗害子孙何堪设想？”[5]

五、有利于民生事业的发展：房产交税，土地交租，政府从此有了取之不尽，用之不竭的巨额收入，就可以把我国民生事业搞得更好。1912年12月，孙中山在上海中国社会党总部演说中就乐观地谈到：“鄙人对于社会主义，实欢迎其利国福民之神圣，本社会之真理，集种种生产之物产，归为公有，而收其利。实行社会主义之日，即我民幼有所教，老有所养，分业操作，各得其所。我中华民国之国家，一变而为社会主义之国家矣......社会主义之国家，一真自由、平等、博爱之境域也。国家有铁路、矿业、森林、航路之收入及人民地租、地税之完纳，府库之充，有取之不竭用之不尽之势。”

[6]。我们就可以将房产税和土地租金的收入用来建设我国的民生事业，实现先贤哲人所憧憬的幼有所教、老有所养、病有所医、居有其屋、鳏寡孤独废疾者有所终的大同社会！

六、还有其他许多好处：

1、有利于实现城镇化。房价低了，农民买得起房屋，进城工作和享受城市现代化生活。他们所占用的农业用地和宅基地就可以用来扩大地块面积，大搞农田水利建设，建设高标准农田，降低农业生产成本，增加产量，让农民增加收入，缩小城乡差别。

2、有利于计划生育：年轻人用于购买房屋的钱少了，就可以多生育孩子。为鼓励多生孩子，政府可以对生育第三个孩子的夫妇减免部分房产税和土地租金。 

3、有利于建设共同富裕的和谐社会：过去政府建设的经济适用房、公租房、廉租房一般地段偏远、外观难看、质量差劲，居住在其中，伤害自尊。以后政府可以对低收入户减免房产税和土地租金，让低收入者也能买得起住得上好房子；对拥有超标准面积房屋和占用了超面积土地的家庭实行累进征收房产税和加倍缴纳土地租金，防止贫富两极分化，实现共同富裕，维护社会的长治久安。

4、政府掌握地租的定价权可以对房地产进行多方位直接调控：当经济发展得好，人民收入增加时，政府的地租就可以提高一点;当经济发展得不好，人民收入降低，政府就可以少收一点地租，和人民一起共渡难关。当某个城市房屋供不应求，房屋价格偏高时，政府可以多出租一些土地，以降低房价;当某个城市房屋供大于求，房屋价格偏低时，政府可以少出租一些土地，以稳定房价。促进房地产业的健康发展。

5、可以改善人民的生活质量：现在有很多家庭几代人居住在人均不到三十几平方米的房屋里，活动空间很小，长此下去必将不利于人民的身心健康。以后购房人只需花钱购买房屋，第一次需要花费的资金少了，他们正好购买大面积房屋，改善居住条件。住进去以后，努力工作赚钱，向政府缴纳土地租金。

6、过去建庄园、别墅屡禁不止，今后政府可以对超占规定人均土地面积的人累进征收地租，估计没有什么人再去建造、购买庄园和别墅了。

7、可以防止财富外流：许多房地产开发商和炒房客，从中赚取巨大利益后，移民海外，购房置业，导致财富大量外流，影响我国的经济发展和人民生活的改善。

8、旧城改造、拆迁也会变的容易：现在老旧小区的平房和低矮的楼房因为占用的土地面积大，缴纳土地租金就划不来了，房屋主人就会主动要求拆旧房建高楼。现在有人靠拆迁常常获得巨额补偿或几十套房屋的补偿，子孙后代靠房租就能生活得很好，不去努力奋斗，会遗害子孙。将来房屋所有人按年缴纳地租，拆迁时只需补偿他的房屋价值而不需要补偿土地价值。今后想靠拆迁发横财的企图就不可能实现了！孙中山告诫我们不要耽误了子孙后代：“因土地可以世袭，其子孙食税衣租无所用心，适以窒其智慧，谚所谓“蛀米虫”者，国家何贵有此人？此等人多，必为国家之大害。”[7]

我国大陆地区城镇土地是实行的全民所有的土地制度，土地的社会增值又是全民创造，当然应该全部收归全民所有，并为全民所共享！只有按年随行就市地收取地租，才能将土地的社会增值大部收归全民所有，才能搞好我国的民生事业。        

我国住房等等社会问题已经很严重了，孙中山告诫我们：“将来富者日富，贫者日贫，十年之后，社会问题便一天紧似一天了”，[8]“社会问题，在欧美是积重难返，在中国却还在幼稚时代，但是将来总是要发生的。到那个时候收拾不来，又要弄成大革命了，革命的事情是万不得己才用，不可频频伤国民的元气”。[9] 

因此，建议修改《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990），改原来的“实行城镇国有土地使用权出让、转让制度”为“实行城镇国有土地使用权出租制度”。 人民只购买房屋并向政府交纳房产税。房产所有人向政府按年随行就市交纳房产所占用土地的租金。

萧承勇

2022年9 月20  日

作者简介：肖承勇 1963 男 湖北当阳 汉 大学本科 副教授 中南财经政法大学马克思主义学院 研究方向:孙中山平均地权的理论和实践

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[1] 马克思、恩格斯：《共产党宣言》，《马克思恩格斯》第一卷，第272页，人民出版社，1975年5月第1版。

[2] 孙中山：《在东京<民报>创刊周年庆祝大会的演说》，广东省社会科学院历史研究所等编《孙中山全集》（第1卷），中华书局，1981年，第329页

[3] 陈太先、魏方、潘信中著：《台湾土地问题研究》，广东省地图出版社，1995年，第250-251页

[4]  孙中山：《三民主义·民生主义·第二讲》，广东省社会科学院历史研究所等编《孙中山全集》（第9卷），中华书局，1985年，第389页。

[5]  孙中山：《在广州报界欢迎会的演说》，广东省社会科学院历史研究所等编《孙中山全集》（第2卷），中华书局，1982年，第354--356页。

[6] 孙中山：《1912年10月14至16日在上海社会党的演说》，广东省社会科学院历史研究所等编《孙中山全集》（第2卷），中华书局，1982年，第523、524页。

[7]  孙中山：《在广州对报界公会主任的谈话》，广东省社会科学院历史研究所等编《孙中山全集》（第2卷），中华书局，1982年，第365页。

[8]   孙中山：《在东京〈民报〉创刊周年庆祝大会的演说》，广东省社会科学院历史研究所等编《孙中山全集》（第1卷）中华书局，1985年，第327--328页。

[9]  孙中山：《在东京〈民报〉创刊周年庆祝大会的演说》，广东省社会科学院历史研究所等编《孙中山全集》（第1卷）中华书局，1985年，第326页。