论房屋所有权与居住权的冲突与解决

论房屋所有权与居住权的冲突与解决

周宇 ,高鹏儒

辽宁省阜新市  辽宁工程技术大学公共管理与法学院  123000

摘要： 我国《民法典》的颁布实施，居住权一项新的物权也在逐步的推广，但其与所有权的冲突也日益显现，法律却未对两者间的冲突矛盾进行规定，笔者认为，为了更好的推广房屋居住权的设立，完善居住权与所有权间的冲突相关法律必不可少。本文将从所有权的四项基本权益分析二者间的冲突，并针对冲突提出解决建议及完善措施。

关键字：居住权、所有权、《民法典》

一、房屋所有权与居住权冲突的表现

（一）对于房屋占有、使用方面的限制

居住权是一种人役权，是根据合同约定而设立的，对他人的房屋行使使用、占有的用益物权，根本目的是利用他人之物满足自己居住需要的权利[2]。因此，被设立了居住权的房屋，所有权人虽然仍对房屋进行占有和使用，但是却并非是全部的占有和使用，使得房屋所有权人成为了“空虚的所有人”，只有当居住权合同解除或者居住权消灭时房屋的所有权人才能对房屋全部的占有和使用。

（二）对于房屋收益方面的限制

对于法理而言，虽然居住权和所有权的权能有所不同但是其两者在法理上具有平等性[2]。因此当房屋被设立了居住权，所有权人仍然有权将房屋进行出售或租赁，但是对于买受人而言，当购房时知晓房屋被设立了居住权时，往往会对是否购房和房屋的价格进行考量。并且在房屋设有居住权的情况下，房屋的买受人只有在居住权合同解除和消灭的情况下才能够获得房屋的全部所有权，因此也会限制房屋的流通性。房屋的所有权人也会因此限制房屋的价格和流通性而减少其所带来的增值收益。

居住权人对房屋享有使用的权力，但当居住权人就提升自身的生活质量而想对自己所使用的部分进行装修和修缮时，装修所耗的费用法律却没有进行明确的规定。居住权的设立是基于居住权人对于基本生活的需求，对房屋的装修事宜又涉及到所有权的处分权能，如果直接否决居住权人对房屋装修权限，那么是否侵犯了所有权人的合法权益有待考量；如果肯定了居住权人可以对房屋进行装修权限，那么装修所涉及的费用及日后的孳息又如何界定，这些方面都对房屋所有权人的收益起到了限制。

（三）对于房屋处分方面的限制

人们在房屋买卖交易的过程中现更加注重对于房屋产权完整性的要求。大多数买方都会尽量避免买受设有居住权的房屋。因为当房屋设有居住权时，买受方对房屋的实际控制将是不全面的，房屋的买受人不能以其对于房屋的所有权来对抗居住权人的合法权利，房屋的买受人要保障居住权人享有的居住权益，在房屋的占有和使用过程中要给予居住权人适当的空间来满足其生活。买受人在行使自己的权利时必须遵循有关居住权的法律规定，不能用自己的所有权对抗已经设立的居住权，而只能等居住权合同到期后或者居住权人死亡，才能真正地行使自己的所有权。因此降低了房屋的流动性和商业价值[1]，对于房屋所有权人而言，这很大程度的影响了房屋买卖。

二、解决房屋所有权与居住权冲突的建议

（一）明确居住权人的权利和义务

1、居住权人的权利

第一、居住权人享有对房屋的使用权，但这种使用权的权限须限于居住需求。居住权设立的主要目的是为了满足居住，因此居住权的使用仅限于居住而不能作为他用，如果居住权人将房屋另作他用对房屋的所有权人便会产生利益影响，因此所有权人可以按照居住权人违反合同约定将居住权撤销，并有权向居住权人进行追偿。

第二、居住权人在房屋买卖时有优先购买权。居住权人在房屋买卖时已经对房屋部分的占有和使用，因此当房屋买卖时，作为居住权人理应具有优先购买权，这样不仅仅对房屋的买卖没有较大的损益，同时也满足了两者所需要的权益，起到了互利共赢的利益平衡。

2、居住权人的义务

第一、居住权人不得随意改变房屋的结构和用途。居住权人对房屋的改善应仅限于生活的满足，以保证房屋的完整性和存在合理增益。若居住权人对房屋的结构和用途进行修改一方面损害所有权人对房屋的权益，另一方面此过程中所产生的费用以及增益无法计算，日后利益的分摊易产生纠纷。

第二、居住权人在居住期届满时有返还房屋的义务。居住权人虽然在居住期间对房屋有占有和使用的权利，但是当居住权消灭时，居住权人应将房屋返还给所有权人，不能对所有权人对房屋的占有、使用、收益、处分等附属权益进行侵害和阻碍。如果对房屋所有权人的权益进行损害，房屋的所有权人有权请求补偿。

（二）加强居住权房屋的流动性

1、设立有偿的居住权

推动和宣传有偿居住权的设立，通过签订居住权合同，在房屋所有权人得到相应收益的同时满足了居住权人对于居住需要，这与租房相类似，但是基于居住权是一种物权，并且其赋予的权利相对于租房的房客拥有更多的权限，因此有偿居住权设立的费用也应高于租房，这样有利于房屋所有人权益得到满足，推进了房屋的流动性，同时促进市场内对房屋的需求[5]。

2、推动“居购同权”的推广

针对想要通过以房养老的老年人而言，可以通过设立居住权的情况下将房屋的所有权进行转让，实现

“居购同权”这既满足老年人以房养老的住房需求，同时满足房屋所有权的流通，正是因为居住权具有稳定性和长期性，因此设立居住权所承担的费用也更高，所有权人所获得的收益也更高，对于房屋所有权人也更容易接受,也更能够推动房屋在市场上的流动性[4]。

三、结语

综上所述，居住权的设立满足了社会对房屋需求，同时也为非继承人、离婚经济困难一方的居住问题等社会热点问题提供了法律保障。虽然在具体的实施过程中对所有权有一定的限制，但总体利大于弊。因此在具体的实施过程中要结合社会的具体实际，实现利益间的互惠共赢，促进房屋市场的良性发展。

参考文献

[1] 吴小燕.物权编中居住权的现实困境与消解路径[J].上海房地,2020,(11):41-47.

[2] 俞建伟.居住权与房屋所有权之间的冲突及利益平衡[J].中国律师,2021,(05):72-74.

[3] 史彦茹.居住权及其法律适用问题研究[C].广西师范大学,2021.

[4]傅美华.论我国居住权制度的构建——兼议居住权制度视角下“租购同权”困境的解决路径[J].重庆文理学院学报(社会科学版),2021,40(04):64-75.

[5]廖磊;何雨泽.《民法典》中涉居住权房屋的执行难题及其破解[J].重庆社会科学,2021,(12):69-83.