时间演进和空间圈层耦合视角下老旧小区精准化改造策略研究——以天津市中心城区为例

时间演进和空间圈层耦合视角下老旧小区精准化改造策略研究——以天津市中心城区为例

史岸冰1,李思源2,凌健*,刘新元4

天津城建大学建筑设计研究院有限公司1，3，天津城建大学2，天津，300384

【摘要】老旧小区改造是在新时代背景下贯彻“以人为本”理念的一项惠民工程。当前天津市老旧小区和远年住房数量庞大，为避免“千城一面、万楼一貌”的问题，从而达到“一区一策、一楼一策”的精准化改造，本文提出了“先年代，后圈层”的精准化改造路线，利用年代和圈层分类方法将天津市中心城区的老旧小区进行分类，对比了不同类别老旧小区的特征与现存问题，提出了保护、更新改造和拆除重建三种基于年代的基础性改造策略和基于圈层的附加性改造措施，以便政府相关部门可采取更加行之有效的解决对策，从而为今后更好地推进老旧小区改造提供参考依据。

【关键词】老旧小区；精准化改造；策略；年代和圈层

SHI Anbing，LI Siyuan，LING Jian，LIU Xinyuan

【Abstract】Old community reconstruction is a people-benefit project that implements people-oriented concept in the context of the new era. At present, there are a huge number of old communities and outmoded houses in Tianjin. In order to avoid the problem of "thousands of cities have the same appearance and ten thousand buildings have the same features", so as to achieve the precise reconstruction of "one community, one policy, one building, one policy". This article proposes the precision reconstruction route of “age first, circle layer second”,uses age and circle layer classification methods to classify the old communities in the downtown area of Tianjin, compares the characteristics and existing problems of different types of old communities, and proposes protection, renewal, renovation, demolition and reconstruction of three basic reconstruction strategy on the basis of the age and the additional reconstruction measures based on the circle layer , so that the relevant government departments can take more effective solutions, so as to provide a reference for better promoting the reconstruction of old communities in the future.

【Keywords】old communities; precise reconstruction; strategy; age and circle layer

【中图分类号】F291 【文献标识码】A

随着城镇化进程的加速推进，我国城市发展由增量时代进入到了存量时代。2020年7月份，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，其中明确提出了“到十四五期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务”的工作目标。这说明，人们对住房条件提出了更高的要求，老旧小区改造是在新时代背景下满足人民群众对美好生活向往的重大战略决策，也是坚持和落实“以人为本”理念的生动实践和民生工程。

但在政府投入大量物力、人力、财力进行老旧小区改造实践的大背景下，其预期改造效果与居民实际满意度尚有差距。一是改造对象未体现区分性，改造策略不具有针对性和系统性；二是改造的程度不够深入，部分项目存在“面子工程”的现象；三是在改造内容上对居民的实际需求关注不足。

作为一个现代化的大都市，天津市的老旧小区改造同样存在上述问题。同时，天津市的城市发展已有100多年，不同年代建成的老旧小区数量庞大，改造涉及的具体问题也更为复杂。

本文以天津市中心城区为例，从时间演进和空间圈层耦合的视角出发，结合历史背景、政治环境、社会文化和经济发展的情况，提出了“先

年代，后圈层”的精准化改造思路，利用年代和圈层分类方法，厘清当前老旧小区提升改造所面临的现实问题，提出具有针对性、以居民需求为导向的精准化改造策略，从而为今后更好地推进老旧小区改造提供参考依据。

1天津市老旧小区现状和问题分析

1.1天津市居住区发展历程

历史年代对于住区的形态风貌、建筑单体建设及其开发管理的模式往往具有决定性的影响。在城市发展和社会环境变迁下，天津市居住区的发展过程并不是一蹴而就的。虽然当前天津市内的老旧小区大多数是改革开放后建造的，但依然遗留着许多文革和唐山大地震时期、建国初期甚至前期的老旧住区，如和平区的劝业场、河东区的中山门、红桥区的丁字沽地块等。对于不同年代的老旧住区，不应简单地采取“一刀切”的改造方式，应针对现存问题，本着“因地制宜、以人为本”的原则对其进行改造，让人民群众的居住条件切实得到改善。

如表1，本文根据天津市历史与社会发展的情况将居住区建设的发展进程分为以下五个阶段，并对各个阶段的住区定位、建设理念、规划目标和住区形式进行了梳理。

1.2不同年代的老旧小区现存问题

本文以天津市市内六区2000年底前的老旧小区为调研对象，实地调研了510个不同年代的老旧小区（建国前期85个，建国初期96个，文革和唐山大地震时期156个，改革开放时期173个），并结合天

津市和各地的老旧小区更新改造技术导则，从房屋综合整治、基础设施更新、安全设施完善、小区环境提升和服务设施配套五方面总结了各年代老旧小区的现存问题。

改革开放前的住区建设更多关注的是物质层面的需求，即以提供城市居民“容身之所”为目的，因此房屋本体、基础设施、小区环境、安全设施和

和居民的精神需求都未得到有效的关注，尤其是建国前期和建国初期的老旧小区，在各方面均存在问题，居民的基本生活需求也得不到保障；而随着时代的发展，居住区在房屋本体、基础设施和安全设施上的问题逐渐减少，改革开放后的居住区现存问题主要集中在小区环境和服务功能配套方面，尤其是小区绿化、停车设施、室外公共空间和后期运营维护方面的问题较为突出，如图1所示。

此外，通过调研发现，目前已完成的改造工作大多集中于《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中提及的基础类项目，提升类和完善类项目还有所欠缺，亟待加强。

1.3不同空间圈层的老旧小区现存问题

历史年代直接决定了老旧小区的形态特征，而空间圈层类型也会对其发展水平、建筑风貌形成附加的影响。本文根据社会、经济、文化特征将天津市六区的老旧小区的分为四大类：交通圈层、商业圈层、生活圈层、文化圈层。

如表2，交通圈层小区往往位于重要交通枢纽周边，记载着城市人流、物流的发展变迁史；空间以疏导交通、快速疏散为主，整体通达性强，居民日常出行便捷。商业圈层小区开放性较强，商业氛围浓厚，形成独特的“底商+上住”社区形象特征，小区周边商业设施完善，能满足居民多样的日常需求；小区文化多元，气氛活跃，邻里关系较好。生活圈层小区周边大多分布菜市场、学校等，小区风貌统一，开放性较强，生活氛围浓厚，记录

着一个住宅片区的发展印记；邻里关系好，居民归属感强。文化圈层小区周边建筑功能类型多样，建设年代远近不同，在此圈层中往往分布有学校、展览馆、片区级公园等，呈现浓厚的文化教育氛围；周边环境优美，绿化空间充足；小区品质整体较好，通行车辆少，无噪声干扰。

本文将实地调研的510个老旧小区按照空间圈层进行分类，在此基础上归纳总结了其共性和个性的问题，与由年代产生的直接问题相比，圈层产生的多是经济文化、社会生活方面的间接问题，如图2所示。

2天津市老旧小区的精准化改造策略

由前所述,天津市居住区的空间形态与环境是处于不断发展变化中的,天津市内六区的老旧小区因其历史年代和所处空间圈层的不同有不同的现存问题，

应针对不同年代和所处圈层制定适宜的改造策略。和所处圈层制定适宜的改造策略。

历史年代直接决定了老旧小区的形态特征，由此产生的现存问题也是首要而迫切的，而空间圈层类型带来的大多是附加性的问题。因此本文按照“先年代、后圈层”的思路对天津市的老旧小区提出改造措施。首先，结合各个年代老旧小区的现存问题，将前文提及的五个年代阶段划分为两大类（改革开放前和改革开放后），并提出相应的改造策略；在此基础上，根据其所处圈层，结合现存问题提出了附加性的改造策略。

2. 1 基于年代分类的基础性改造策略

2.1.1 改革开放前（1860-1978）

改革开放前的老旧小区以里弄、街坊式住宅为主，屋内通常没有独用卫生间或厨房，在改善时需进行成套化改造，完善其基础功能设施。该时期建筑主要分为历史保护类、更新改建类和拆除重建类三种。

1．历史保护类：主要指建国前期和建国初期建于租界时期的历史建筑，大多分布在五大道、小白楼一带。其保护措施区别于其他小区，需满足《中华人民共和国文物保护法》、《天津市历史风貌建筑保护条例》等有关法律法规，以满足修缮(结构加固等)为主,应尽量保持原貌。

2．更新改建类：大多数为建国初期、文革和唐山大地震时期的居住小区。包括工人新村，传统社区，街坊式住区等。这些老旧小区建筑结构具有一定的保留价值，但此时的小区主要以居住功能为主，建筑排布过于紧密导致公共空间过少，道路狭窄，对居民的精神需求关注不足，需从房屋本体、基础设施、安全设施、小区环境和服务设施五方面

都重点进行更新改建，具体策略如表3所示。

3．拆除重建类：大多数是建国前期的里弄式住宅，也有部分建国初期的老旧住区，因年代过于久远，房屋损毁严重不具有保留价值。通过适当提高开发建设强度、拆除部分老旧住宅等方式进行重新建设，增加居住建筑面积以实现成套化，同时对原住户重新安置以彻底改善居住条件。

2.1.2 改革开放后（1979-2000）

改革开放后的老旧小区以商品房小区为主，建筑布局较为科学合理，有一定的配套服务设施，改造主要集中于环境提升和服务设施配套以及后期运营方面，基本都属于更新改建类，如表4所示。

2.2 基于圈层的附加性改造措施

除了基于年代分类的基础性改造策略外，本文结合小区所处圈层和现存问题提出了附加性的改造措施，如表5所示。

3结论

1.本文对天津市中心城区510个老旧小区进行了实地调研，提出了年代分类方法的理念，将天津市中心城区的老旧小区分为建国前期、建国初期、文革和唐山大地震时期、改革开放初期和改革开放后期五个时期，并总结对比了各类老旧小区的现存问题：改革开放前老旧小区现存问题集中在房屋本体、基础设施、安全设施、小区环境和服务配套各个方面；改革开放后老旧小区现存问题主要是小区环境、服务配套和后期运营管理方面。

2.在年代分类方法的基础上，本文将圈层理念

应用到老旧小区分类上，将天津市中心城区的老旧

小区分为交通圈层、商业圈层、文化圈层、生活圈层四类，并对比总结了其共性和个性问题。

3.本文形成了“先年代，后圈层”的精准化改造路线，提出了历史保护、更新改造和拆除重建三种基于年代的基础性改造策略和基于圈层的附加性改造措施，为天津市和我国城镇老旧小区提升改造路径提供参考。

【参考文献】

［1］Goudy,W.J.Evaluations of local attributes and community satisfaction in small towns [J].Rural Sociology,1997,42(3):71-82

［2］Sam Mehdi,Zain Muhammad Fauzi Mohd,Saadation Omidreza.Residential satisfaction:meaning and interpretation[J].Business Engineering&Industrial

Applications Colloquium,2012:279-283.

［3］Hughey,J.B & Bardo,J.W.The structure of community satisfaction in a southeastern American city [J].The journal

of Social Psychology,1984(123):91-99.

［4］White,M.J.Determinants of community satisfaction in Middletown [J],American Journal of community

Psychology ,1985,13(5):583-595.

［5］Suheir M.S.Ammar,Kausar Hj Ali. Effect of Residents Participation in Management Works on Satisfaction in Multi-Storey Housing[J].Procedia-Social and Behavioral

Sciences,2012,62(24):837-843.

［6］Lee Kyu-in,Yeom Dong-woo.Comparative study for satisfaction level of green apartment residents[J].Building

and Environment,2011,46(9):1765-1773.

［6］LEE S M，CONWAY T L，FRANK L D，etal. The Relation of Perceived and Objective Environment Attributes to Neighborhood Satisfaction[J]. Environment &

Behavior，2017（2）：136-160.

［7］ 王明．天津市经济发展史研究[M] ．天津：天津科技出版

社，2009 .

［8］ 严雅琦，田莉．1990年代以来英国的城市更新实施政策演进及其对我国的启示[J]．上海城市规划，2016（05）：54-59．

［9］ 索健．中外城市既有住宅可持续更新研究[D]．大连理工大学，2014．

［10］ 叶原源，刘玉亭，黄幸．“在地文化”导向下的社区多元与自主微更新[J]．规划师，2018，34（02）：31-36．

［11］ 薛宇欣，李婷，张德娟．我国老旧小区改造模式与发达国家的对比分析与建议[J]．城市住宅，2020，27（04）：90-94．

［12］ 支文军．精细化再生：城镇老旧小区改造[J]．时代建筑，2020（01）：1．

［13］ 葛顺明．老旧小区改造的实践及建议[J]．城市开发，2019（22）：62-63．

［14］ 朱玲．旧住区人居环境有机更新延续性改造研究[D]．天津大学，2013．

［15］ 教授级高级城市规划师、中国城市规划设计研究院原副院长兼党委副书记李迅．以老旧小区改造推动社会治理和城市有机更新[N]．中国建设报，2020-05-14（06）．

［16］周静怡.浅析天津市历史街区的更新策略[J].建筑知识,2015,(1)

［17］蔡云楠，杨宵节，李冬凌．城市老旧小区“微改造”的内容与对策研究[J]．城市发展研究，2017，24（04）：29-34．

［20］ 路晓东，唐建，王迎军．居住区规划中的声环境优化方法研究[J]．规划师，2010，26（09）：59-62．

［21］ 肖屹，陈健，刘博.老旧小区更新提升实施效果评价方法研究[J].建筑经济，2019（01）.

［22］ 张斌斌.棚户区改造居民满意度对比研究[D].杭州：浙江工业大学，2017.

［23］ 沈勤，韵卓敏.新时代文化养老服务体系建设路径探析[J].广西社会科学，2019（8）：72-77.

［24］ 张志红,张喻.老旧住宅小区综合整治改造项目绩效评价研究——以山东省老旧小区改造为例[J].财政科学,2019(01):88-96+114.

［25］ 郭瑞.城中村改造居民满意度的影响因素——以开封市为例[J].城市问题,2017(07):35-41.

［26］ 朱琳,沈夏燕.社区信息化对居民满意度影响的实证研究——以上海市宝山区若干小区为例[J].电子政务,2014(02):17-28.

［27］ 张恒,杨永春.保障性住房居民满意度实证研究——以银川市为例[J].地域研究与开发,2015,34(05):80-83+115.

作者简介：史岸冰，女，天津城建大学建筑设计研究院有限公司，研究方向：绿色建筑与技术。

通讯作者：凌建，天津墨舍建筑设计有限公司