旧城改造中的城市规划和土地利用问题

旧城改造中的城市规划和土地利用问题

王超

天津市土地利用事务中心（天津市中国国际矿业大会综合服务中心）300042

摘要：伴随社会的持续发展，城市呈现出快速发展的趋势，为使城市的建设与发展需求能够得到充分的满足，则需要有效增大土地资源的使用率，提升城市生态环境质量，在拓宽城市范围、建设发展新区的过程中，围绕城区中的旧城进行改造，从而使城市发展中的用地需求真正得到解决。旧城中有着丰富的历史记忆，其不仅是劳动人民的智慧成果，而且也是城市历史文化的体现。如今创立生态文明已是国家非常重要的一项政策内容，我国对于生态文明建设有着高度的重视，因而在城市旧城改造规划过程中必须要有效地融入生态文明建设理念，切勿在改造中为追求眼前利益而使生态环境遭受严重的破坏。

关键词：旧城区规划；建议；现状；改造

国内不少城市因为历史发展等方面的原由，具有大量的老城区，这些城区的建筑通常都有一定的年限，看上去较为老旧，且破损较为明显，不但如此，有关的基础设施建设也较为落后，由此可见，围绕旧城进行改造显得极为重要。可是，城市旧城改造过程中面临着多种多样的问题，尤其是有关于城市规划与土地利用这一方面的问题，接下来，笔者将围绕有关问题展开探讨与分析，在此基础上，提出一些有针对性的解决策略。

一、旧城改造中的城市规划和土地利用问题

1.旧城改造缺乏科学指导与总体规划

不管是旧城改造，还是新城建设，均必须要依照统一规划、合理布局、综合开发这一根本原则。事实上，部分分散插缝的不合法建筑既看上去不具有任何美感，又会使城市各种职能的和谐性大大降低，制约城市的建设与发展，使得城市布局难以体现出合理性、规范性，基础设施不能够得到建立健全，旧城改造难以实现全面化。

2.急功近利，忽视城市特⾊

各个城市因为坐落在不一样的地方，长期以来的文化积累而形成了各自的风格与特色，不过旧城改造因多方面的原因，如资金不足等，以至于它们和高楼大厦相比显得过于突兀。另外，也具有部分历史悠久、极具本地特色的传统建筑物，不过此类“城中村”格局仍没有与城市有效地结合在一起，不少位于矛盾状态之中的城市常常为大力推动城市的建设与发展，而导致这部分珍贵的传统建筑文化毁灭。因此，围绕旧城区展开规范合理地规划与改造，以最大程度地凸显出城市的特色，显现其与众不同的美，这是非常重要的。

3.资⾦问题影响⼯作进程

围绕旧城区实施投资改造，这属于促使土地增值的一种过程，不过“旧城区改造”的成本会遭到很多方面的因素影响，比如，拆迁规模、人口密度等等，只要资金不充足，那么便会使整个改造进度受到极大的制约，并且，也会使周边人的生活、工作等受到影响。

二、城市旧城改造规划设计原则

根据前面所阐述的内容，在围绕旧城区展开改造方案的编制时，必须要严格依从下面这几个重要原则：

1. 历史风貌的保存

需要围绕旧城区的整体风格做出综合掌握与控制，那部分具备历史意义与价值的文化遗迹，如建筑物、文物等，都必须要科学地保存下来，也就是说，要围绕这些建筑物等进行保护，接着再根据实际状况进行改造，切勿将它们拆除掉。

2.优化生态环境

在对城市中的旧城区改造方案进行编制时，应当对其功能、生态、风貌等不同方面的因素做出全方位的考虑，根据实际情况，保证各个方面的协调性、补充性以及合理性。依据有关理论，根据现实中的具体情况，有针对性地实施设计，确保方案得以征得群众同意，并且，也应当重视城市的综合形象，城市旧城区改造规划既应当顾及到各个方面的功能作用，同时也必须要使城市形象得到进一步美化。

3.适用性

为使群众们的生活得到更充分、更有效地满足，城市旧城区的改造规划方案必须要具备较高的适用性，得以有效减轻国土资源的压力；要联系环境、地理等多方面的条件来创设更舒适、更完善的城市生态。这里所说的适应性，其实就是因地制宜，城市建筑的建设与改造应当尽量不对当地的生态环境造成影响或破坏，可以将旧城的历史风貌、特色保存下来。总之，在城市旧城区改造规划的过程中，不仅要在改善群众生活环境水平的基础上，重视强化城市的美感，而且也应当充分有效地展现出“绿色”的作用。

三、旧城改造中的城市规划方法

1.遵循城市的发展规律

在进行旧城区改造的过程中，应当严格依照城市的自然发展规律特点，坚定不移地走可持续性发展的道路，保证城市样貌的焕然一新。换言之，即应当确定合适的规模，根据旧城改造的具体内容及标准，将当下与未来两者间的关系进行合理有效地处理，且在改造环节中，保证管理、规划、配套以及征地等工作的协同性与一致性，坚定地依照“五统一”这一重要准则，根据有关流程与方案来围绕旧城区展开改造。

2.以⼤众利益为前提

就国内不少的城市旧城区改造情况能够发现，大部分投资商均受限于经济利益，且被商业利益所促使，导致国内大部分城市在旧城改造过程中都是直接全部拆除，没有围绕区域展开调查与分析。这样的做法看上去非常快，且操作容易，但极易导致原架构、历史文化、风俗特色等带来难以恢复的破坏，所以，在围绕旧城展开改造的过程中，必须要基于提升民众的生活环境质量入手，切勿一味地追求经济利益，在改造时要严格遵循“建新如故，修旧如旧”这个重要依据，有序合理地完成有关改造工作，确保旧城改造后之前的历史文化都能够保存下来，不受到任何的破坏。

3.加强规划引导

在进行旧城改造规划的过程中，相关部门应当进一步提高对旧城改造问题的引导与处理力度，落实相关的研究工作，所设计的改造规划方案必须要具有较高的合理性、规范性，可以有效协调处理工作中所出现的一系列市政问题。在进行旧城改造规划方案的设计时，应当牢牢依据经济规律，怀揣城市运行的思想，在这一基础上，才可以展开旧城区的改造。旧城区改造的所有项目内容，均一定要基于土地分级、土地评价这些方面出发，对土地市场增值进行预测与计算，剖析成本效益，确保旧城改造规划得以切实地落实下去。

四、旧城改造中土地利用注意事项

1. 是否充分重视传统文化的保持及振兴

在进行旧城区改造时，应当严格依从旧城区保护的具体要求，防止城市文化特色受到破坏，同时也不得盲目地增强建筑的高度与强度，因为这样可能会导致旧城传统的历史风貌受到难以恢复的破坏。风景名胜区的规划与设计，不仅应同整体规划保持统一习惯，而且也应当体现出其个性与特色，让其得以成为与众不同的人文风景。在现代社会中，应当保持一个城市的历史、文化以及特色，这是非常重要的。也就是说，在城市旧城区改造的过程中，我们既应当做好历史文化的保护工作，又需要防止大范围的建筑拆除而使旧城风貌受到难以恢复性的破坏，尤其是那些具有丰富的、悠久的历史的城市，更应当做好有关建筑、文物等的保护与保留工作。经济全球化并不代表着文化的统一性，那些拥有个性、特色以及魅力的城市必将能够给人带来更多更强的吸引力，也同样会具有更强的发展潜力。

2. 不断提高城市土地资源配置效率

城市化不单单是一个目标，其实也属于一种过程。这不仅是一个把固化于农村土地上的劳动力释放出来推动其持续地朝着城市涌入的过程，同时也是一个社会福利全方位推进，城市居民生活质量持续改善的过程。实际上，城市化不单单代表着各类经济要素往城市集中，也涵盖着要持续强化城市人口的物质水平与文化水平这一深刻且重要的涵义。在这当中，囊括了城市人口对居住条件、文化娱乐、城市基础设施建设等方面的要求。而这些追求、这些向往以及这些要求，都必须要使用到众多的土地资源，在这种情况下，导致城市土地的需求持续扩大，城市土地供给承担着沉重的压力。城市土地是由农村土地发展形成的，不过，将农村土地发展成城市土地并非是解决城市土地供给不足的唯一方式，尤其是在国土资源稀缺性越发突出的状况之下，我们根本难以将城市土地的绝对拓展和保护土地资源这个原则两者间所具有的冲突与矛盾抛之于一旁。水资源不足、土地沙漠化等多种多样的生态问题给经济、社会发展带来的不利影响也在逐步显眼地呈现出来，让我们真正意识到了以损害人类今后发展权来获取眼前的利益是多么的愚蠢。总之，在城市旧城改造中，必须要以审慎的心态来对待与处理每一件有关的事务，合理把控城市发展对土地资源的使用量，同时也需要严格控制城市土地的拓展速率。

综上，通过现如今的实际情况不难得到，旧城区改造既属于城市规划中非常重要的一项内容，又属于城市规划工作中难以处理的关键问题。在部分方面与新城建设存在着巨大的冲突与矛盾，甚至不能够紧跟城市发展的步伐，故而，要结合含有现代化要素的理念来进行改造规划，让城市的生态环境、历史文化等都可以得到真正的保护。

参考文献：

[1] 潘悦，刘媛，洪亮平 . 城市规划角色转变下的旧城改造规划策略研究 [J]. 中国名城，2013（3）：19-24.

[2] 陈昌卉 . 城市规划中旧城改造的问题及对策探究 [J]. 住宅与房地产，2018（13）：111.