房地产开发成本核算方法及成本控制对策分析

房地产开发成本核算方法及成本控制对策分析

张家豪

身份证号：142623199608260216

摘要：房产开发公司在高速增长的市场经济中具有重要的作用,是我国市场经济中不可分割的支柱。近年来,由于我国一系列价格调整政策的实施,产业竞争日益加剧,而中国房地产开发公司也正在迎接着新一波的产业大洗牌。为此,必须通过加强核算,正确掌握对公司内部各个环节的成本费用控制,严控各种成本费用开支,实现降本增效变得越来越重要。如何正确地做好房产开发公司的成本核算是十分关键的。为此,文章对房地产开发企业的成本及存在的问题进行了分析,并提出对策。

关键词:房地产开发公司;成本核算;对策

由于中国的经济步入到一个全新的时期,房地产业在经历一个高速的成长期之后,步入了一个较为平稳的状态,开始从金子时期步入到白银时期,但房地产行业仍将成为重要的可发展的领域。房地产公司的建设投资金额大、审批环节复杂、经营风险高且开发周期长,所以成本比其他行业要复杂很多,成本核算也就显得极其重要。

1房产开发公司成本核算中普遍存在的现象问题

1.1管理层对成本核算的重要性缺乏足够的重视

房地产行业的高利润率一直以来都被投资者看好,并且大多数企业把关注的重点放在企业取得的短期效益上,而不是把企业的长期发展作为关键目标,因此企业财务人员在进行成本核算时,也通常只考虑项目当前指标,如建造周期、投资总额以及项目定价等相关问题,而不去花费太多精力研究项目各个环节的成本控制问题。近年来由于我国政府一系列经济调控政策的影响,以及整个地产行业利润的水平在逐步下滑,再加上企业长期忽视对资金成本的有效管控,地产项目公司一直都存在着开发成本踞高不下的现象,因此,这也成为企业需要解决的重点问题。

1.2企业成本核算对象的划分不够准确

项目核算的第一步就是怎样合理确定成本核算的对象,一般房地产开发公司确定项目核算对象主要考虑以下原因:一是公司所经营的具体工程项目,二是开发项目的所属期数,三是开发项目的具体类型。成本核算目标的制定应符合下列要求:一是符合各方面管理、监控的要求,二是要满足相关项目成本计算的需求,三是有利于项目成本的归集和结转的需求。近年来随着房地产开发公司经营工作的特点日趋复杂,成本核算范围界定的困难也相应增大。一旦发生成本范围界定不正确、边界模糊不清晰的现象,产生的结果就是发现项目成本费用的结果根本无法正确的体现出该项目的实际成本,从而可能干扰项目产品的销售定价,从而降低公司的效益。

1.3房地产开发公司费用的归集和分摊问题不合理

部分房地产开发公司为了混淆企业开发间接费用和期间费用的概念,把本该直接纳入企业期间费用纳入到新项目的企业开发间接费用之中,从而虚增了开发成本。由于土地开发建设过程中产生的共同成本费用、以及无法明确的间接成本,没有科学合理的分摊方法,从而影响了成本费用的会计核算和经营结果的实际体现,在企业所得税和土地增值税的清算方面也会形成重要负面影响。成本核算的归集与分配随意的原因归结于企业的成本核算人员没有严格按照企业的规章制度办事,导致归集与分配工作做得不到位。

1.4开发商品成本核算的周期划分不合理

因为房地产开发项目中出现人才搭配失衡、资金不够灵活等许多不稳定原因,导致竣工时间推迟的现象也是常见的。从而使得企业的成本核算周期也相应发生改变,但企业的生产活动必须在不同的成本阶段进行核算。如果工程一旦面临竣工时间的推迟后,该工程的收益状况以及有关税费的计量都将收到影响,因此不能及时、正确的提交信息给公司的决策层,使得开发公司也很难对后续部门做出及时、正确的判断。

2加强房地产公司成本核算的政策措施

2.1全面提升全体员工在成本管理方面的意识

首先,公司的管理人员要转变固有的短视经营的思想,将控制成本的管理来视为公司运营的核心,为开创公司长远经济效益的打好基础,全面认识成本管理对房地产开发公司产生的重要意义。其次还要做到以下几方面:一是企业的专业财会人员应对整个开发项目的具体内容做到深入了解,涉及的相关环节和部门要非常熟悉,以便日后做好全面的协调沟通工作;二是不断地学习房地产行业的专业知识,鼓励相关人员积极参与项目部门的整体规划、开发模式的正确选择、项目准确预算等方面的详细工作,使其在后续工作中能够更加清晰明了地跟上整个开发项目的思路。最后,还要不定期地组织对公司的有关员工进行业务培训,以帮助公司员工提高企业的管理素质,增强公司所有职工的主人翁意识,从而促使其养成在生产过程中事事控制成本、处处帮助企业增产增收的习惯。

2.2明确成本核算的具体对象

成本核算要把确立好核算对象作为首要任务。因此房地产行业的成本核算对象的划分需要更加完善,明确且细致地划分出成本核算的具体对象,把做好项目成本的控制作为企业工作的前提。房地产开发公司成本核算范围必须根据建设项目发展的位置、数量和时间的特点进行合理分配。针对地产项目中规模较大、开发周期长、或者必须分期实施规划项目的,公司在进一步细化成本核算的范围后,就可能选取了一些政府部门已经认可的独立项目,但由于对此类项目的特别要求,包括建造设施、建设面积等。我们可以直接选择一个属性相同、启动和执行时间相同的目标,作为同一个项目核算对象。

2.3提升开发成本的归集与分配的科学性

为更好地收集和核算房地产开发业务产生的直接成本与支出,有关会计管理人员必须定期到实地去开展现场核对,主动地同各有关业务部门进行沟通交流,并注意做好知识的培训,提升工程造价方面的认知。这样在核算时,才能将成本、费用等准确及时地归集到相应的开发项目中去。对于由两个及两个以上的开发成本对象所承担的间接成本或共同成本,应选用适合的分配方法,比如按配比性原则和收益性原则进行分配。具体的分摊方式,通常有四类:总面积百分比法、建筑面积百分比法、直接成本计算法和预算造价计算法。建筑面积法特别适合于基建成本、配套设备成本的分摊;占地面积法适合于土建成本、前期施工成本核算;直接成本费用预算法适合于那些项目涉及借款费用,以及开发间接成本费用的合理分配;预算造价计算法适合于施工、安装等工程项目中的直接成本费用分摊。房地产行业生产的产品有其独特性,但本质上仍然是产品,因此仍然可以按照产品的生产成本核算的方法来进行核算。

2.4提升项目开发成本核算的准确性

房产开发的核算人员在进行成本计算时,应首先从成本管控部门取得当期所完成的工程产值比例,根据产值比例来确定当期的开发成本,而不能仅仅依据实际支付的款项或者发票上开具的金额来确认项目的实际开发成本。其次,对于一些结算进度严重滞后的工程项目,成本核算员需根据预算部门预算的数据,将工程建造成本的支出金额利用合理的暂估数据入账处理。最后针对工程进度滞后的人防工程、社区用房工程及物业用房等公共的配套设施的成本,需根据与工程承包方签订的建筑工程施工合同的金额或根据预算造价法计算出的成本,准确地预计出配套设施的成本。此外,公司要正确地会计核算出项目的后进与先出法则,在进行项目研究与开发经费的会计核算时,应当采用权责发生制,对于属于已产生的本期成本其他费用或需要由公司本期承担的项目成本与其他费用,无所谓账目是不是已支付,均应该当作公司本期的成本其他费用予以会计核算。

3结语

总之,房产开发企业的行业特殊性决定了成本核算的复杂性与多样性,为更好地适应日益发展的宏观经济大环境,加大企业竞争力,房产开发企业需要不断地提高开发商品成本的核算与成本管控工作,重视在成本核算中存在的一系列问题,科学地利用各种策略,确保开发成本核算的准确性,以便达到向管理要效益的目的,赢得管理红利,促进企业的进一步发展壮大。

参考文献

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