房地产开发项目面临的风险及对策研究

房地产开发项目面临的风险及对策研究

罗伟峰

广州宏达工程顾问集团有限公司 罗伟峰

摘要：随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场仍然保持良好的发展态势。十八届三中全会后，房地产行业在未来一段时间会面临着相应的政策调整和发展变革，在全面深化改革的大背景下，各大房地产开发企业在迎来新的发展机遇的同时，也面临更多的风险挑战。基于此，我们有必要针对房地产开发项目中存在的风险问题加以分析，进而探讨风险防范的有效策略。

关键词：房地产；开发项目；风险；对策研究

引言 房地产开发项目在运行过程中，会涉及到多个行业，除了建筑行业之外，还包括建材业、机械制造业、运输业等等，可以说牵一发而动全身，一旦房地产开发出现相应的风险问题，对其他相关行业来说都会造成致命的打击。因此我们必须要有力的组织房地产开发项目风险防范，通过有效的风险管理，能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，从而减少决策风险，避免决策失误[1]。一般来说房地产开发项目面临的风险类别主要包括商业风险、金融风险以及购买力风险等，要具体的来进行风险的判断和识别，还要从房地产开发的各个阶段入手，分析风险因素，解决潜在的风险问题，构建完善的风险管理体系，促进房地产行业的健康和稳定发展。

一、房地产开发项目面临的风险[1]

1、政策风险

    在进行房地产项目开发时，我们不能忽略一些宏观层面的风险，也就是政策风险，政策风险属于系统性风险，不仅难以避免，并且还会给房地产开发造成巨大的影响。当国家颁布实施了与房地产行业相关的政策，或者是以往的政策发生了变动，就有可能会使房地产开发面临相应的风险[2]。由于房地产行业与国家社会经济发展之间的关系比较密切紧密，所以更加容易受到政策变动的影响。常见的政策风险包括土地政策风险、货币政策风险、财政政策风险、金融政策风险等。

 2、项目前期开发选址阶段的风险

    在房地产开发项目的前期阶段，经常面临着选址方面的风险。房地产开发项目对于位置非常的敏感的，成功的开发项目其选址一定是准确的、科学的。在进行前期开发选址时，如果相应的考察人员不能够正确的评估地块价值，不够了解相应的土地政策、土地地价和城市未来发展规划的方向，就有可能会导致选址失误。再加上选址不当，还有可能会牵扯牵涉到拆迁安置补偿、投资增加等的问题，如果不能很好的解决，轻则降低投资效益、严重者会致使项目流产。

 3、融资风险

    房地产开发项目的正常和有序运转离不开稳健的资金支持。一般情况下房地产开发商都是通过银行来进行融资的，而银行的贷款利率是存在一定变化的，资金的使用成本也就是利息支出对于房地产开发商的最终获利有着非常大的影响[3]。并且在资金使用的过程中，如果不能实现对资金的优化配置和有效监管，很容易会出现前松后紧的情况，致使后续资金短缺，一旦销售等相关款项无法到位，很容易会导致项目烂尾。

 4、建设风险

    房地产开发项目进入施工阶段后会面临相应的建设风险，主要就包括工期延误风险、成本价格风险以及承包商违约风险等。首先来看工期延误风险，受到气候环境、施工条件以及一些不可抗力的影响，一旦工期延长，项目开发成本也会随之增加。其次来看成本价格风险，在房地产项目开发建设期间，如果市场建筑材料及相关设备价格成本有所上涨，那么必然也会导致工程建设成本的增加，使房地产开发项目面临较大成本控制风险。最后是承包商的违约风险，一旦承包商出现违约行为，会直接导致房地产开发项目停止施工。

二、房地产开发项目风险防范措施

1、科学防范系统性风险

    对于房地产开发项目来说，虽然政策性风险是无法避免的，但是却能够进行科学的防范。要求有些房地产企业，尤其是一些中小房地产开发企业，在进行项目开发的过程往往会忽略政策导向，将更多的目光放在成本核算和造价方面，这一点是相当致命的。基于此，要求房地产企业，无论规模大小在进行房地产项目开发时无论规模大小都要重点关注房地产政策导向，尤其是新颁布的政策，要迅速的进行收集分析和整理，深度的进行政策研究，并且做成报告，以便管理层做出最优决策，把握好房地产投资与开发的正确方向[4]，并且能够比较准确的对未来的房地产市场需求加以预测，最大限度的进行政策风险的防范。

 2、建立完备的信息网络

    在进行房地产项目开发时，要建立完备的信息网络，以确保前期决策的科学性。之所以在房地产开发项目中经常存在选址失误的情况，究其根本原因就在于信息匮乏，基于此就需要建立完善的信息网络和信息共享机制[5]，全面的收集和整理相应的地块信息，包括该地区的土地政策变动信息、土地价格信息、周边居民消费信息以及市政城市规划发展信息等等，在充足信息量的支持下进行土地价值和开发可行性的评估，从而做出更加准确的把握和预测，避免出现决策失误，有效规避选址风险。

 3、采取多种路径实现风险分散与转移

    在进行房地产项目开发的过程中，要有效防范和规避融资风险，就要采取多种路径实现风险的分散与转移。首先，房地产开发商可以采取多样化的投资策略。比如进行组合投资，也就是根据投资项目风险程度的不同和获利能力的不同，按照一定的原则进行

搭配组合投资，这样能够实现项目收益和亏损之间多寡的互补。另外还可以采取合作投资的方式，可以与一些大的财团或者是金融机构进行合作做共同进行项目开发，这样不仅能够很好的分散投资风险，还能够利用合作单位的资金优势来拓宽融资渠道，消除资金筹措风险[6]。其次是房地产开发商可以通过购买项目保险的方式来进行风险转移，但要注意的是开发商在购买项目保险时要谨慎的选择保险公司，并且还要考虑到费率和保险金额等的问题。

 4、健全风险识别与评估体系

    在房地产开发项目的施工建设阶段，要科学防范施工建设风险，就要加快健全风险识别与评估体系。首先要求房地产开发商要全面的分析施工建设阶段的特征，明确风险防范的重点与核心，借助先进的信息技术构建风险识别网络，提前的制定风险防范预案。就比如识别到材料市场价格风险，就可以启动相应的应急预案，购入替代材料，或者是在材料涨价前提前的进行材料采购。其次是要求房地产开发商在风险识别的基础上要做好风险评估工作，通过风险量化分析，来明确风险等级，针对不同等级的风险采取不同程度的应急和响应措施。再次是要结合施工建设阶段的动态性特征建立相应的预警系统。房地产项目开发商可以依托于以往风险管理的经验和历史数据，搭建相应的项目预警系统，对施工中人员、技术以及材料等多种风险因素的风险状况及时加以公发布，提醒相应的风险管理人员及时做出控制和应对。最后是要求房地产开发商要进一步优化风险管理人员的配置，要成立专门的风险管理团队，并且要介入到项目施工开发建设的全过程当中，实现更加全面科学的风险把控。

结语

综上，房地产开发项目面临的风险是多种多样的，开发商要对各类风险因素加以充分的分析，构建完善的风险管理体系，使房地产开发项目不断朝着安全、科学、有序的方向发展。

参考文献

[1]李杨华.房地产开发项目前期规范化管理的探究[J].低碳世界,2022,12(05):187-189.

[2]纪智远.房地产开发项目投资风险控制的实践研究[J].投资与合作,2022(03):128-130.

[3]贾玲.房地产开发项目前期工作风险管理措施分析[J].城市住宅,2021,28(S1):277-278.

[4]李奇.房地产开发项目面临的风险及防范策略[J].决策探索(中),2021(11):94-95.

[5]王和魏.房地产开发项目投资风险研究[J].技术与市场,2021,28(11):147-148.

[6]吴倩.浅析房地产开发项目前期工作风险管理[J].居舍,2021(30):5-6.

[1]