地方财政收入中的土地出让金和房地产税收问题研究

地方财政收入中的土地出让金和房地产税收问题研究

秦良林

喜德县不动产登记中心 四川凉山 616750

摘要：自从“房住不炒”，“一城一策”稳定房地产市场的政策出台后，尽管各地房价有波动迹象，但总体稳定，土地出让金在地方政府的财政收入中仍占主角，作为地方政府财政非正规化的“衡量器”，土地出让金与房地产税收的比例的变化，反映了地方财政状况的健康程度。土地出让金在财政收入中的占比高于房地产税收在财政收入中的占比，就会使地方政府对“土地财政”过度依赖。地方财政收入中的土地出让金和房地产税收的关系对地方财政体制改革和推进经济高质量发展影响较大，研究探讨地方财政收入中的土地出让金和房地产税收问题，有助于理清地方改革发展思路，促进经济发展。本文就地方财政收入中的土地出让金和房地产税收问题进行研究。

关键词：地方财政；土地出让金；房地产税；之间关系

自1998年住房体制改革后，房地产开发不断火热，2003-2013年10年间，地方财政靠收取土地出让金过日子，成为惯例，“土地财政”由此而生，在才征收入的占比中，土地出让金超过了房地产税，而且，之间的差距逐年扩大。2014年一季度全国各地土地使用权出让收入突破1.08万亿元，比2013年同期增长40.3%，而地方本级同期财政收入为1.95万亿元，土地出让金与地方财政收入之比为1：1.7，“土地财政”的特色更加明显，同时，地价飞涨、房价奇高，炒房“热情”居高不下，“土地财政”副作用，成为房地产市场健康发展的“顽疾”。近两年，国家从顶层设计着手，相继出台了“房住不炒”，“一城一策”稳定房地产市场的政策，对居高不下的房价和“土地财政”的发展虽有影响，但规范效果并不十分显著。2021年全国各地土地出让金为7.3万亿元，与2020年8.1万亿元比较，减少10%，与2019年的6.8万亿元比较，增长7%；是2014年土地出让金收入的2.4倍，2003-2006年3年土地出让金收入总和的7倍。总体分析，降幅不大。因此，处理好土地出让金与房地产税收的问题仍然是地方财政体制改革的关键。

1现阶段的研究成果

1.1构建“租、税、费、债”土地财政体系

地方财政的土地出让金收入占比高于房产税收在财政收入中的占比，对于地方财政的健康发展显然不利，在地方体制改革中，通过宏观政策调整和市场机制的完善，促进土地出让金收入在财政收入中的占比合理减少，房产税收在地方财政收入中的占比适当提高，构建完善和谐的地方财政发展体制，尤为重要。梁季、贾康等人认为，地方政府在收取土地土地出让金和房产税的过程中，尽管是以所有者与管理者不同的身份出现，以所有者的身份收取土地出让金，以管理者的身份收取房产税，是天经地义的，二者并不矛盾，并行不悖。至于，如何处理好收取土地出让金和收取房产税的关系，他们提出了构建“租、税、费、债”土地财政体系观点，“租”就是土地出让金。主要用于城市化过程中基础设施建设项目的资金来源。“税”就是基于房地产的保有环节开征房产税，所得资金主要用于城市化过程的公共服务建设项目的开支。“费”就是部分基础设施项目的有偿使用，通过收费拓宽财政收入渠道，增加财政收入的来源。比如，高速公路；车站；机场等。“债”就是地方政府在基础设施和公共服务项目建设中，可以用土地抵押发放债券，获得相应的资金来源。

1.2推行合并持续收取策略

土地出让金与房产税收都是地方财政的收入来源，也是市场繁荣发展的要素，为了最大限度地减少市场因素，对土地出让金收取与房产税收取的影响，也反过来，确保推出让金收取与房产税收取和谐促进，有利于房地产市场的稳定和完善，郭云剑、钟大能、马雪等人则提出推行土地出让金与房产税合并收取的策略。也就是政府开征房产税，要把土地出让金的收取纳入其中，使土地出让金项目并入房产税，把土地出让金一次性集中收取的方式，分摊在不同批次的房产税征收项目中，实现土地出让金与房产税征收的可持续性，也顺应了土地市场、房地产市场的变化，互不影响，平衡了土地出让金收入、房产税收入在财政收入中的占比；土地出让金并入房产税，提高了地方财政体制的规范性、透明性和正规性，毕竟土地出让金收入不纳入地方财政预算管理，地方政府对土地出让金收入有自由处置权，随意性难以控制，滥用或者滋生腐败，时有发生，从资金监管个财政体制完善的角度来说，土地出让金收入并入房产税，资金管理更加规范，完善了税收改革体制，相应促进经济高质量的发展。

同时，土地出让金并入房产税也有效维护了财政税收秩序，据有关专家对1998年房改政策出台到2020年房地产开发现状的研究分析结果表明，土地出让金的本质是政府凭借信息优势，以体制外收入增加财力的不正常举措，非正规的土地出让金收入“替代”正规的房产收入，不同程度地危及了财政税收秩序的安全。他们用SIV法，通过20年土地出让金收入对财政税收秩序的影响进行估算，所得的结果是，土地出让金非正规收入与房产税正规收入的替代弹性有增无减。土地出让金收益过于高，就误导房地产过度繁荣，泡沫增加，引发不同程度的经济风险、财政风险以及土地交易不规范的道德风险。20年间，每当中央政府税权方面要求地方政府减少1%的留成，地方政府的征地面积就扩大10%左右，最低为6.4%，最高超过11%；而且，征地收入也相应增加13%左右，最低为10%，最高可达16.3%，地方财政非正规的土地出让金收入替代财政正规房产税收的倾向更加明显。

1.3加强土地出让金的监管

土地出让金的收取对房地产市场、地方财政秩序以及地方财政体制改革的影响很大，要处理利好土地出让金收取与房产税收的关系，当下，最主要的是加强土地出让金收取、使用的监管，逐步缓和与房产税收的矛盾。著名经济学家马光远就提出没有关系说，他认为，地方财政收取土地出让金与房产税征收没有任何关系，只要把住关口，加强土地出让金监管，就处理好了，土地出让金收取与房产税的关系。比如，土地出让金纳入预算体系。

2地方财政收入中的土地出让金和房地产税收问题解决策略

2.1明确当前的现状

土地出让金和房产税收入都是财政收入的来源，要处理好二者之间的关系，解决财政收入中土地出让金和房地产税收不和谐的问题，就按中央提出的稳定房地产的策略，“一城一策”，各地根据实际，因地制宜，加强对土地出让金收入的规范管理，强化房产税收手段，齐抓共管，形成合力。这就要各地对土地出让金征收和房产税征收现状有明确的认识，做到“轻重缓急”，稳妥推进。把相关年份的财政正收入、土地出让金收入、房产税收入、契税收入、城镇土地使用税收入、土地增值税收入、耕地占用税收入、房地产企业的增值税收入、人均GDP、三产增价值在GDP中的占比、外资在资本总量中的占比等数据进行归纳，构建土地出让金与房产税收问题分析数据库，利用SIV法估算统计分析，根据财政收入中，土地出让金占比的均值和房地产税的占比均值，进行比较，判断财政的非正规程度及潜在的风险级别，进而优化完善相应的措施。

2.2构建发展模型

当今世界，数字经济发展迅速，地方财政要围绕经济高质量发展战略，结合土地出让金征收与房产税收的实际，根据国家的土地金融政策、房地产市场的稳定以及房产税的改革，聘请专家团队，运用专业软件构建地方财政体制改革的模型，以详实的数据计量结果分析现状，把握优势，规避风险。

3结束语

地方财政收入中的土地出让金和房地产税收问题处理不得当，危及地方财政的健康发展，因此，要占位高远，审时度势，处理好土地出让金征收与房产税收的关系，促进地方财政体制的改革。

参考文献：

[1]张莉莉.建立统一的财政报表加强土地出让金的财政监督[J].财经界,2015(23):5.

[2]陈智敏. 土地出让金对地方财政的影响研究[D].财政部财政科学研究所,2015.