对比分析房产测绘中房屋面积预测和实测差异

对比分析房产测绘中房屋面积预测和实测差异

陈永煜

阳春市漠阳测绘技术有限公司 529600

摘要：本文主要对比分析了房产测绘中房屋实测与预测的关系，并提出了缩减房屋面积预测与实测差异的有效途径，包括提高测量团队的专业性、建立完善审核制度、加强法规与制度的建设、对测量细节精准把握、强化预测准确性以及避免测量误差等相关措施。

关键词：房产测绘；房屋面积；预测；实测

引言：当前我国房地产发展态势逐渐趋于缓慢，作为拉动经济循环的重要行业，其中房产测绘成为了重要研究领域，房产测绘属于专业测绘中的一部分，是专门测量房屋用地的专业，实测面积与房产预测由于差异较大而需要进一步改良。

1. 房产测绘中房屋面积的实测与预测关系

房屋测绘是指运用专业仪器对房屋的利用状况、房屋质量、数量、位置、自然状况和权属情况实行专业测绘的工作，其测绘方式主要采用测绘技术和仪器并运用专业手段执行作业，主要测量内容为房产面积测算、房产图绘制、房产要素测量、房产调查、平面控制测绘、成果验收检查和变更测量。其中预测面积是在房屋验收前的测绘工作，通过设计图纸分析出房屋的面积、位置等信息，根据国家规定与要求，运用正确的计算条件与方式，并结合工地情况，对房屋面积实行科学的预测，需要结合工地与图纸两方面来作为预测工具。房屋预测可以为房产销售提供理论数据，使房地产销售部门对房地产的面积有所了解，还可以作为房地产销售登记管理的执行标准，方便相关部门对房地产实行有效管理。房屋实测面积是在审批文件递交给相关部门后，在房地产验收结束后得到质量审核批准时，测绘单位对已经验收的房屋做实际测量，得到房屋建好后的实际面积，在实际测量和计算时还会使用到设计图纸，同时还会运用到测量数据，最后通过科学计算得到真正的房屋实际面积，由于在预测面积时会与实际面积有出入，这种数据的差异主要来至于技术问题和图纸数据的更替变化，要保证房屋实测面积与预测面积具有较小的差异，还需要在多方面实行改良计划。

2. 缩减房屋面积预测与实测差异的有效途径

2.1提高测量团队的专业性

    首先需要不断提高测绘团队的专业素养，较高的专业性才是保证误差减少的根本因素，由于测绘工作难度较大，不仅要求测绘工作人员要十分熟悉建筑设计中图纸的设计问题和建筑设计的相关知识，还需要相当熟悉项目审批知识与房屋产权管理，作为测量工作实际数据的掌握着，测绘人员在房屋测量中要对数据和测量结果负责任，确保数据的精确度和准确度，测量工作的关键是数据的真实准确，因此，要不断提高测绘工作人员的专业程度，运用经验丰富的团队完成任务，使数据得到保障，同时也为后续工作奠定坚实的基础，通过培训对测量人员做专业强化训练，提高其责任意识和职业道德水准，减少发生测绘工作的违法行为，不断加强制度管理。

2.2建立完善审核制度

    房屋测绘需要通过计算机建立数据，对商品房的实际测量值实行测绘计算，并且要结合实地勘察计算出结果，在通过技术人员的审核后，呈递给讨论小组，在确认无误后方可绘制效果图。要不断将效果图与后期的实测图及时对比分析，对于具有误差和变更的数据要不断更新，使实测图实现精确度的不断提高，最后的步骤是检查对比资料，整理归档后提交测绘结果给委托人。在整理资料和归档工作中要严格执行一级验收二级检查的制度，更具审核标准执行工作，绘制单位需要检查资料，还需要通过互检、自检的模式完成检测，以此来确保数据的准确性和精确性，通过建立完善的测绘审核制度，增设更多的监测环节，以保证房屋测绘工作的质量不断提高，严格且完善的审核制度可以体现出测绘这项工作作为房地产的一个重要环节。团队人员要审核工作成果，在互检和自检中保持一致的作业流程和工作指标，不断提高房屋测绘数据的准确度。

2.3加强法规与制度的建设

    与房屋测绘相关的法律是《施城市房地产管理法》、《房地产测绘管理办法》和《测绘法》，这些法律法规可以不断规范房地产行业，可以保证行业的正向发展。虽然相关政策可以针对房地产不规范行为作出修改与指导，但是，在目前房地产测绘工作中仍存在违法行为，这些违法行为的层出不穷，最大的因素是执法力度不够，对政策的执行与落实才可以保障行业的正确发展，要不断加强地方性法律法规的贯彻落实，减少出现法律漏洞，不给不法商贩创造违法犯罪的机会。对测量人员要建立管理制度，严格约束测量工作标准，在行业内部建立奖惩分明的管理机制，提高工作人员工作积极性，保证操作规范性，将利益与测量准确性呈现正相关性，明确分工，做好责任落实工作，减少误差，降低因误差引起的经济纠纷。

2.4对测量细节精准把握

    测量细节是确保减少误差的最直接的方法，因此要高度关注称量的细节处理，对于楼梯的尺寸、墙体的灰层厚度和房屋内部的上空操作等内容要关注测量细节，特别是在测量没有明确规定的空间时要结合实际作出分析，例如空调机位的测量，要在设计图纸上作出明确标注，对于机位面积要合理预测，对于阳台的尺寸要合理标注，造成测量误差的一般是在阳台面积的测量中，因此，要在测绘工作中重点关注阳台面积的差异，运用多次测量的方式减少误差，在多次测量后取数值的平均值，最后将测量结果趋于准确

[2]。

2.5强化预测准确性

    对于房屋面积的预测工作要不断强化数据的准确性，首先要检查图纸资料的合理性，采集尺寸数据和检查成果资料。设计图纸十分重要，遥对图纸资料的合法程度和准确度有所了解，对于未经审核就扩大设计的图纸不予使用，要选用图纸最好附有影响资料的光盘，图纸内容越仔细越好，例如建筑剖面图、建筑立体图、建筑平面图、设计平面图和阳台楼梯细节图等。另外对于设计尺寸要注意分辨是否为换算后的建筑面积和墙体尺寸，必要时对房屋的边长尺寸要与结构图对比分析，要区分净尺寸、外墙结构尺寸和柱轴心尺寸等。对于资料整理要相关检查极端和人员对房屋边长和面积的计算准确性、房屋使用性质和分户界限是否符合标准名词等正确性进行分析，并清除说明不同面积的使用情况，做好自检与互检工作后才可以归档使用。

2.6避免测量误差

    在房屋测绘中很难避免出现测量误差，一般由于人为因素和仪器设备、技术等问题会引起误差出现，主观上会因为工作失职、技能缺失、操作失误等原因造成测量误差，客观上会因为测绘仪器出现问题、测量方法选择不当等造成误差，一些非法牟利的开发商会惯用误差伎俩实现更多利益的榨取，要从根本上减少测量误差直至为零。另外还会出现委托书资料不完整造成的面积计算委托书出现问题，一般是由于设计图纸后期出现变更未及时更改数据导致的，因此要避免资料的缺失，保证为测绘提供完整图纸，完整的资料是保障测绘工作准确的前提条[2]。

结束语：综上所述，为了保障购房者的权益，建立良好的房地产企业形象，相关部门要提高房产测绘的标准，不断缩减实测面积与预测面积之间的差距，维持社会稳定发展，减少面积差异的纠纷，使房地产行业可以健康发展。

参考文献：

[1]朱寅飞.房产测绘中房屋面积预测和实测的对比分析[J].居舍,2021(36):169-171.

[2]张海龙.房产测绘技术与测绘质量的控制措施研究[J].住宅与房地产,2021(34):15-16.