住宅项目批量精装修施工管控要点

住宅项目批量精装修施工管控要点

杨浩

深圳瑞和建筑装饰股份有限公司  广东省深圳市  518001

摘要：在国内经济与城市化的持续发展下，精准修住宅吸引了很多消费者的眼球，不过这类住宅中也具有不少的问题，如墙面脱离、开裂等多种多样的质量缺陷，这种种缺陷令业主的生活受到了影响。为此，文章决定围绕精装修房的特征及其质量管控要点展开了具体探讨，但愿能够给精装修住宅工程的稳步持续发展带来一些借鉴。

关键词：住宅项目；精装修；特点；管理要点

在国内建筑技术持续发展与提升下，人们对生活条件优化也有了越来越严格的要求，精装交付的装配式结构如今已得到了普及与运用，是住宅建筑未来发展的一种重要方向。这几年来，装配式精装修住宅工程项目也不断涌现，变得更加丰富，不过因为在这类工程施工管理方面仍不具有较为丰富且成熟的经验与理论，导致精装修成品住宅的质量方面存在着不少的问题，给业主、开发商利益带来了严重的损害。为此，文章决定联系工程实践，为一些关键节点的质量管理与控制制定对应的策略，以供参考。

一、精装修施工准备阶段

1.精装修施工图纸管理

甲方工程部门需要依照有关的工程进度方案，对精装修施工图纸出图时间进行具体设定。这一图纸是销售样板间装修施工时的重要依据，从原则上来看，其出图时间不可以比样板间或是样板层施工作业之前一个月来得晚。在这份图纸中必须要涵盖这几方面内容：平面布置图、立面图、地面及天花装修图、墙体定位图及装饰图等等。甲方应当根据有关制度规定，在样板间施工作业开始之前，对有关图纸进行检查、审核以及较低，确保图纸内容不存在任何缺失或不合理的地方。

2.精装修施工材料准备管理

精装修项目包含的装饰材料类型是丰富多样的，所以必须要编制严苛的材料监管流程及验收制度，这样才能够使材料质量得到全面且有效地确保。材料管理内容不仅要涵盖材料计划管理、材料入场管理流程，而且也需要囊括材料送样流程、材料复试管理等多个方面。甲方工程部门一定要将材料管理制度切实有效地落实起来，围绕入场材料展开具体且严苛的质检与监管。在项目批量装修材料运输入场以后，如果发现其和定样材料存在差异的话，那么甲方工程部门就需要要求有关厂商重新展开材料样本的运送。材料样板与有关资料，甲方工程部门应当做好保存工作。

二、批量精装修施工管理

1.精装修单位提前介入，深化设计

批量精装修施工开始之前，为了保证施工图纸的合理性、正确性以及健全性，则应当围绕图纸展开检查与审核，且需要进行深化设计，具体来说：一是应当围绕施工图纸内容进行审查，找出图纸内容中所具有的不足与问题，比如说，平面图和立面图两者不匹配、施工工艺不合理、材料规格不对应等。同时也需要对对应的墙地砖排版等细节部位与重要方面的施工操作展开进一步优化、深化，保证相同房型具有一致性、规范性，所采取的工艺做法也能够具备一致性。二是入场放线，再次检查现场和深化图纸两者之间是否存在不同，且对不同的原因进行剖析。比如说，土建总包没有根据图纸要求展开操作，就必须要进行整改处理；精装图和建筑图、机电图等没有达到对应，那么精装修公司就应当做好进一步深化与优化。三是在施工环节中，各项专业分包应当尽量早一些介入，做好有关的交底工作，围绕图纸内容做出健全与优化。

2.现场总平与垂直运输管理

在设备材料运送时，需要对地下室道路、公共区墙面、地面等成品进行全方位地保护，若不小心使它们受损，则精装修公司应当负责有关的维修成本。将地下车库坡道设置成出入口，且精装修公司需要担负地下室围挡、通道等日常清洁与这些区域中灯具检修等有关的费用，在户外施工升降机没有拆除掉的过程中，地下室顶板是不能够运用的，所有材料囤放、加工处理地都应当安排在地下室顶板制定地方，这些区域需要通过硬质防火材料来展开围堵与隔离。应当根据上报审核批准之后的总平面布置图来进行材料囤放区、材料处理区等的合理、规范安排；材料放置必须要体现出安全性、文明性以及合理性。甲方工程部门应当供应专用电梯，为了保证这些电梯能够方便快捷地清理与维护，在批量装修过程中，都应当由精装修公司全方位负责对电梯的保管与维护，精装总包让一些专业人员来负责进行电梯的操作，并且对分包方电梯运送材料的一系列事宜进行科学、合理地规划与安排，如有必要的话，则应当进行错峰通宵运送，严禁要求分包方缴纳费用。

3.施工组织管理

3.1施工计划管理

通常情况下，房地产单位商务部门和精装修公司签署有关协议的过程中，会围绕精装修工期分阶段分节点做出期限的规定。在精装修入场的过程中，依照协议内容，且结合工序程序图设计出一份合理且完整的施工进度总计划，让施工方项目经理审核并签名，然后再上报给监理单位、甲方工程部门进行审查、批准，从而就可以用于施工进度的管控工作。甲方分包单位的入场及施工方案的制定主要是参考甲方工程部门审核批准的精装修总进度计划展开的，而在进度管控工作中，精装修公司也应当加入进来，协同甲方分包单位一起展开管控。

3.2施工段管理

甲方工程部门需要基于施工段这一单位来围绕精装修施工展开监管与控制，一般情况下，可以依照本身的实际状况，对某个施工段所涵盖的楼层数量做出设定，通常高层建筑每五层可以当成一个施工段，而低层建筑物的话，每三到四层就可以当成一个施工段。甲方工程部门需要安排精装修公司按照施工段逐步完成有关的施工作业，不得越段施工。

3.3施工进度纠偏调整

如果项目精装修交叉施工取得了不错的效果，室内精装修不当成工程重点路段的话，那么顾及到部品部件的成品的完整性与无损性，以及最终的交付质量，则在室内刮腻子操作结束之后，则应当停止这种交叉施工方式。依照项目外立面与园林景观的施工效率，在统一交付之前的五到六个月这个范围中实施室内木作柜体、洁具等方面的施工操作。

三、施工验收管理

1.施工单位自检

精装修公司根据总进度计划，结合施工现场的具体状况，在一个施工段的某个工序做好了之后，安排项目部人员来围绕这一工序的完成质量做出全方位审查。精装修公司一定要牢牢根据施工图、验收标准来自行完成有关的检验，在确保达标之后，才能够上报给监理方。

2.监理单位验收

监理单位需要根据现场施工的实际状况，根据有关标准及要求对某个工序质量展开全方位的检验与收取，并且在这个过程中还应当做好有关的记录工作。验收不达标的，单位必须要要求精装修公司人员做出处理。在处理结束之后，还应当再次展开重新检验，确保这个工序的质量能够达到全部有关的标准。复验达标以后，监理单位应当及时报送给甲方，再由甲方负责展开抽取验收。

3.集中验收与交付

在精装修工程竣工以后，甲方应当安排各个参建单位、物业公司构建出一个专业的验收小组，以户为单位，围绕批量精装修住宅部品部件的终极效果及功能资料等所有的工程项目展开全方位、严格的检查，如有问题、缺陷应当具体记录下来，且安排施工方及时做出处理。与施工环节的过程验收进行对比，集中验收的目的是为促使产品成品质量的优化，让其充分符合交付标准，给接下来顺利交付带来保障。

通过文章分析得知，加强住宅精装修管理，不仅是我国房地产企业管理的重点环节，也是保证整个工程质量的核心。因此，房地产企业应该加大对精装修质量管理要点的深入研究，不断加强对墙面涂饰工程、细部工程以及室内住宅环境的控制和质量检查，为广大业主提供更加舒适的居住环境，同时也可以提高房地产企业的经济效益。

参考文献[1]段伟伟.建筑房地产开发过程中的现场施工技术管理探究[J].住宅与房地产，2018（12）：93.[2]韩耀泽，王德洪.房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述[J].建筑工程，2017（01）：131.