我国房地产行业信用问题探究

我国房地产行业信用问题探究

朱贝妮

汉口学院, 武汉 430212

摘要：在我国，房地产行业的发展为经济建设贡献了很大的力量。但随着当前市场情况的变化，其发展速度逐步放缓，随之而来的信用问题也越来越复杂，在一定程度上影响了这个行业的进一步发展。面对行业发展过程中相应的信用问题，只有进行不断的优化改革，才能够帮助其走出困境，实现进一步的平稳发展。为此,本文将针对信用经济中的房地产行业信用问题进行深入探究，以期望可以更好的推动我国当前房地产行业的发展。

关键词：信用经济；房地产行业；信用问题

在信用经济中房地产行业信用问题也已经成为影响房地产行业发展的重要因素，房地产行业的相关人员正在积极寻求有效的解决办法，本文也就此问题进行具体的探讨。

一、信用经济中房地产行业信用问题发生原因及特点

以举债换发展、以利润换规模的粗放型发展模式在建筑企业中盛行一时。然而随着近年来宏观经济增长进入新常态，固定资产投资增速放缓，这种模式所伴随的高杠杆、增收不增利、现金流恶化等问题在建筑企业逐渐暴露出来，影响着企业健康持续发展。

从规模增长角度看，房地产行业总产值从2016年的18.1万亿增长到26.4万亿，复合增长率7.9%，各大央企增长势头强劲，差异与各自经营的细分市场有关，但增速均超过房地产行业总产值的增速。

从负债压力角度看，资本结构方面，自2015年起，去杠杆作为供给侧改革的重要内容，各大央企近五年资产负债水平下行趋势明显，但总体水平仍处于高位，除中国化学外均高于行业平均水平；短期负债方面，七大央企流动比率稳定在1.0以上，短期负债压力不大。

通过对数据进行处理和对比分析，可见过去以举债换发展、以利润换规模的粗放型发展模式给建筑企业带来的高杠杆、增收不增利、现金流恶化等问题仍较严重，以历史的眼光看，这些问题也是过去整个行业在发展中难以避免的，更多是由大环境决定的，呈现的原因主要有以下几点：

1.市场因素

当前社会环境的变化，相应的工程建设数量是比较有限的，很多建筑企业为了能在招标中获得较好的成果，会接受相应建设单位的一些压价、垫资、延期付款等条约。建筑企业工程款还要通过各种企业债券商票、短期融资劵等进行支付，进一步压缩了建筑企业的利润空间，项目竣工后的结算也呈现索赔难，回款周期长等各种因素，这种不良债务的形成会使相应的建设企业为后续的发展受到很大程度的影响。另外一部分是银行贷款，包括企业商票、短期融资劵等。这些债务的特点就是规模庞大，短期负债比重较大，资产负债率高。

2.涉农建设经济脆弱

由于各地农村的发展不均，从前期的规划，到后期的协调整合以及管理，涉农建设项目存在的问题不少，涉农建设经济仍然比较脆弱，当出现超前消费则很容易造成相应的信用问题。在我国的很多农村地区，为了追求更好的校舍建设要求，地方政府在建设过程中超前使用农业基金来建设农村学校，但当地的后续农业发展所产生的经济效益较低，入不敷出从而导致了工程项款的拖欠，使得部分的房地产行业企业背负了相应的债务。

3.建设单位未按基建程序办事，“三边工程”屡禁不止

工程款需按照一定的程序进行支付，满足现场施工与工程款支付保持相对同步的前提下，从而避免出现拖欠等现象的发生。很多建设单位，因为自身没有资金的支持，很多基本程序无法有序推进，使得施工企业施工不按照相应的基建程序开展，最终导致工程成为了工期大幅度延长，债务纠缠巨大浪费的“三边工程”。

4.建筑企业管理粗放能力不足

房企是建筑施工的主要承担方，因此其本身内部的管理对于施工工作的开展也会有很大程度的影响。当前部分建筑企业内部管理粗放，缺乏专业的法律部门来保证自身的合法权益，使得工程欠款难以追回，后续施工难以有序推进。也有部分建筑企业因为过度竞争，在自身管理能力不足的情况下常常出现工程无法按期完成乃至质量纠纷频繁发生等问题，形成不良债务。

二、如何实现对于房地产行业债权债务管理的不断优化

房地产行业发展过程中，正常的信用问题是不会影响房地产行业的正常发展的，如果相应的债务不及时处理，工程款拖欠便会逐步演化成不良债务，进而影响房地产行业的发展。在当前国家增速换挡，由高速发展向高质量发展转变时期，房企的发展模式及策略理应随时代而转变。我们可以看到整个房地产行业都在不断的对相应的债权债务管理实现优化，接下来我们就来探讨一下具体的优化策略。

1.建立防范机制

在进行相应的合同签署过程中，要尽可能对合同内部的协议内容进行规范化合法化，真正的按照合同内条款规定的进度来进行款项的结算，避免工程款应付未付而影响施工进度。要建立预控机制，合作之前建筑企业如果了解相应的建设单位是拖欠工程款项相对较多的单位，就不要达成与其的合作，尽可能避免造成不良债务。同时，建筑企业还需对自己的经营环节进行分析，结合自身的盈利能力，针对下游产业链的还款能力进行预估，要对专门的借款进行专人化管理，长期疏于管理将不利于公司还款能力的估计以及不能及时掌握负债的相关信息。

2.建立风险机制

应建立风险机制，防止危机发生，当债务不可避免时，要及时采取协商清偿债务、诉讼清偿债务、债转股、行使担保物权等方式应对。

3.建立清欠机制

应设立相应的机构及人员配置，制定明确的工作职责，建立通力合作的清欠工作体系，有条件的还应该建立业主信用、企业风险管理体系。配备的清欠人员要具备一定的专业水平和综合业务能力，要重视清欠工作人员业务素质的培养和业务能力的提高。企业领导班子成员也要积极参与清欠工作，根据分工承担相应的清欠工作责任，并将清欠指标纳入领导班子的经营考核指标体系。最后，清欠机制一定要设定底线，在底线思维的指导下，一旦突破底线，建筑企业可根据相关的法律法规，依据所签订的建设工程合同和履约情况，通过诉讼或非诉讼方式催收工程应收款，处理因拖欠工程款引起的经济纠纷、解决历史遗留拖欠工程款的事项以及为预防拖欠采取必要的措施。

4.建立制约机制

采取类似财务管理议事制度、财务审批制度等措施，将债务控制管理水平推向了一个新的高度。作为房地产行业企业的主要经营方式，负债经营可以给企业带来高额的利润，但也会直接增加经营风险，因此，科学合理的使用资金，正确地防范负债筹资风险是重中之重。内部制约机制作为企业管理财务的手段，可以有效规避负债经营给企业带来的风险。

综上所述,信用经济中建筑企业出现相应的信用问题是非常正常的，但是如果相应的债务不及时处理，发展成不良债务，对于建筑企业的后续发展十分不利，本文中我们已经针对当前房地产行业信用问题发生的原因进行了深入探究，也针对性地提出了应对措施，我们有理由相信，随着这些策略方法的应用，一定可以更好地帮助建筑企业解决信用问题，推动其健康平稳的发展。

参考文献

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