住宅项目全过程质量管控

住宅项目全过程质量管控

薛伟

身份证号：321323198404023317

摘要：在刚刚结束的党的二十大报告中，中央坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，在此政策背景下，建设单位项目开发的利润空间越来越少，更加要求建设单位努力提升自身的综合开发建设实力，其中建设单位的质量口碑不仅影响到房屋的销售业绩，进而可能威胁到企业的可持续发展，所以对于建设单位来讲，质量是企业的生命线，做好住宅项目的全过程质量管控尤为重要。

关键词：全过程；质量管控；住宅项目

在当前房地产市场持续低迷的环境下，各家建设单位生存压力越来越大，市场竞争日益激烈，房屋质量口碑的好坏是决定建设单位投资目标是否达成的最重要条件之一，一个项目的开发建设全周期一般长达两到三年，建设单位如果没有管控好项目质量，交付的项目到处都是质量缺陷，那是对社会、对业主不负责任的表现；反之，在相同的内外部条件下，项目质量管控好，照样也能做出相对优秀的作品，给项目带来效益。那么建设单位如何进行全周期的质量管控？本文将从以下四个方面进行阐述。

1、优选合作单位

在建设单位获取一宗土地进行开发建设时，首先要确立“质量第一”是项目成败唯一出路的管控目标，而要达到这个目标，选择优秀的合作单位是重中之重。在建设单位对勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位进行招标阶段时：（1）建设单位要根据项目的基本情况有针对性的进行招标工作；（2）建设单位所认可的单位必须认同建设单位的质量管理理念和管理行为，所中标的单位自身必须对质量有卓越的要求；（3）建设单位除实地考察投标单位的在建工程外，还需事前说明招标项目的质量标准和要求；（4）建设单位应当组织相关专业人员对投标单位拟派驻现场的项目负责人、设计人员、总监、专业监理人员以及施工班组负责人进行面试；（5）建设单位须事前告知各个投标单位，一旦中标需要签订质量标准承诺书，规避后期质量不达标而造成的返工索赔。在建设单位招标产生的所有单位中，建设单位应当赋予监理单位相应的管理权限，在一系列的会议上给与监理单位应有的尊重，充分借助监理单位的力量进行项目的质量管控。

2、设计交底、联合审图质量管控

建设单位在上报项目总平面图方案及获取建设工程规划许可证阶段，要求设计院的建筑专业、结构专业、暖通专业等相关专业进行三维叠图联合图审，及时发现并修正图纸上有碰撞、重叠的图纸质量问题，建立图审会议纪要，后期哪个专业出现问题，由哪个专业承担责任，确保后期施工图与设计方案图没有大的出入，规避后期规划验收不通过的风险，提高设计文件的质量。

在上报施工图图审之前，建设单位须组织设计院各个专业、园林设计院、装修设计院、施工单位、监理单位等进行联合图审，各个参建单位互相碰撞及时发现施工现场难以实现设计意图的地方，或者设计文件错误的地方，及时完善修改设计文件，形成一致意见上报建设单位审批通过后，再上报施工图审查机构进行图审。

在施工图图审合格后，建设单位应组织各个参建单位进行设计交底，由施工单位和监理单位提出问题，由设计院各个专业进行答疑，如设计文件有错误，须修改完善，重大修改须再次上报图审机构进行图审。根据图审合格的图纸内容，建设单位要求施工单位详细交底到施工班组人员，施工单位须将详细做法制定标准手册，详细规定具体做法、哪部分需要验收，由谁来验收等等都一目了然。

3、工程策划中的质量管控

建设单位在工程实施之前须做好工程策划，对项目做详细的分析及铺排，制定详细的计划及目标，项目质量才有所保障。工程策划中涉及质量管控的组织构架、项目平面布置、关键质量控制点的要求等等，建设单位应将工程策划文件作为保障施工质量的指导性文件。比如建设单位应根据多项目总结下来的业主投诉及施工中容易出现的系统性质量问题，建立清单，设置各个专业质量红线，在施工单位进行现场施工之前，建设单位根据清单详细做好事前交底。

建设单位须要求施工单位根据工程策划方案进一步细化制定施工单位的施工策划和专项方案策划，策划方案要使各相关方明白重点和难点，明确由谁来管理，按何种标准验收等一清二楚。

质量管控其中重要的方法就是样板引路，由施工单位按照既定的质量标准施工一到二个样板间，样板间由建设单位、设计院、监理单位、施工单位共同验收合格后，组织各个参建单位进行样板的观摩学习，让一线的员工清晰明了的知道具体的做法及达成的效果，之后的施工及验收严格按照样板间的做法施工及验收。

4、全过程质量管控

住宅项目的质量管控除了投资拿地阶段的宗地质量管控、规划设计阶段的质量管控、参建单位选取的质量管控之外，重点就是施工现场的各个分部分项、检验批的质量管控。作为建设单位需对基础工程、安装工程、装饰工程、园建绿化工程、交付验收及后评估阶段进行重点质量管控。

（1）基础工程阶段，建设单位需对基坑支护、管桩、基础防水、土方回填、地下工程等五个验收项进行重点管控。基坑支护的方案设计及施工优选同一家单位进行实施，严格把控按图施工，同时做好基坑监测，发现位移或者沉降不在合理区间范围内，及时采取措施纠正基坑施工质量；管桩施工前，建设单位联动项目部、设计院、监理单位、施工单位现场召开交底会，严把进场材料质量，要求监理单位做好施工旁站并记录；基础防水、土方回填、地下室工程可以参照管桩施工的质量管控思路，做好旁站及进场材料验收，在各个分部分项工程、检验批施工完成后，施工单位在自检合格的基础上，再上报监理单位，由监理单位组织建设单位、设计院及施工单位进行验收，验收合格后方可进行下一步工序施工。

（2）安装工程，作为建设单位主要管控首层拆模后质量验收、结构闭水实验、防水蓄水试验、卫生间沉箱管道验收、户内给排水管道验收、室外市政管网敷设验收、外立面管道验收等七项重点质量管控项。比如室外市政管网须避开高填方区域，将管网移至原土、地下室顶板、基础沉降小的部位，如果无法避开高填方部位时，需要基础加松木桩或者局部换填，保证管网敷设质量。

（3）装饰工程，目前市场上的住宅项目基本上都是精装修交付，建设单位装饰工程的质量管控，主要是通过样板房来进行管控，样板房可以直观的看到瓷砖排版、油漆乳胶漆、墙纸等施工质量标准，施工单位照样板房施工，监理单位照样板房旁站监督。

（4）园林绿化工程，建设单位开发建设项目的目标就是实现投资收益，而一个项目最直观的就是项目的园林绿化，所以对园林绿化的质量管控至关重要。建设单位重点管控园林排水情况、园林铺装质量、草皮铺装质量、交付前三个月绿化养护质量及病虫害防治等，确保园林绿化质量，助力项目完美交付。

（5）交付验收及后评估阶段，这个阶段是业主入住前的最后一次验收，如果发现一些质量缺陷还有时间进行整改，所以在这个阶段，建设单位应当系统的进行最后一次质量查验，首先由建设单位项目部联动施工单位现场项目部和监理项目部进行自检，而后由建设单位项目部上级单位联动施工单位项目部上级单位和监理项目部上级单位进行复验，最后由建设单位各职能部门联动施工单位和监理单位联合验收，绝不放过任何一个质量缺陷。在整个项目交付后一个月内建设单位应当组织各相关职能部门和项目部召开项目后评估会议，总结项目质量管理的经验和教训，建立质量管理档案库，为下一个项目质量再提升提供参考依据。

5、结语

住宅项目开发建设全周期涉及的单位众多，建设单位作为操盘主体，应当统筹所有单位在项目开发建设全周期各个阶段做好项目的质量管控，项目质量的优劣直接影响项目的销售收益，影响建设单位的口碑形象，所以建设单位应当统筹指挥控制好项目质量，实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。

作者简介：薛伟（1984~），男，江苏宿迁人，一级建造师，工程师，项目管理师，大学本科，研究方向为投资建设项目管理。