房地产住宅项目设计的管理要点

房地产住宅项目设计的管理要点

邓昌添

深圳市华阳国际工程设计股份有限公司广州分公司 广东 广州 510000

摘要：通过社会各界的共同努力，国内环境发生翻天覆地的变化，为各个行业的发展注入新活力。据调查了解发现，制造、服务等行业发展态势良好，唯独房地产行业发展不是顺风顺水。经过进一步分析，锁定直接原因，即没有认真贯彻落实“质量为王”的理念。因此，本文将目光放在住宅项目设计上，就如何利用管理工具提升设计质量展开讨论，希望能给大家带来一些启发。

关键词：住宅项目设计；管理原则；管理策略

前言

在过去很长的时间里，经济形势一片大好，房地产企业不管怎样做，都能获得不菲的收益。突然有一天，经济下行陡然增大，此时就算是一个小小的失误，都能让房地产企业陷入发展困境。要想避免此类事件发生，需要在项目设计管理上下功夫。所以在接下来的日子里，广大管理人员应当勤于学、善于思、敏于行，奋力开创管理工作新局面。

一、房地产住宅项目设计管理应遵循的原则

（一）整体性思考

随着社会的不断发展，生活水平日益增高。人们在享受生活的同时，也给予了民生工程更多关注。因为房地产发展关乎民生，所以被作为重点关注对象。然而结果却喜忧参半，喜的一面是居住需求得到满足，忧的一面是精神上得不到慰藉。之所以会这样，主要是因为设计人员缺乏整体性思考问题的能力。既然找到了症结，管理人员就要对症下药，具体做法是全面收集并深入分析有关资料，进一步明确培养整体思考能力的方向和内容，即区域整体性（地域文化、地理环境等）、城市整体性（城市空间、城市风貌等）、环境整体性（城区街道分布图、园林景观特点等）。

（二）坚持原则

在房地产住宅项目设计方案形成过程中，设计人员会收到来自各方的意见。设计人员本来已经想到一个好想法，但却因受他人意见的影响而最终选择放弃。就算设计人员能够坚持己见，并获得周围人的认同，也难以过业主这一关。大多数业主对房地产住宅项目设计工作不甚了解，根本就给不了太多有价值的意见。即便如此，设计人员也要根据这些无价值的意见调整设计思路和内容。由此可见，一旦不遵循坚持原则，设计人员的创造性就很难发挥出来。管理人员要做的是，帮助设计人员建立自信，并不断提高设计人员的判断力。如果设计人员的想法是正确的，那就做到始终坚持不动摇。而其他人员的意见，只被当作完善想法的重要参考依据。开展房地产住宅项目设计工作时要是遭遇阻力，管理人员就要及时出面调解，帮助设计人员静下心来。设计人员要是判断失误，就会频频出错，这时就需要管理人员帮助设计人员认识到问题的严重性。在这一过程中，设计人员会产生气馁、放弃等负面情绪。通过实施鼓励式教育，帮助设计人员重拾自信心。通过开展立体化心理疏导工作，让设计人员拥有克服困难的勇气。设计人员的心态回归正常后，管理人员就可以协助其完成“查漏补缺”工作。

（三）大小事一起抓

房地产住宅项目设计是一项繁琐复杂的工作，就算是得到各方的帮助，设计人员仍然需要完成诸多任务。当前有不少管理人员，只关心结果，不重视过程，因而无法准确把握设计人员的处境，甚至有时候会认为设计人员是故意为之或不足以胜任现有工作。不管是谁得到这样的评价，都会被委屈、失落等负面情绪所包裹。在这种状态下，任何事情都做不好。要想保时保量完成房地产住宅项目设计任务，需要管理人员教会设计人员如何快速抓住需求，并确定处理需求的先后次序，解决问题时又应该遵循哪些原则，如“大问题”不过夜、“小问题”不遗落但能后处理等。

二、房地产住宅项目设计管理策略

（一）平面设计管理策略

平面设计虽然是房地产住宅项目设计的重要组成部分，但品控工作始终无法做好。究其原因，管理人员与设计人员联系不够紧密。所以接下来的任务将是积极搭建沟通桥梁，进一步明确平面设计质量控制要点，譬如对房间形状及大小进行有效控制，同时优化家具家电布局。准确掌握风向、光照、安全疏散要求等内容，并以此为基础确定门窗的位置、形状、大小。选择墙面、地面等部位的施工材料时，最先考虑的因素一定是环保性和安全性，其次才是功能性和审美性。设计走道宽度和长度时，一定要将方方面面都考虑在内。楼梯位置必须醒目，占地面积必须充足。不管是哪方面出现纰漏，管理人员都要及时与设计人员沟通，确保整改工作落到实处。

（二）场地竖向设计管理策略

在房地产住宅项目设计中，场地竖向设计和平面设计具有同等重要地位，同样存在很多问题，譬如前期准备不充分、细节把控不够。管理人员需要做的事是，逐一分析并解决。选择房地产住宅项目建设场地前，管理人员要对调研计划进行检查，以保证计划的完整性和具体性。不管是哪个方面出现问题，都要协助设计人员完成整改工作。开展调研工作时，管理人员不仅要全程参与，还要积极建言献策，从而加深设计人员对地形地貌特征、气候状况等内容的认识。科学认知形成后，管理人员就要对细节进行把控，譬如借助科学手段检验出入口及场地坡度的设计效果；利用专业工具准确判断场地高差是否存在偏差。

（三）功能区设计管理策略

功能区设计很重要，但能保质保量完成设计任务的人并没有多少。部分设计人员过度关注局部，以至于整体把握不足。部分设计人员对房地产住宅项目分区的认识不到位，继而出现分错区的情况。部分设计人员对分区要点不甚了解，从而抑制房地产住宅项目功能的发挥。要想让这些问题统统消失不见，需要管理人员做好这三方面工作。通过立体化宣传、多维度培训，让设计人员清楚地知道房地产住宅项目有三部分构成，其一是主要使用部分，其二是辅助部分，其三是交通联系部分。在适当的时候组织交流讨论会，帮助设计人员更好地把握分区原则。原则有两条，一是先整体、后局部，二是核心内容在前，一般内容在后。线上线下齐发力，将功能区设计要求植入设计人员的大脑，最大程度保证质量。

（四）景观设计管理策略

打造精致景观既是设计人员的职责所在，也是管理人员敢于担当、勇于作为的重要体现。当然，要想实现这一目标，并不是一件容易的事，即便如此，管理人员也不能轻言放弃，而是加快思想转变，并将心得体会及时分享给设计人员，譬如以城市总体规划为基础，以实际用途为依据，对土地整理开发内容进行设计。在增加景观丰富度和层次感的同时，也要正确使用反季节种植技术，从而让生态环境得到进一步改善。匠心打造绿色墙体，既能避免出现因温度变化过快而破损的现象，也能进一步减少二氧化碳含量，这对削弱城市热岛效应大有益处。

（五）节能设计管理策略

节能理念已经提出许久，但并未在房地产住宅项目设计中有过多体现。高能耗问题一天不解决，房地产发展就一天无法进入正轨，因而需要管理人员给予设计人员最大的帮助。设计屋面前，管理人员先要将检测报告呈现在设计人员面前，并要求其仔细观察，以便明确努力方向，譬如用聚氨酯板或挤塑板代替石膏，并对耗材用量进行有效控制。设计门窗前，管理人员需要帮助设计人员找到导致热量损失的因素，譬如种类、规格、位置、导热系数。

总结

新时期有新要求，而新要求需有新作为。对于房地产住宅项目管理人员而言，提高设计方案的可行性正是一种新作为。然而无论是在原则上，还是在策略上，都存在很多不足。有问题并不可怕，可怕的是无法妥善解决。正因如此，才需要管理人员更新工作理念、创新工作方法，让房地产住宅项目设计质量再上新台阶。

参考文献

[1]王少华.房地产企业建筑工程设计管理的关键点控制[J].江苏建材,2022(03):117-119.

[2]董鑫.房地产公司建筑设计管理要点浅谈[J].房地产世界,2022(04):16-18.

[3]荆业伟.房地产项目设计管理策略研究[J].建筑设计管理,2021(09):41-44.