房地产土地增值税清算税务筹划及风险管控

房地产土地增值税清算税务筹划及风险管控

张万闯

南京新居建设集团有限公司   江苏省南京市江北新区 210032

摘要:当前，为调控房地产行业经济，促进房地产平稳健康发展，政府出台了诸多相关税收政策。其中土地增值税就是主要税种，受政策影响大，计税复杂，存着一定的筹划风险。因此，本文将针对房地产土地增值税清算税务筹划展开探讨，并针对筹划风险，提出防控建议。

关键词:土地增值税 税务筹划 税务风险防控 房地产企业

1房地产企业土地增值税清算税务筹划的必要性

房地产企业需缴纳多项税费，税务费用是其主要成本之一。因此，很多的房地产企业为争取更多利益，降低自身税务负担，会在法律允许的范围内，做足税前扣除项目的文章，以合法手段和方式合理减免部分税费。土地增值税是大税种，占比达到了30%-60%。在“房住不炒”的基调下，多地启动限售政策，房地产行业竞争激烈，很多房地产企业出现了资金问题。面对新形势、性政策，房地产企业应做好土地增值税清算的筹划工作，科学安排涉税业务，从而优化企业的成本结构，塑造成本优势，帮助企业增强市场竞争力。

2房地产土地增值税清算税务筹划内容

2.1土地增值税清算项目前期规划

(1)项目土地增值税清算单位规划。明确项目土地增值税清算单位是保证土地增值税清算税收筹划工作顺利开展的前提，所以房地产开发项目所在地税务部门在执行工作前，需要对土地增值税清算单位进行确定。现阶段，各个地区土地增值税清算单位确定一般划分为两种类型，一是按照国家政策要求同时结合项目实际情况，根据土增清算条例中指出的以房地产主管部门审批、备案的房地产项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。大部分税务局以项目立项进行清算，因此，项目公司在进行成本和费用核算时要按照对应的项目立项归集，这样便于后期进行清算时，成本和费用清晰明了，与税务部门的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加细分处理。

(2)项目开发涉及文书证照规划。各地区税务部门对土地增值税清算的相关要求有所不同，但是各项政策执行都是按照项目开发过程中包含的文书证照等资料来确定，所以项目开发中包含的文书证照规划也是土地增值税清算项目前期规划中不可或缺的一部分。对于项目文书证照规划来说，涉及的内容有以下几点。

首先，国有土地出让合同对学校、公交站、医疗设施等基础配套设施的要求，对公共配套设施建设认定产生一定影响。如果合同中明确规定项目配套设施要无偿移交给政府，就要按照目前土地增值税清算的要求，这些基础设施可以作为公共配套设施，其产生的成本费用在所有可售物业中分配。若规划中确定有配套设施而不是无偿移交给政府，企业可以出售也可以自持经营。如果出售就可以扣除相应的成本和费用，如果自持经营就不能算作可以扣除的成本和费用。

其次，项目立项的划分。若选择按照项目立项作为清算单位，对于不同业态的产品，要事先做好测算，避免增值率有级差的业态混合，让增值率跳挡，增加整体税负。例如某项目有多种业态产品，有普通住宅、非普通住宅、配套商业和地下车位，根据测算，其中普通住宅增值率不超过20%，这部分是可以免征土地增值税。非普通住宅增值率是40%，配套商业增值率是80%，地下车位增值率为-20%。因此就要测算，如果配套商业、非普通住宅、地下车位合在一起，是否会让这三个业态的增值率上升一个税率挡。如果测算的结果会提升税率，项目初始立项时可以筹划把配套商业单独立项，成本费用单独核算。若以建设工程规划为土地增值税清算单位，单一的建设工程规划证书中各业态产品的构成缺少合理性，给土地增值税清算结果带来一定负面影响。因此，项目规划初期，一定要进行各业态产品构成的税负测算，结合市场制订最优的产品构成方案。

最后，各种财政返还批复内容描述给土地成本和加计扣除项目带来的影响。通过财政返还要求企业在项目红线外建设市政配套设施，例如河堤、公园、市政路等，也不能冲减土增成本。在实际操作过程中，要根据政府的实际目标，尽量在文件批复中描述清晰。若描述不清晰，对于疑虑点，企业和政府部门可以通过会议纪要的形式加以补充。

2.2土地增值税清算项目纳税筹划

(1)土地增值税清算时点筹划。在满足相关要求的情况下，税务部门可以下发清算通知书，或者企业主动向税务部门提交申请。在满足清算要求的情况下，各业态产品的去化情况将会给土地增值税清算结果带来不同影响。例如车位作为可售物业，也可能为亏损物业，去化比例如果不科学，就会使非住宅增值率随之升高，所以在土地增值税清算过程中，需要对各种业态产品的去化比例进行合理规划。

(2)计税收入审核筹划。企业在开展土地增值税清算税务筹划工作时，计税收入通常包含以下几点。首先，有特殊情形的房产销售价格存在被税务局认定价格偏低而被调增收入的风险。在清算准备期，要做好各种证明材料的取证工作，例如公司针对大众的促销政策以及宣传单，或者房产特殊结构图纸及现场照片等。其次，针对被用于销售的房产的销售价格确定，按照税法规定，取相同性质房产的近期价格。另外，车位是否能够办理产权，没有产权的车位长时间租赁收入是否可以纳入计税收入范畴中等问题需要得到重视和解决。

3房地产土地增值税清算税务筹划风险的管控措施

3.1合理定价，准确界定清算范围

销售定价时合理定价至关重要。若销售定价不符合政策要求，不符合当前的市场规律，与税务机关认定标准不一致，就会带来风险问题。而销售定价诱发风险的主要原因是，房地产企业对相关的税务政策不了解，不熟悉清算条件、收入确认、扣除确认等土地增值税的相关规定。因此，为准确就界定清算范围，给税务筹划创造条件，房地产企业要及时掌握最新政策，向税务机关咨询土地增值税清算条件的调整情况，消除税企信息差，确保企业符合享受优惠政策的条件。另一方面，房地产企业在产品定价时，不能只考虑税务筹划的需要，还要考虑到税务风险，结合市场行情，综合利润目标，基于实际成本，在法律允许范围内科学定价。若出现低价转让、成交的特殊情况，则要提前安排有涉税业务，提供价格评估依据和凭证，避免被税务机关认定为隐瞒收入，给企业造成税务风险。

3.2规范会计核算，确保扣除核算的准确性

针对不同的费用，扣除要求、认定条件存在差异。若相关费用核算不准确，会计处理存在问题，不符合税务机关审核要求，不仅无法进行扣除操作，还会被认定为偷税漏税。因此，房地产企业要规范会计核算，确保扣除核算的准确性。一方面，房地产企业要关注可扣除净额项目的范围变化，认定条件，准确判断可扣除金额项目的核算要求。只有掌握详细的认定条件、扣除标准，才能进行合理筹划，采取正确的分摊方法，减少缴纳的税费。而在清算时应以项目竣工工期作为清算时点，提前准备好相关的证明文件，向税务机关证明企业各项费用均真实发生。另一方面，要对扣除项目进行正确分类，准确把握清算节点、适用税率，科学计算费用。对于不同类型的费用，要求的清算节点、税率存在差异，预征时适用预征率，清算时应分别计算增值额、增值率，要保持与税务机关一致的清算标准。

4结束语

在房地产企业税务成本中，土地增值税占有很大的比例，同时也具有较大的筹划空间。但清算筹划不当，就可能诱发风险，给企业造成损失。为了享受税收优惠，合法降低企业税务负担，房地产企业要合理定价，准确界定土地增值税清算的范围和条件，确保扣除核算的准确性，选择适当的利息扣除方法，规避利息扣除风险，培养专业的税务筹划人才，降低发生人为风险的可能性，从而保护企业合法权益，助推企业经济效益目标的实现。

参考文献

[1]徐礼芳.营改增后关于房地产企业土地增值税清算的思考[J].财经界，2021(34):165-166.