探讨街区改造项目全过程成本控制及动态管理

探讨街区改造项目全过程成本控制及动态管理

黄尚斌   

同创汇运营管理有限公司    510000

摘要：近年来，城市街区改造建设纳入城市发展计划，投入的资金也逐年增加。由于资金的限制，项目的结算超出了合理的范围，资金就会很难弥补，因此，在旧楼改建过程中，成本的控制是非常关键的。本文以上海市中山南路项目改造提升工程为案例，结合该项目的特点，对整个施工全过程进行成本控制与动态管理分析，为促进街区改建工程成本控制与管理提供参考。

关键词：街区改造项目；全过程；成本控制；动态管理

引言：

当前，随着社会经济的快速发展，人民对居住、工作环境的要求越来越高，而社会对公共环境的需求也越来越大，出现了更多的老旧城区改造项目。在我国，由于城市更新、改造提升建设的历史不长，对旧楼改建项目的造价控制方案很少有探讨，改造提升的建设资金主要是由投资者出资，对应的投资都有合适的投资回报率的要求，经过审批后，一定要保证项目的成本在核准的范围内。因此，在旧楼改造中，必须严格控制成本，做好动态的成本管理。本文结合实际案例分析，对整个施工全过程进行了动态的成本控制管理研究。

1.设置合适的旧楼提升改造项目的成本控制目标

上海市中山南路项目提升改造工程。因为该项目原来是90年代建造的写字楼，所以在改造目标成本的设置上有3个重点方面参考。一方面参考上海同类案例的翻新改造成本数据，另一方面以旧楼改造的众多历史经验数据作为基础。最后，还要考虑日新月异的社会发展带来的不同。如新旧抗震规范的差异，新旧消防规范的差异，以及写字楼市场目前的使用要求比原先的标准大大提升等。

结合上述3个方面，中山南路项目旧楼提升改造工程的总改造成本，主要包扩结构加固、消防改造、平面结构优化、立面改造、电梯及机房的位置及配置优化、机械停车位的设置、景观工程的提升。目标成本的设置，同时也受到“投入产出”的限制，就是投入的改造成本，对应的产出回报是否能达到投资要求。设计师往往会追求产品的完美，让提升、改造成本超出投资回报率合理的市场承受范围。

所以，惯例对于旧写字楼建筑在广州、深圳的经验，是1500-2500元/平米。在上海，考虑到产品定位、市场的差异及建设成本价格差异，项目的目标成本确定在4500元/平米。

2、改造项目全过程各阶段成本管理控制

（一）在设计阶段的技术经济指标管控

在设计阶段，旧建筑物的改造设计，是改造成本进行有效管控的最重要的环节。影响改造成本较大的主要有以下几个方面。首先，结构安全需确保达到新的结构设计规范，同时要满足经济实用。所以选择的加固设计方案很重要，也需要在过程中进行结构鉴定，充分利用原有结构，选择碳纤维、包钢、增大截面等多种方式进行设计、复核、优化，让结构加固的费用控制在一个合理的范围内。其次，在外立面的提升方案中，要考虑门窗系统的面积优化、材料的优化，在石材幕墙的设计中，考虑石材品种、幕墙结构的优化，综合考虑材料的效果和经济性能。

总之，在设计阶段，从结构加固、消防设计、立面设计、门窗系统、电梯、电力、灯光、景观等等专业设计，都得充分考虑各种技术经济指标，不仅仅实现设计思路、设计方案的效果得以实现落地，更要让改造提升成本的预算控制在目标成本内。

（二）对招标采购过程中成本的管理

由于工期紧张，导致在招标过程中往往仅有改造方案效果图/平面图，施工图及材料样板不全，导致不完全的标书。故 招标过程中大部分采用的是工程量模拟报价清单。招标的时间比较匆忙，给工程施工单位的投标带来了一定的困难。为防止将来施工单位出现比较多的合同外索赔，有以下方面需要重视。首先，组织相关投标企业相关人员到现场实地考察，了解施工对象的实际状况，确定可能会影响施工的因素，要求报价时要综合考虑各种影响因素。同时，组织投标单位现场勘测相关各个专业的图纸和材料，并与现场原始数据进行比对，确认其准确/差异性。其次，召集咨询公司对标书的工程量进行评审，把清单的特点和实际情况进行对比，从而为最终的各投标单位提供计算依据。再次，对项目概况、周边环境、建筑结构特征等进行了全面调查，确定一种可行方案，并对施工单位的施工方案进行了可行性分析。然后，根据不同的施工流程，分别制订具体的施工方案，采用预演推敲的方法来决定各个方案的优劣，从而得到最佳的施工方案。最后，根据不同的施工计划，参考相关数据和经验，计算出相应的生产费用、利润分析、工期和其他相关数据。得到工程造价、效益、工期等相关的数据。

采购过程，让投标单位有相对充裕的时间，进行市场询价，施工方案优化，施工队伍的筛选，工程量的计算和复核，都有利于招投标价格的真实性和合理性，有利于将来履约过程中的索赔降低。充分竞争，也有利于改造成本控制。

（三）施工阶段的成本的动态管理

改造项目是一个简短、频繁、快速的项目，需要科学规划、随时调整施工进度；改造项目施工时间相对集中，要合理安排工程的建设，保证工期的不延误，从而降低工程造价。

施工阶段要求施工单位充分调研现场，万一涉及到老旧建筑的保护、再利用和改造，以及减少对周边居民的干扰，所以这个阶段有必要跟施工单位针对施工方案进行深入探讨，需要对街区周边环境进行实际调查，发现问题，才能让合同得以有效实施，从而减少不必要的合同外索赔[3]。同时防止赶工、窝工等问题的出现，提高工程的经济效益，及时提出解决方案，完成动态的时间规划管理。

（四）合理把控合同外签证

旧建筑改造类项目，往往涉及很多的拆改，拆除工程的量，在实施过程中非常容易出现争议和纠纷。在施工过程中需要及时加强拆除量签证管理，有时候要根据原有建筑图纸，结合现场实际情况，标识出来需要拆除的工程范围，然后拆除完成后及时进行开发商、施工单位、监理三方确认。另外在施工过程中往往会对改造方案、拆除范围进行调整，从而增加了合同外成本控制的风险。

在改造施工过程中，要加强施工过程中的各个环节的合适的施工进度，以达到提高施工效率、缩短工期的目的。在这样的情况下，施工前必须要充分协调各施工单位、各专业图纸及施工方案，避免出现各专业单位的交叉施工，造成成品破坏以及不必要的返工。这些提前合理规划措施对于减少合同外签证也是非常必要的。对于重大的主要材料，比如幕墙、门窗系统、石材，要求在大量供应前，先进行小样的送样确认，避免大批量的材料货不对板导致的损失。

（五）合理地利用老物料

在旧楼的改建中，往往会有很多的拆除，一些被拆除的老物件，如果能合理利用，可以发挥非常好的效果，更会大大减少项目成本。例如：在拆除旧消防管网、泵房设备、供配电设备、电梯设备、门窗的过程中，很多材料、设备可以重复/整修后利用。若盲目全部拆除，会造成不必要的浪费。而搬运旧材料和垃圾外运也需要费用，加之旧材料不能及时使用，需现场堆放保管，这样也就增加了材料管理的成本。这种情况下，经过多方摸索，最后选定合适的拆除和利用范围，安排相关施工单位去工地收集，废物再利用。该方法不仅可以解决物料循环利用的问题，而且可以节约大量的人工，提高工作效率。因垃圾回收人员配合，现场回收人员及时收集整理已拆下的铝板、钢骨架，及时运输走，这既降低运输、仓储费，还可以通过回收物料来提高收益[3]。但是有些设备要考虑将来长久运营的运营成本，比如旧空调、旧电梯，若用电消耗过高，不节能，需要非常多的保养费用，也是得不偿失的，所以需要综合考虑此类旧设备、旧物件的合理利旧。

（六）工程结算阶段
项目完工后，结算往往与甲方直接相关，编制与稽核的经验不同，对不同情景的认识也不同。所以，在竣工验收过程中，甲乙双方往往存在较大的偏差和争议。尤其是在外墙、结构修复项目中，由于涉及到的问题很多，引起很大的争论。为了防止在审计中减少金额较大而造成无谓纠纷，在完工后必须保证数据的完整性和数量的精确。竣工图是非常重要的资料，一方面是将来建设方保留的重要资料，另一方面也是建设方和施工单位进行结算的重要依据。很多情况下，施工单位没有完全按照图纸或者施工方案进行充分的施工、成品保护，存在部分瑕疵或者次品，要在结算的时候留下备品备料，以供将来更换。必要的时候要对某些没按合同要求进行实施的项目，进行如实扣减。对某些签证的结算，要求现场复核测量加上竣工图纸的核对，才能有效控制工程量的真实性。

（七）结语

总而言之，实施全方位旧楼改造成本动态管理，全过程动态管理的效果是显著的，在旧楼改造项目全过程成本控制及动态管理工程中，预先控制设计方案的技术经济指标尤其重要，在施工过程中协调各单位有序施工，穿插施工，合理保护成品，减少返工，采用科学的管理方法，对工程造价进行事前管理，对整个过程进行全面的监控，不断地对过程进行调整和完善，从而使改造项目的生产成本、时间、经济效益、最大化。

参考文献

[1] 蓝荣梅 . 浅谈高校修缮工程项目管控成本控制 [J]. 四川建筑，2020（01）：287-289.

[2]武琳 . 试论建筑工程造价的动态管理及成本优化控制[J]. 工程管理，2018（30）：141.

[3] 张家宏 . 探讨街区改造项目全过程成本控制及动态管理[J]. 建筑建材装饰，2019（20）：31-32.