论老旧小区改造

论老旧小区改造

曹红帅

天津滨海建投项目管理有限公司 300457

一、确立改造内容及范围

老旧小区是指2000年（含）前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且不宜整体拆除重建的居住小区以及住宅楼。老旧小区改造包含安全问题改造（基础类）、居住功能提升（完善类）及环境治理（提升类）三个方面。安全问题改造方面（基础类），集中解决安全设施、服务设施、公共设施和外部环境四类功能存在的安全问题。包括完善消防水源和消防设施、实施电气改造、规范燃气敷设和改造消防通道、电梯、二次供水、路灯、井盖、甬道、围墙、阳台及外檐、严损房屋等。居住功能提升方面（完善类），优化和完善老旧小区各项设施，补齐功能短板。包括房屋修缮、规范楼内管线、排水管网改造、安装体育锻炼器械、维修补建楼门牌、建设停车泊位、安装视频监控系统、建设邮政服务场所及智能信报箱、规范户外供热设施等。环境治理方面（提升类），整治环境卫生，提升绿化水平，公共服务设施配套建设及其智慧化改造实现，使得小区干净、整洁、有序、美观。包括完善环卫设施，取消垃圾道、垃圾房、垃圾池；修补破损地面，清理小区私搭乱建，恢复绿地，提高小区绿化率；粉刷小区墙面，清除小广告，设立小区公共信息发布牌；整理通信、网络等线缆，优化小区整体环境。

有了前面的大原则，在进行老旧小区的前期调研工作的时候就会围绕着以上的改造大项逐步确定更加详细的改造小项。如何确立具体实施的改造小项最主要的工作就是观察与聆听。老旧小区地理位置不同，周边环境配套不同，导致了每个小区的改造需求也不尽相同。在前期的入场调研时，每个小区都安排全专业的设计人员给小区进行“小区体检”，根据小区现状问题结合专业人员的技术为小区出一套初步的“体检报告”。现在的老旧小区已经不再是当初的面子工程，改造的主体已经由政府变为了改造小区的居民。哪些是居民迫切需要的，我们就主要改造哪里；哪里存在问题，我们就主要改造哪里。由于老旧小区的改造资金有限，所以哪些改造项是必要的哪些是非必要就需要专业的设计人员与居民共同进行判断。

在前期改造中收集信息是第一步，收集信息分为两种，一种是线上，另一种是线下。线上信息由设计人员牵头制作各个小区的改造项二维码，张贴在小区的主要公共位置，居民可以随时扫码填写自己的改造需求，最终的数据由设计人掌握，作为小区的初步改造方案之一。线下信息则是由居委会牵头给小区居民发放纸质版的改造项问卷调查表，居民填写自己的改造需求，同时这部分将作为今后小区改造方案的重要实施依据。分析收集来的信息是第二步，由居委会组织各方代表开展居民需求对接会，聆听居民代表的发言。设计人员则根据居民的反馈结合自身专业将所有问题排列出先后顺序、主次顺序，这就是小区的深化改造方案。最终改造项的正式确立是由各方代表（设计、住建部、代建单位、街道）共同参会从深化方案中选择实施，同时各方签字确认达成统一意见，为后续改造的实施奠定了明确的方向及依据。

二、正式实施改造及难点

改造方案确立之后，改造小区还需张贴改造公示牌，向居民收集对于公示的改造项是否满意的调查问卷，所有文件的收集达到一定比例才能正式确认开工。正式施工的过程中，百姓对于之前确认的改造需求仍会有不断的变化。改造过程中的需求调整也随时由会议来确定。街道居委带头组织各方代表参加改造过程中的需求对接会，说明改造需求的调整方向，再由各方确认是否可以予以调实施。如果可以，街道可通过向住建部门申请调整改造方案，住建部审批通过后交由施工的各方主体进行改造需求的调整落实。

1.设计难点

在施工过程中，设计方面的难点是需要根据现场情况和施工的反馈不断地调整设计实施方案，因地制宜，用不同设计手法解决不同现场的问题。还有就是老旧小区改造最大的难点，区内排水。排水分为建筑主体的排水和小区整体的排水。建筑主体的排水在老旧小区改造当中屋面漏雨的问题可采用防水层重新更换的方法即可解决，而阳台漏雨的问题则是多方面的因素造成的。我们不仅要排查墙面，还要排查窗户周边的构造。有些渗水是由墙面的空鼓开裂造成的，有些则是由窗户与墙交接处不严密或是缺少排水构造造成的。分析原因，找到问题的关键，才能根据具体问题具体解决。小区的整体排水的问题也是多方面的，小区年限较长，区内管线历经改动，目前错综复杂，目前根据已有资料，污水管道尽量维持原来路由，局部破损处更换解决，局部浅埋管线采用保护措施以满足抗压要求。新建雨污分流管线结合其他管线综合考虑路由，避免管线冲突，结合市政接口高程合理规划区内路由，尽最大可能避免管道碰撞冲突。对于市政接口高程偏高，区内雨水无法重力排出的情况，结合街道意见及场地条件，选取合理位置设置一体化雨水泵站加压排出，泵站选型满足区内雨水排放要求，位置合理，方便施工。

2.施工难点

本工程涉及到多项施工任务，施工范围涉及建筑外檐、屋面防水、局部构件 加固、楼道内墙地面、楼宇门维修、加装公用照明、围墙修复、道闸门禁、小区道路雨污水管线整修或新建、绿化提升、电气改造等改造工程等。部分分项工程之间无法进行交叉作业，因此，在施工过程中应充分考虑各工序间的衔接和工期的合理安排。

（1）在地下情祝不明的前提下，不得盲目开挖。在实施改造前需各方主体（施工、设计、管线产权单位、甲方代表）共同参会，先由施工及设计方进行全面详细的技术方案交底，再由产权单位提出注意事项及实施的要求进行总体把关。在正式施工地下隐蔽管道时，现场必须有管线单位的人员在场确认， 应特别注意接口和闭水及回填环节，严格按标准规范执行,确保每道工序达标。

（2）严格控制原材料的进行场检测，加强材料检查及第三方检测的力度，严把材料质量关。

（3）以民生为先，文明施工最大限度减少扰民。工程施工现场直接反映出城市建设和发展的文明程度与城市形象。施工单位在施工过程中遵循“不扰民、不堵塞交通、不影响市容秩序”的三不原则，保持作业环境整洁卫生，最大限度地减少对市民和城市环境的不利影响，减少居民投诉件。

（4）抓疫情防控，统筹兼顾全力加快推动项目实施。强化疫情防控常态化管理，进一步抓实抓细疫情防控工作，做到严格筛查、严密管控。针对工程施工现场一般都采取了五项疫情防控举措，一是要求施工单位制定疫情防控方案，建立健全疫情防控工作体系，明确疫情防控责任部门和责任人，设置专职疫情防控岗位；二是在施工现场进口设置体温监测点，对所有进入施工现场的人员进行体温检测和“健康码”“行程码”查验，核对人员身份和健康状况，并建立台账；三是在施工现场配备口罩、消毒设备等，定期消毒；四是施工人员进行全员核酸检测；五是加强对施工现场的检查力度，对施工现场不定期抽查，发现问题立即整改，对整改不到位的施工现场立即停工整顿。

3.协调难点

（1）要处理好与改造小区居民的关系，与居委会街道的改造方案对接要行之有效；同时对于施工过程中对百姓造成不便和影响的时候要及时沟通解决，并且给与反馈。由设计人员、施工人员、甲方代表共同建立现场临时党支部，共同倾听民声解决民愿，积极发挥党员的先进模范带头作用，贯彻落实党建引领，共同缔造。

（2）与其他产权改造实施的部署协调。有些小区架空暖气管线高度过低，阻挡消防车通行，消防车无法进入存在消防安全风险。需要后期实施的时候同各方一起协调相关专业部门进行完善设计，确保消防安全这条“生命通道”畅通无阻。有些小区由于燃气管线的历史遗留问题需要进行改造，合理安排好产权单位和老旧小区的改造顺序及改造工期就变得尤为重要。再施工前各方需开会进行改造说明及技术交底，划分好施工操作区域及施工顺序，做到既互不干扰又不影响整体的改造的施工进度。

三、打造“EPC+O”的改造新模式

1.何谓“EPC+O”模式？

这种模式是指“设计施工总承包单位（EPC）+商业运营（Operation）”的综合性机构全面负责老旧小区改造过程中的勘察、设计、施工、建设及后期运营管理。按照“EPC+O”模式，一些改造项目的资金投入由社会资本投资建设，小区居民不用掏一分钱。采用这样的模式，一下子就解决了前期投入的难题。在解决改造资金问题的同时，这种模式还为改造的小区带来了更多实惠。

2.“空间换时间”的理念。

在这种新模式中，“空间换时间”的关键是“互换”的理念。小区改造过程中，常规模式下加装电梯、加装光伏板等都需要居民出资。按照这个模式可以转变居民出资方式，由拟改造社区的集体经济合作社出面，依托小区停车位、广告位、物业管理等公共“空间”，将“空间”权益以经营管理权的形式进行出资。

“EPC+O”中标企业先期投资完成改造后，将成立市场化运营机构，并与老旧小区业委会、等集体签订运营管理服务协议，获得小区未来20年的“时间”效益。小区改造后20年内相关项目运营、管理产生的收益，用于返还总承包单位及商业运营单位的前期社会资本投入。“空间”换“时间”，小区居民收获了更优质的生活品质，社区减少了前期投资、得到了更多经济效益，运营企业则获得了项目和市场，可谓一举多赢。EPC建造统筹模式下，承包商对设计、采购和施工进行总承包，项目初期能解决设计繁琐的问题，同时能避免设计、采购、施工的矛盾，减少设计变更、项目成本，缩短工期，快速形成老旧小区改造项目建造一体化、专业化、效率化、经济化的建造运营落地能力。在未来“EPC+O”新模式，成为解决老旧小区前期改造资金不足、改造后长效管理机制缺失两大难题的有效探索。

例如老旧小区的示范区打造绿色低碳的改造理念时，就结合了现状屋面，在保留原有屋顶建筑风貌的同时，加装太阳能光伏板的等改造。这些盘活后的屋顶空间，将来可用于保障性住房、人才公寓、安置房及对外租赁房等。同时，光伏发电可以有效用于社区居民用电、非机动车充电等方面，多余部分还能实现并网，将为社区集体经济合作社带来可观的综合效益。结合老旧小区改造及物业管理实际，提出“空间换时间”的工作思路，着力推动老旧小区居民通过委托公共空间的使用权、收益权、占有权等形式，向运营商换取老旧小区改造资金的支持。

四、改造目标及愿景

每一个老旧小区改造提升工程，都考虑了“面子”和“里子”问题，都不是“大拆大建”，而是“少拆多改”，它不会单纯地将老旧小区的过往一笔抹掉，而是以小区本身和小区居民需求为出发点，深度挖掘小区里的历史遗留问题和重点难点问题，在尽可能保留原有居民社会网络结构、市井文化和空间神韵的同时，积极引进多元市场主体参与，将过去那些陈旧的、不便的设备设施进行更换和整改，营造全新空间，打造全新场景。小区的安全性和舒适度都得到了提升，更具活力和发展后劲。老旧小区改造是城市更新发展的必经之路，在持续进行、深度推进城市更新和老旧小区改造提升工程的同时，将更注重通过城市体检发现城市的“疑难杂症”，对城市更新进行规划和计划，从点及面，统筹城市规划建设管理。这不仅是关乎改善城市人居环境、增进民生福祉的民生工程，也让天津的文化根脉记忆得以延续，让“天津故事”讲述得更加动人，让那份历久弥新的美好记忆得以传承，在城市的每一个角落，都绽放出芳华与魅力。