某未建设区域即可开发土地调查及土地估值计算

某未建设区域即可开发土地调查及土地估值计算

杨维彬 ,湛国毅

贵州省第一测绘院

摘要：对未建设区域进行开发是一个城市发展的重要手段，在进行开发前，土地的合规性、可开发面积大小和土地价值是衡量该区域是否具有开发潜力的础条件。为了摸清某未建设区域的土地利用总体规划、城市规划、开发的价值等相关情况，本文进行了初步探索。该区域调查总面积415公顷，其中：已建设区域195公顷，占调查区总面积的47%；未建成区域220公顷，占调查区总面积的53%。

关键词：开发土地调查、土地估值计算

一、开发利用难度分析

（一）土地开发合规性分析

本文土地开发合规性分析是指项目符合土地利用总体规划和城市规划、在城镇开发边界范围内，且不占生态红线分析的过程。

1、土地利用总体规划分析

（1）、永久基本农田分析

利用未建设区域范围线叠加永久基本农田图层，本调查区内占用永久基本农田52公顷，即未建设区域内未占用基本农田的面积为220-52=168公顷。

（2）、土地用途管制区分析

利用上述未占用永久基本农田面积的区域叠加土地利用总体规划的用途管制区，不符合规划的面积为限制建设区+禁止建设区，面积共计20公顷。符合土地利用总体规划的面积为：允许建设区+有条件建设区=168-20=148公顷。

通过分析土地利用总体规划，本调查范围内未建设区域符合土地利用总体规划的面积为148公顷。

2、生态保护红线分析

利用符合土地利用总体规划的范围与该区域生态保护红线数据库叠加分析，该区域内未占用生态保护红线。即符合规划（未占用生态红线）的面积为148公顷。

3、城镇开发边界分析

利用未占用生态红线范围叠加该市城镇开发边界，全部在城镇开发边界范围内。即符合规划（在城镇开发边界范围内）的面积为148公顷。

4、城市规划分析

利用上述在城镇开发边界范围内的范围线叠加该县城市规划，不符合城市规划的面积为30公顷。即符合城市规划的面积为:148-30=118公顷。

通过上述四个步骤的叠加分析，本项目符合“两规”的面积为118公顷。

5、未建设区域内开发利用难度大的区域分析

未建设区域内开发利用难度小的区域（即可开发利用区域）指未建设区域内符合土地利用总体规划和城市规划、不占生态红线、在城镇开发边界范围内，并扣除难以开发利用的山体、河流、已批已供土地等的区域。

开发利用难度大的区域分析包含已批已供土地和开发困难的土地分析，共计分为以下两个步骤：

第一步：符合规划区域内的已批已供土地分析

因未建设区域内的已批已供土地为取得合法使用手续，只是尚未进行建设，要变更土地使用权难度相对较大，故划为难利用区域。利用符合规划的区域叠加某市的批供数据库，计算出符合规划区域内的已批已供面积，本调查区域内的已批已供面积为0公顷。

第二步：开发困难区域分析

开发困难区域为利用上述未批准范围叠加航飞三维模型，在航飞三维模型中勾绘出难以开发利用的山体、河流等区域的面积，该未批准范围内开发困难的面积为35公顷。

综上，本项目符合规划的范围内开发利用难度大的区域面积为0.00+35=35公顷，剩余的未建设又符合规划的土地即为开发难度小的区域（即可利用区域），面积为118-35=83公顷。

二、土地估值计算

土地估值首先需要确定土地规划利用类型和对应利用类型的单价，详细如下：

1、土地规划利用类型

利用开发难度小的区域（即可利用区域）范围县叠加某市城市规划，分别统计出商业用地、住宅用地和工业用地等三类面积。辅以外业实地调查后，通过分析，该区域内商业用地面积为25公顷，住宅用地面积为36公顷，工业用地面积为22公顷。

2、土地估值单价的确定

通过查询某市政府网、自然资源局官网等，采用距该区域最近区域内近两年土地挂牌出让信息的起拍单价平均值作为计算单价的参考依据。本项目计算土地估值单价确定为：住宅用地：1340.09元/m²，商业用地：2975.64元/m²，工业用地：227.19元/m²。

3、开发难度小的区域（即可利用区域）土地估值计算

开发难度小的区域（即可利用区域）土地估值计算，首先利用土地规划利用类型×土地估值单价计算出对应类型的土地总估值，再将住宅用地、商业用地、工业用地的土地估值求和即可计算出开发难度小的区域（即可利用区域）的土地估值。

住宅用地：1340.09×36×10000=48243.24万元

商业用地：2975.64×25×10000=7439.10万元

工业用地：227.19×22×10000=4998.18万元

土地估值总值=住宅用地+商业用地+工业用地=127632.42万元。

三、结语

综上所述，从调查的过程来看，技术路线基本可行，该区域内的可利用土地符合国家相关用地政策，不需要进行土地利用总体规划的的调整和永久基本农田调整补划，只需办理用地审批手续即可，立即进行开发的成本低，土地估值可观。