城市老旧小区物业管理现状分析及路径探讨

城市老旧小区物业管理现状分析及路径探讨

王莹莹

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摘要：一个小区的物理管理水平代表着整个小区的品质，因此，物业管理十分重要。我国物业管理行业发展迅速，其中老旧小区物业管理难度很高，服务老旧小区的物业管理能力的提升和管理方式的改进亟待实践与探索。深入探讨城市老旧小区物业管理的特点和问题，并提出解决对策，构建小区有序管理新模式，为城市老旧小区更新改造的方向和目标提供参考。

关键词：城市；老旧小区；物业管理；现状分析；路径探讨

引言

在我国城市快速发展的同时，老旧小区普遍缺少维修和更新，不仅生活服务设施缺乏，建筑及设备设施也呈现严重的老化和损坏。这些问题严重阻碍居民幸福感的提升，也可能会像定时炸弹一样引发公共安全事故。近年来，老旧小区提升改造已成为各级政府部门的重点工作，对减缓建筑老化、改善人居环境以及缓解住房短缺起到了非常积极的作用。但是，针对老旧小区可持续物业管理模式的研究还较为缺乏。将老旧小区综合整治与物业管理作为行政性工作任务，短期内可以取得明显的效果，但也可能会掩盖老旧小区持续管理中的技术性难题。如何以提升改造为契机，在政府投入和多方参与的背景下有效破解长期存在的老旧小区管理问题，成为本文研究的出发点。

1老旧小区物业管理特点

相比城市新建小区，老旧小区具有建成时间早、处于城市中心地带、生态环境差、相关配套设施不全、居住群体复杂等特点。那么相应的老旧小区物业管理与新建小区也存在较大的差别。老旧小区物业管理特点主要体现在以下几点：

首先是不同管理主体。新建小区请用专业化的物业管理公司对房屋和环境进行管理，其资金主要来源于业主缴纳物业管理费及其他营业性收益。而老旧小区居民并没有直接缴纳物业服务费用,物业日常管理一般是属地街道社区或产权单位承担。

其次是不同的管理方式。新建小区物业管理方式较多，也相对灵活，从小区业主需求出发，能更好地为业主服务。而老旧小区房屋管理多采用行政手段，灵活性较差，从管理者需求角度出发，这些管理指令多为命令性，老旧小区居民只能被动接受。

最后是不同的管理内容。新建小区物业管理更为现代化、专业化和科学化等，为业主提供的全方位多层次的服务，除了基本的房屋建筑管理外，还包括小区生态环境营造、停车、快递、家政等服务，其主要目的是为业主提供生活便利。而老旧小区物业管理大多主要仅针对房屋建筑的安全、使用和基本维修服务，其目的在于维持房间基本使用功能和安全性，并没有考虑老旧小区居民的生活水平。从老旧小区物业管理特点以及与新建小区物业管理对比可以看出，改进老旧小区物业管理模式，实现老旧小区现代化物业管理全覆盖，是提高老旧小区居民生活水平，推进城镇化步伐的重要举措。

2老旧小区物业管理的深层次困境

2.1现行市场机制难以匹配老旧小区的管理

对于普通商品住宅小区，我国一直以来推行的是市场化、专业化的物业管理机制，即以小区为单位，组建业主大会（业主委员会），共同选聘物业管理公司对小区公共事务进行管理，业主依照合同支付物业服务费用。但是，老旧小区管理维修任务繁重，老龄人口比重较大，业主大会组建困难，业主总体收入水平相对偏低，业主支付能力与合理的物业服务价格之间存在不小的差距。物业管理是一个以收定支的行业，偏低的物业服务费用根本无法保障良好的管理和养护。因此，相比其他类型的物业项目，老旧小区更需要政府支持和创新管理机制来获取质优价廉的服务。笔者在天津市一些无专业物业管理的老旧小区调研时发现，居委会工作人员、业主委员会成员甚至部分普通业主都渴望再次选聘专业的物业管理公司，但多次尝试均未成功。提升改造为这类小区实现良好管理提供了契机，但管理机制和管理内容有待重新设定。

2.2物业管理费用欠缺

房改房不同于商品房，商品房的物业管理是伴随商品房而来的，遵循市场的运作，并得到业主的认同。居住在老旧小区的居民，其思维仍然停留在计划经济时期“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段。

一些业主不愿意承担物业服务费或只愿承担极少量的卫生费等管理费用，导致物业费收缴率不高。而原产权单位由于房改售房的原因，投入房屋管理的资金较少，部分街道对老旧小区物业管理进行托底，但财政资金资金有限，均不足以承担全部的管理费用。

3城市老旧小区物业管理路径探讨

3.1党建物业联合体引入物业服务

党建物业联合体是由居委会、产权企业、物业和居民代表组成的区域治理联合体。这种模式与第三种模式相似，主要区别在于牵头者是社区党组织，构建一核两翼多节点的社区治理方式，其中一核是指以社区党组织为核心，两翼是指党建物业联合体和党建协调委员会，多节点是指服务五张牌，即服务理念、服务作风、服务质量、服务效率和服务升级。在物业服务企业选择上，党建物业联合体协商确定社区物业管理模式，社区党组织牵头聘请专家指导物业服务企业遴选，然后根据征求意见结果确定物业服务企业。

3.2建立强制性建筑安全检测和维修制度

受到管理理念和支付能力的限制，老旧小区通常将环境卫生管理和秩序管理作为主要的管理内容，忽视对建筑及设施的日常养护和维修，也缺少房屋建筑设施养护维修的强制性要求。提升改造之后的老旧小区，应制订详细明确的维修养护工作计划，包括日常养护维修、预防性养护维修、周期性更换以及翻新升级计划。当前我国老旧小区多建于上世纪八九十年代，已经开始进入快速老化的时期，必须通过定期的检测和及时的维修保证居民的安全使用。要想全面保障建筑安全，仅靠业主和物业服务机构的自觉行动是不够的，必须制定建筑安全强制检测及强制维修的相关措施。除我国香港外，新加坡、纽约、洛杉矶等城市也都开始实施建筑安全强制检测制度。虽然不同城市对于强制检测的要求有所差别，但对城市建筑安全状况都起到了明显的促进作用。

强制检测和强制维修可以有效避免因业主自治困境导致的建筑失修、难修问题，可以逐步改变政府直接投资进行改造维修的方式，可以采用维修资金奖励的方式来激励业主和基层组织开展维修工作。

3.3业主自治，引入专业化物业服务

由社区党委组织小区内业主积极分子发动成立业主大会，选举产生业委会，小区成立业主自治组织。制定小区议事规则和管理规约，成立临时党支部，初步实现小区居民自治管理。由业委会引入专业化物业管理。在街道、社区党委监督指导下，业委会选聘专业化物业入驻，并跟进监督，长效管理。街道、社区党委、业委会与新物业积极共建共治，改善小区环境。该模式在党建引领下积极发挥业主自治，通过市场化的方式选聘专业物业，是解决老旧小区物业管理问题基本方向。但对业主自治组织的运作能力及街道、社区组织协调能力有较高的要求。

结语

物业管理是提高人们生活水平的重要保障，是实现小康生活的客观要求。老旧小区改造是城市建设中重要的组成部分，老旧小区物业管理全覆盖工作也是城市老旧小区改造中重点。通过分析我国城市中老旧小区物业管理特点，结合实际情况，从老旧小区房屋规划、维修资金、产权、业委会组建、基础设施、物业消费意识、物业费收缴等方面分析了老旧小区物业管理全覆盖推进问题和原因，基于此，提出了老旧小区物业管理新模式以及推进老旧小区物业管理全覆盖工作要点，为老旧小区物业管理全覆盖工作推进提供借鉴和参考。

参考文献

[1]李政清.社会资本参与老旧小区改造的模式探析——以北京市朝阳区劲松小区为例[J].城市开发,2020(22):68-69.

[2]胡宇,张金鑫.老旧小区综合整治后长效管理路径探索[J].现代物业(中旬刊),2019(09):6-7.

[3]郭斌,李杨,周润玉,等.中国情境下的城市老旧小区管理模式创新研究[J].中国软科学,2021(02):46-56.