居住权概念视角下我国住房租赁市场租购同权政策探索研究

居住权概念视角下我国住房租赁市场租购同权政策探索研究

张玲

上海交通大学国际与公共事务学院 2020级 MPA研究生

摘要：居住权作为《民法典》物权编新增的用益物权种类，一方面对于所有权来说性价比更高，能够降低刚需人群买房的压力，另一方面相对于租赁这一债权来说更具有长期稳定性，从一定程度上来说可以补齐住房租赁市场的“短板”。本文对居住权作了概述，并分析了目前住房租赁市场租购同权的现状问题，提出了租购并举政策中引入居住权概念这一积极探索。

关键词：居住权 租赁市场 租购同权 租购并举

一、居住权的概述

（一）居住权的概念

居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

（二）居住权的性质及功能

1．居住权的性质。我国《民法典》将居住权定性为用益物权，即需按居住权制度的规定签订居住权合同并完成居住权登记，才能发生物权效力。居住权人只享有对于房屋占有和使用的权利，不享有收益的权利，因此不能将其用于出租等营利性活动。此外，居住权主要为保障性居住权，人身显著性强，具有不可转让、不可继承的特征。

2．居住权制度的功能。一是保障居民特别是弱势群体的居住问题，例如残疾人士、年迈的老人、离婚案件中无房的一方等。二是丰富了物权的类型，突破了通过取得房屋所有权和房屋租赁这两种选择。三是为解决“以房养老”提供了法律保障。我国很多老年人没有收入，唯一的财产便是其居住的房屋，居住权制度的引入可以让老年人将其房屋为自己设立居住权，以满足养老所需的资金，妥善解决老龄化养老问题。

二、我国住房租赁市场现状问题

（一）存在的不足

从1978年实施住房体制革新至今，住房租赁策略的成长始终具备部分缺憾及不足。

首先，国内住房体系内部有着“重购轻租”的情况，住房租赁策略在此体系内部始终属于从属或者辅助要素。“重购轻租”的体系对于新设立国土资源的需求相对较大，让城市房价持续走高，导致各领域经济波动，同时加剧了贫富等级差异情况。

其次，国内住房租赁领域始终保有“二元制”的基础架构。租赁领域被归为“商品型”以及“保障型”两类，始终各自为政、单独运转、一同成长。此类“二元制”的体系架构把领域内部的平等与效率底线彻底打乱，造成“商品型”领域热度攀升，“保障型”领域没有动力等情况，同时让政府对于保障房的运转困难重重。

最后，在租赁领域法律策略内部，始终有着“重房东——轻房客”策略偏向，房东通过自身具备的绝对力、支配力以及强大力，在住房租赁阶段处在相当显著的优势地位。此类策略体系，影响了住房资源本身作用的调动，不利于社会的平等公正。

（二）租购同权政策的现实困境

2017 年，国家将12个城市确定为全国发展住房租赁市场的首批试点城市，加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。近年来，“加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度”逐渐成为了发展租赁市场的一项重要举措。能否将“租购同权”政策作为突破口，促进租售并举，发展住房租赁市场，进而改变中国住房销售市场和租赁市场之间的不平衡，使两者成为一个有机的整体，仍在实践中。

租购同权等同的是享受社会公共服务权利，但相比之下，所有权人购买房屋给付的购房款远远大于租赁权人短期租赁所支付的租金。正是因为我国房屋产权与户籍挂钩，户籍与社会公共服务权益挂钩，民众才愿意付出巨额成本购买房屋，所以优先满足房屋所有权人的利益，从成本与收益视角看是成立的，也更符合形式公平。除此之外，社会福利资源的稀缺性是优质地区在推行租购同权不可回避的现实问题，优质的教育资源因其有限性只能称之为准公共资源，无法满足大量外来人口的需求。另外，租购同权的贸然推行还会引起优质地区租房价格迅猛上涨，中间层群体难以企及高房价不得不支付高额租金，也有很大部分人群面临既买不起房又租不起房的困境。前述困境若不能妥善解决，租购同权的宣示性作用远大于实际作用。

租购同权制度设计虽然在政策目标上是对社会公平的追求，但是在我国社会现实中存在 难以克服的局限性。因此，在实践中,部分城市推行限制性的租购同权方式，提升租赁的门槛和限缩租赁者享受的权利范围。此种做法在操作性和可行性上仍有诟病，不如另辟蹊径，寻求在法理上说得通、事实上行得通的解决路径。

三、居住权视角下对租购同权政策困境的突破

正如上文所言，在没有居住权制度存在的情况下，对于刚需人群来说，除了买房就是租房，没有第三种选择。但租赁住房不可能满足人们稳定、长期居住的愿望。居住权的物权性质相对于租赁这种债权来说更具有长期稳定性，符合人们的住房需求。故，在租赁市场制度中引入居住权概念，对未来的租赁市场是种很好的探索。

第一，居住权可以有偿设立。物权编规定居住权可以通过合同设立并且当事人可以约定为有偿，即可满足房屋所有人与非亲属之间建立居住权关系。房屋所有人获取房屋收益不再只有出卖和出租两种模式，完全可以在保留所有权的情形下为他人设立居住权以获取收益，同时享受房屋增值带来的专属所有权人的收益。在租购同权政策下，正因为居住权相比租赁权更具有稳定性、长期性，所以在设立居住权时，支付的费用也应比租金更高。所有权人取得的收益更多，此时国家在政策上赋予居住权人同等享受社会公共服务的权益，对于房屋所有权人也更容易接受。

第二，居住权自登记时设立。物权编规定居住权的设立采用登记要件主义：一方面，公示后的居住权具有对抗第三人的效力；另一方面，居住权登记生效也便于政府的管控。在实践中，大部分房屋所有人为了追求简便和逃避税费并不会选择将租赁合同进行登记。在租赁关系中，出租人处于明显优势地位，随意毁约、上涨租金。在租购同权政策下，居住权设立需要登记，所有权人必须协助办理居住权登记。形式上的严谨性和公示的对抗性是居住权人享受相应社会公共资源在操作层面的必要条件。

第三，居住权具有长期性。虽然物权编仅规定了期限届满和死亡作为居住权消灭的法定情形。但鉴于居住权的制度功能，不管是扶养还是房屋的多元化利用都不似租赁权那般存在短暂性和流动性。所以，从时间上，居住权人相比租赁权人更需要与房屋所有人享受同等的社会公共服务。

总之，在房价居高不下的情况下，民法典新设居住权一方面对于所有权来说性价比更高，能够降低刚需人群买房的压力，另一方面相对于租赁这一债权来说更具有长期稳定性，从一定程度上来说可以补齐住房租赁市场的“短板”。这一制度的设立为满足人们的住房需求提供了新的模式，对于稳定房价也具有积极意义。

四、结语

在我国当前社会，房屋所有权与就业、教育、医疗等公共服务权益挂钩，房屋的价值早就超越了纯粹的居住。《民法典》中居住权再次被提及，但是其制度功能设计与多年前的立法提议相比仍属于“小步推进”。优化居住权的制度设计只能寄希望于日后的法律解释及司法实践的探索，才有助力“住有所居”宏伟目标的实现，以突破租购同权的现实困境。

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