城市商业综合体发展合理性研究——以台山市中心城区为例

城市商业综合体发展合理性研究——以台山市中心城区为例

孙永隆

广东省建科建筑设计院有限公司 广东 广州 510000

摘要：为更加科学合理引导城市商业综合体发展布局，引导城市开发建设，本文以台山市中心城区为例进行研究。通过对台山市中心城区商业综合体现状发展环境及未来发展趋势分析研判，调查中心城区商业综合体是否饱和，明确商业综合体发展策略，以期为城市商业发展决策提供参考，为类似城市的发展提供借鉴。

关键词：商业综合体；城市发展；建议策略

一、引言

近年来，随着城市的快速扩张，城镇化水平的大幅提升，城市商业综合体的建设呈现高增长的态势。然而商业综合体与城市发展的协调性不足，导致空置率高、同质化等问题，严重影响城市的健康发展。

影响城市商业综合体的健康发展因素众多，广义而言与城市的整体经济发展息息相关，狭义来说与城市的内部空间关系相互影响。其中城市空间组成要素主要包括居住空间与商业空间，城市居住空间是城市地域空间内人们居住活动所整合而成的社会空间系统，商业空间是从商业的物质要素角度界定的一种城市空间类型[1]，这两种类型的空间关系影响城市交通、城市空间结构，居住与商业的空间匹配对城市居民生活质量、城市运行效率具有重要作用。随着城市人口规模增加同时伴随城市居住用地空间的向外蔓延扩张，由此出现居住与商业的空间错配，从而影响城市的健康有序方展[2]。

从微观层面看，影响城市综合体的发展因素庞杂，主要包括项目区位条件、市场竞争供求及政府政策等方面，因此需在充分考虑其开发条件影响的基础上进行城市综合体开发。区位条件是指项目选址区位的优劣状况，区位条件直接影响项目的综合价值。区位状况可以从配套设施完善度、交通便捷程度及区域价值属性来表现。市场竞争供求指城市综合体的供给量与潜在需求量，可以从市场需求量、市场接受度及关联项目竞争大小来反映对城市综合体开发影响。城市综合体一般有相应的服务半径，且其内部的商业活动需依靠一定的空间承载，若一定服务半径内存在过多与城市综合体物业构成相关性强的项目时，会与城市综合体产生竞争关系，降低综合体的市场效益[3]。政府政策主要表现为政策支持力度及相关规划支撑两方面。城市编制的相关规划可以很好的指导商业综合体开发建设，主要表现在统筹城市用地布局，预留城市商业用地。

为更好的促进城市健康发展，本文以台山市为例，通过对台山商业发展的各类影响因素进行调查研究，从城市经济发展、市场竞争及城乡规划的衔接等方面进行剖析，分析商业综合体发展环境及未来发展趋势，提出台山商业综合体的发展策略，为政府行政决策提供参考。

二、台山商业综合体发展现状

本次研究范围为台山市中心城区，台山位于粤港澳大湾区西南部。一体化发展、区域跨越发展、对标国际一流湾区的大湾区，将为台山带来多重利好。台山融入广深港1.5小时交通圈，为湾区重地甚至战略高地，将分享粤港澳大湾区功能辐射外溢。

2.1商业资源空间分配

根据调查城市现状发展及未来规划，以3公里及1.5公里为服务半径，将台山中心城区可划分为四个商业中心：西部老城区城市商业中心、南部新区城市商业中心、东部门户副中心和北部高铁新城副中心。交通是影响商业综合体的重要因素，通过现状调查，范围内G240、S273、S274、环市路、陈宜禧路等作为商业联络干道。城市现有主要商业设施网点在中心区分散布置，靠近城市骨干路网。通过调查，老城区由于道路网密度发展成熟，现状可达性较强，商业分布类型丰富，整体规模都较大。

2.2商业资源类型分布

商业的主要类型包括商业综合体、商业街区、专业市场、农贸市场及其他商业业态等。

台山市中心城区现状商业综合体主要包括西部老城区台山商业城、天岭购物广场、天诚港商贸中心、台山地王广场等为代表的老商圈；及东部城区已建成昌大昌广场、康盛贸易中心；南部新城区现有万达广场。总占地面积约17公顷，总建筑面积39.74万多平方米，人均商业面积约为1.32平方米。

表1 现状商业综合体情况一览表

邻里中心、社区商业中心为社区居民就近提供一站式商业服务，台山市近年来开发建设的住宅小区普遍有商业设施配套建设，且颇具规模，邻里商业发达，承载了居住区主要商业需求，中心城区现状规模较大邻里中心、社区商业中心约有8处，总建筑面积约30万平方米。

商业街区主要有台西路步行街、通济路商业街、台海路商业步行街，主要分布在老城区。专业市场主要有新桥水果副食品批发市场、台山汽车（含二手车）专业市场。农贸市场共计约14个，在各城市分区均匀分布，服务周边居民。

除上述典型的商业类型，还包括沿街底层商业。此类业态分布无规律，零散，在中心城区随处可见，遍布各类街区，总规模较大，是居民商业消费的主要场所之一。

三、商业综合体发展分析研究

3.1商业综合体的经济发展适应性研究

疫情时代经济发展环境严峻，台山零售消费能力减弱。受疫情影响，台山经济增速放缓，发展稳定性不足，消费零售业增速放缓，居民消费信心低。2021年台山全市实现地区生产总值近503.23亿元，“十三五”期间年均增长6%；人均地区生产总值52272元，年均增长6.5%。2021年全市社会消费品零售总额225.22亿元，年均增长速度为7.7%。2021全年批发和零售业增加值27.46亿元，比上年增长6.6%；住宿和餐饮业增加值8.50亿元，增长3.2%。台山人均可支配收入位于江门市尾部，也低于全国平均水平，居民消费潜力、消费能力有限。2021年全市常住居民人均可支配收入27142元（全国人均可支配收入35000元）。其中，城镇常住居民人均可支配收入32782元[4]。根据2021年行业固定投资增长速度数据及人均可支配收入可以看出，台山市的批发和零售业投资力度很弱。因此，现状经济发展条件制约商业综合体的开发建设。

3.2商业综合体的市场竞争平衡性研究

新兴商业模式冲击传统商业，区域发展格局对台山异地消费潜的竞争。随着互联网消费的崛起与发展，消费者有着更大的便利以及选择权，大幅度减少购物的时间与精力，线上消费冲击线下商业发展。广东省构建“一核一带一区”区域发展新格局等重大区域发展战略相继实施，珠三角城市发展格局和城市之间的竞争与合作关系将不断重构，交通基础设施将日益完善，交通便捷化不仅可能给台山带来更多的旅游、商务消费人员，也可能带来台山本土居民消费的异地化，对台山商业竞争造成潜在的竞争影响。

商业网点发展不均衡，综合体结构占比超前。台山市中心城区商业网点与商业综合体发展不均衡。总体上看，西部老城区商业设施网点更为密集，包括商业综合体、邻里中心、商业街区、专业市场、农贸市场以及其他商业业态均衡发展。东部城区与南部新城区则主要以商业综合体以及邻里单位为主要商业设施。北部城区缺乏商业设施。西部老城区商业综合体周围内存在大量商业设施，各类型商业往往处于步行服务半径范围之内，商业竞争激烈。而东部城区与南部新城区商业综合体附近则仅有少量其余商业业态，相对缺乏其余商业类型作为补充，但步行范围内则多为居住区，相对竞争较小，客源充足。丰富的商业网点可满足居民各类商业需求。结合现状统计，初步估算下，台山市中心城区商业综合体占据总商业网点类型总量的20%左右，其中商业营业面积占各类商业类型总营业面积的30%左右。商业综合体发展规模结构占比超前。

商业综合体发展结构性过剩、经营同质化竞争。台山市商业综合体建设整体分布情况不合理，矛盾主要在于西部老城区商业综合体分布过密，造成同类竞争；新区由于人口与商业发展不匹配，且新建成与规划较多的大型商业综合体，造成综合体规模过剩。根据分析，西部老城区与中心城区的中部地带各商业综合体的服务范围重叠程度最为严重。此处居民的商业活动选择余地极大，但会造成商业综合体之间的客源激烈竞争。台山地王广场长期经营不善的部分原因可能源于西部老城区的激烈竞争。相反，东部与南部城区商业综合体竞争相对平缓，且由于新区人口入住率较低，商业发展已超前。南部城区的万达广场的超前建设已大大超出当前的商业服务需求，加之未来规划的金星湖北商业综合体，南部城区商业综合体预估将出现整体过剩情况。北部城区由于居住人较少，明显缺乏商业综合体的服务能力。

此外，避免同质化竞争也是未来商业综合体发展的重点方向。目前，各综合体中商业类型较为趋同，多为餐饮与零售。展现商业综合体的潜在文化产业优势，立足地区特色的发展文娱项目、主题项目是发展综合商业体关键。

3.3商业综合体的商业结构合理性研究

台山市基本形成四大商业中心，城区商圈格局已形成。商业综合体基本覆盖中心城区，其中西部老城区商业综合体饱和程度较高，北部城区由于现状居住人口较少则缺乏商业综合体布局。城市西部为老城区，是旅游集散中心，存留较多历史文化资源，此处的商业综合体建成时间较早，配套公服设施相对不完善，停车位相对不足，有较大的改善空间。城市的东部、南部为新城区的主要发展方向，配套设施齐全，交通便利。在此处建设的商业综合体为昌大昌、万达广场等有极大知名度的企业，极高的提升了商业服务水平，丰富了购物选择，极大提升了台山市商业的品质。

综合体整体面积已饱和，综合体人均面积超平均值。台山市中心城区现状人口约30万人，现状商业综合体总商业面积约为39.74万平方米，人均商业面积约为1.32平方米。根据台山市城市总体规划，规划期末2030年中心城区预期人口为43万人。规划商业综合体总商业面积约为82.74万平方米。则人均商业面积约为1.92平方米。根据国际标准，通常城市商业综合体总规模约为人均1.2平方米。根据《社区商业设施设置与功能要求》规范，社区商业综合体人均商业面积标准仅为0.6~0.8平方米，加上台山新建住宅小区较多，邻里配套商业发达，整体商业需求过剩。由此可得，台山市商业综合体人均指标无论现状与规划均为饱和状态，规划人均商业面积远超一般值。

3.4商业综合体的城市规划衔接性研究

从与台山城市总体规划衔接看，规划充分预留发展用地。据台山市总体规划的内容，台山市未来发展方向为“北扩、南拓、东进、西延”。“三心”包括老城商业服务核心、北部生产服务核心、南部文体服务核心。整体商业规划分布情况相对集中，主要在西部老城区，南部新城区，东部高速公路附近，以及北部城区。从实施情况看，台山市商业用地建设基本符合总体规划，西部老城区的商业密集区，东部的商业地块，以及南部城区的大面积商业与居住混合用地都已基本实现。目前北部城区商业建设进度较为落后，尚未实现规划内容。总体规划对于商业片区的发展指明方向，西老城区与南部新城区将是商业发展的最主要载体，西部老城区注重保持传统风貌，塑造特色，促进商业娱乐、旅游业、文化产业的融合发展，而南部新区重点完善服务，提升活力，建设为城市文体服务核心，发展商业金融，打造宜居新城。

台山商业“十四五”提出，商业综合体已满足商业发展需求。规划明确商业综合体发展思路：西部老城区台山商业城、天岭购物广场、天诚港商贸中心等可以继续满足老城区居民的商业消费需求；随着台山城市的工业向北、城市南扩、适度东拓，新的城市商业综合体不断建成；东部新城区以舜德路及附近的昌大昌广场等为代表构成东部新商圈；南部新城区以2020年投入运营的台山万达广场等为代表，配合城市南扩，崛起形成南部新商圈。

“十四五”强调谨慎进一步发展商业综合体，控制全市大型商业综合体的总量，对于已建成的大型商业综合体积极支持其发展，对规划的大型商业综合体要慎重选址、充分论证。重点盘活改造废旧大型商业综合体，积极配套相关政策，促使其转型提升。远期可在南部新区的南端和北部台山工业新城水步镇中心区（高铁新城）附近各规划建设一个商业综合体，以满足城市南扩、北拓的需要。

综上，商业综合体发展从总体上看已经满足台山市商业发展的需求，对于未来进一步的开发建设需极为慎重，改造升级现有综合体是未来重点发展方向。

四、总结及建议

1.总结

通过对台山经济发展、商业综合体及市场竞争环境等分析及发展趋势研判，同时衔接已编的相关商业规划。可得台山市现状综合商业体发展不均衡，相关规划用地预留过剩。（1）现状商业综合体规模已超出目前服务人口规模；（2）未来规划商业体量，足以满足中心城区未来人口商业需求；（3）城市经济发展、商业投资与商业综合体开发存在矛盾，商业综合体发展竞争压力较大。

2.建议

通过对台山中心城区商业综合体现状及未来发展趋势分析研判，提出如下建议：总体而言，（1）严控商业综合体规模，谨慎推进新区商业综合体建设；（2）改善城市公共环境，优化老城区商业环境；（3）避免同质化竞争，大力发展文娱内容，体现商业综合体的核心竞争力。

对于西部老城区，注重保持传统风貌，塑造特色，促进商业娱乐、旅游业、文化产业的融合发展。促进商业转型 对经营不善的综合体进行升级改造，完善周边公共服务配套设施建设。对于南部新城区              重点完善服务，提升活力，避免同质化竞争，谨慎推进新商业综合体规划建设，避免规模的浪费。根据居住人口发展有序推进金星湖北侧商业综合体的规划和建设。对于东部城区，做好旧商场升级改造工作，合理利用高速公路出入口的便利条件，提升吸引力。对于北部新城区，完善商业设施建设，完善商圈规划格局，满足居民就近消费的需求，避免造成商住发展不平衡 发展。

参考文献

[1] 冯维波.试论城市空间结构的内涵[J].重庆建筑2006（Z1）：31-34.

[2] 马丽亚，修春亮.基于购物出行的沈阳市居住与商业空间匹配关系研究[J].人文地理.2022(01):63-64.

[3] 刘景山.城市综合体开发及布局研究[D].济南：山东师范大学.2011.

[4] 2021年台山市国民经济和社会发展统计公报，台山市统计局网站，2022年4月12日，http://www.cnts.gov.cn/zfgzbm/stjj/tjxx/tjgb/content/post_2580979.html。

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