建筑型央企片区综合开发的投资模式探讨

建筑型央企片区综合开发的投资模式探讨

高宇

中国核工业华兴建设有限公司  江苏省南京市  210000

摘要：片区综合发展是一项综合性的重大工程,需要巨大的资金投入,复杂程度非常高。由于资金紧张,大部分地方政府自身无力筹集到充足的资金,因而很难按照计划实施区域综合开发。在此背景下,文章通过对区域综合开发的投资方式展开了详细的分析和研究,并根据目前区域发展的实际情况,提出了一些具有可行性的片区开发投资方式,以期为有关人士提供一些借鉴。

关键词：片区综合开发；投资模式；对策

引言：

在国家宏观调控下,地方人民政府在发展地方经济过程中,主要采取了通过土地财政投资、重大基建项目促进GDP发展、综合利用、市场化改革等方法,从根本上缓解地方资金来源、政府资金使用的各种困难,以促进地方新型城市化发展。以往的基建项目和投资模式都是单向的,目前片区的PPP模式已经步入了区域开发层次,主要分为一级项目、公共设施投资和产业项目的模式。随着我国现代化的不断推进,从单一的建设向片区综合发展,已经成为必然。

一、建筑央企布局:城市综合开发业务的重大意义

1.有助于参与市场竞争，拓宽发展空间

在城市一体化发展的业务范围内：

一是与目前以投资为导向的产业发展趋势相适应，有利于提高国有企业的传统业务竞争力。

二是通过进军城市一体化发展的业务，成为城市一体化发展的运营商，可以让国企在与城市发展、建设等相关行业中获得更大的优势，进而提高整个行业的竞争力。

三是通过涉足城市综合开发业务，为建设新能源、新房地产、高端装备制造等战略新兴产业提供有利的区位条件和配套资源。

2.有助于带动传统主业，实现转型发展

城市一体化发展对国企主业的拉动、转型发展起到了积极的推动作用：

一是因为城市综合开发具有多种经营环节，如价值策划、基建工程、配套房产开发等，可以充分利用国企现有业务的相关经验和资源优势。因而，建设企业进入城市一体化经营，可以有效地促进传统主业的发展，从而提高企业的可持续发展能力。

二是通过拓展城市综合开发业务，从乙方向甲方转变，形成具有更大资源优势、更有话语权和影响力的高维业务形态，有利于建设央企整体能级的快速跃升。

3.有助于创新商业模式，贯通全产业链

通过对城市一体化发展业务的发展，可以帮助企业转变当前各业务板块整体分散、分散突围、整合创新的运营模式，从而实现投资、建设、运营全产业链的全面贯通和充分的内部协同，从而产生价值创造的乘法效应。

从以往的城市综合发展业务经验来看，在第一个阶段就能实现较高的阶段性收益，比如征地、拆迁等项目的固定收益为8-10%，承包项目的利润为15-20%。通过快速的前期投入，可以为项目的后续发展提供更多的支撑，也可以为新的项目提供滚动的资金。以此为基础，通过一、二次联动，实现资金迅速转化为资产，以一级土地投资带动二级业务，实现投资额到资本项目的可变现，进而获得新的收益和产出。

这种高效的供应链运作方式，使一笔资金持续二次、多次投资，达到了高效率的叠加使用。

二、片区综合开发的商业逻辑

当前,我国的工业化与城市化进程,主要体现在园区经济的集聚发展,以及以房地产开发为主导的城市经营。二者在促进中国快速发展的同时,也造成了城乡一体化的发展。为逐步完善生态都市的概念,明确提出了以城市混合总体规划的方法,推动都市经济和产业经营的一体化发展。片区综合发展计划相对于一般的经济建设项目来说,具有周期长、耗资大、涉及面大等特点。如何有效地解决区域内的资源、产业与人口的引入与规划与实施途径,是发展能否取得成功的关键。

三、片区综合开发投资模式

1..片区PPP模式（政府和社会资本合作）

随着我国和地方政府 PPP的不断出台,我国对 PPP模式的理解也逐渐加深。"PPP是一种以市场为导向的合作机制,由政府和社会资金共同提供公共物品。在风险与收益相统一的前提下,如何协调政府支付与社会资本成本的最小化,是区域发展项目 PPP模式运行的基本准则。根据近年来中国PPP模式的进展,PPP市场规模基本保持稳定,已开工项目投入均比上年同期增长,其中净入库投资总额前五位项目与片区的综合发展内容密切关联,依次为交通、市政工程、城乡综合发展、生态与环保、林业。PPP模式更适合于国家新型城镇化战略的实施。

西安未央区徐家湾片区综合整治工程位于西安市未央区，该片区占地12平方公里，是近几年来西安市唯一一个要进行大规模开发的区域，其中城中村、建材市、工厂、厂房交错，基础设施相对落后。西安市未央区于2015年批准西安汉长安城国家打一队保护特别行政区管理委员会为执行单位，在西安市未央区徐家湾地区进行了全面的改造。工程总投资167.22亿元，包括5年的建设周期，工期16年。在交易结构方面，未央区人民政府委托政府出资，以10%:90%的比例，由政府出资，并委托政府投资建设PPP项目公司。在合作的内容上，主要是：项目用地的征收、征地和安置房的建设；包括土地和发展授权的大型市政、公共建设和基础设施建设；规划设计、空间规划、建筑设计；产业规划，招商引资，以及其他行业的经营。在回报机制上，项目收入采取“成本+合理报酬”的方式，政府通过土地出让金、地方税收收入、债券资金等方式筹资，并按照 PPP合同约定向项目公司承担政府付费义务。

2.授权经营ABO模式（授权-建设-运营）

ABO模式是对 PPP模式的一种补充,也是对特许经营模式的一种补充。其本质是在封闭区域中为达到投资和产出之间的自我平衡,由区域人民政府委托地方统筹发展主管部门,以"委托代理"的方式,选定具备较好资源整合功能的战略平台企业或区域国企作为建设项目业主单位,并获得对该区域的综合发展管理权,以项目公司的身份,重点承担并实施建设项目的投融资、设计施工、房地产开发整理、质量保障等服务,以有效防范地方财政的直接风险。当地人民政府一般只从政策保障,申请事项,土地调整,优惠信贷,专项资金管理等方面进行支持。然而,我国至今还没有关于 ABO模式的相关政策和指导,在实践中缺少相关的法律基础。

四、片区开发项目可融资性分析

1设计片区开发投融资模式需要被商业银行认可

近年来，中央、有关部门相继出台了关于金融机构违规融资的文件。一是根据《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号）要求：对金融机构违规提供融资、要求或接受地方政府提供担保的，依法依规追究金融机构及其相关负责人和授信审批人员责任。二是（中发〔2018〕27号），《中共中央国务院关于防范化解地方政府隐形债务风险的意见》明确：要进一步健全对金融机构的问责机制，坚决问责继续涉及地方政府违法违规融资担保的金融机构及其相关负责人和授信审批人员。

由于政策的原因，当地政府和企业在实施区域一体化发展的时候，必须要聘请专门的机构来进行规划，保证方案的正确性，得到了金融机构的承认，这样才能进行后期的贷款。

2片区开发项目运营收入低的难以进行市场化信贷融资

商业银行的投资，主要是看项目的资金来源，如果是从后期的经营收益中来的，再加上项目的准入和借款人的资质，在需要的时候，再加上市场上的担保，就更容易得到后续的贷款。但是，如果没有市场化的经营收入，其主要的利润来源于土地的销售，而土地的价格在一定程度上会受到国家的宏观调控和房地产市场的影响，因此在融资结构上，这些项目很难得到市场化的信贷融资。

结论:

文章从政府与企业联合发展的角度出发,结合国家最新的政策制度,对当前片区的综合发展和商业逻辑进行了梳理与分析。从各方面的优势出发,提出了政府和企业的互补空间。并对今后发展的主要模式进行了探索,以期为各级政府和投资单位提供一些操作建议和借鉴。

参考文献:

[1]刘飞,许晋遥.城市/片区/园区综合开发的主要模式[J].施工企业管理,2021(2):90-93.

[2]张海库.片区综合开发项目运作模式解析[J].经济管理文摘,2021(20):9-10.