谈房地产开发项目的全寿命周期运营管理

谈房地产开发项目的全寿命周期运营管理

刘君毅

 湖北中化房地产开发有限公司  湖北省 443002

【摘要】随着房地产建设与管理不断向精细化方向发展，传统的运营管理方式已经不能适应当前房地产的发展形势。在传统的房地产运营管理方式中，往往只注重对施工过程的管控，却忽视了极为重要的前期准备和后期运营管理，从而导致在房地产运营过程中出现各类问题。全寿命周期运营管理模式涵盖了房地产从策划到房屋交付后的运营的全过程管理。本文主要对房地产开发项目的全寿命周期运营管理进行分析。

关键词：房地产开发项目；全寿命周期；运营管理

引言

在房地产开发项目运营管理的过程中，全寿命周期的管理理念和管理方法被应用到项目建设的前期、具体的施工过程中以及工程交付使用后的运营管理中，涵盖了房地产项目开发经营的各个阶段。全寿命周期管理内容包含了工程质量、工程造价、采购、沟通以及工程进度等，对于管控工程成本、保障工程质量方便能够发挥重大作用。

一、房地产运营管理的核心内容与主要方法

1.1项目全景计划管理

在投资决策阶段，相关部门和工作人员就必须要策划整个项目的定位以及投资的方向，并对工程造价和工程进度进行合理的预估，编制工程造价预算表和工程进度预估表，制定项目建议书和可行性研究报告并交由审计和决策部门进行评审。全景计划对整个项目未来的发展情况进行推演，明确项目的开发节奏和关键目标节点，确定项目经济的相关指标，从而为房地产项目开发的各个阶段提供指导。

1.2开发关键节点的控制

在房地产项目开发的全过程中，包含了许多节点，其中一些关键节点会对整个房地产项目的开发和运营管理工作产生重大影响。做好这些关键节点的把控工作可以有效提高房地产项目运营管理效率，大大减少工作量并保障房地产开发与经营工作的顺利进行。在每个节点结束后以及整个项目完成后，相关部门和工作人员都应当进行总结和报告，公司也应当对关键节点的达成率进行考核，对影响关键节点达成的因素和事件进行总结和分析，建立数据库，为以后的工作提供参考经验。

1.3阶段性关键成果

房地产企业在项目开发与运营管理过程中，必须要重视阶段性关键成果，明确每个开发阶段的目标，评估每个阶段项目团队以及相关人员的工作质量。阶段性关键成果的出现表明项目开发已经可以进入下一个阶段，并且对项目工程的质量做出提示。

二、全寿命周期运营管理在房地产开发项目中的应用

2.1全寿命周期管理在工程决策阶段的应用

在投资决策阶段，相关部门及其工作人员应当对项目工程的各类信息进行收集整理和分析，对企业的各项资源进行整合与分配，从而为决策部门的决策提供依据。评估工程项目的规模、确定投资重点、预制实施方案、明确项目地点以及项目结构等工作都应当在投资决策前完成。房地产开发项目的全寿命周期运营管理应当从项目的起始阶段，即工程决策阶段开始。工程决策阶段为之后工程设计建造和运营指明了方向，对房地产造价成本和房地产开发项目的发展情况具有重大影响。信息收集得越全面对于决策的帮助作用越大。决策越合理，房地产建造和运营就会越顺利。在进行投资决策时，决策者需要考虑周边的生态环境以及配套的基础设施，对各类资源进行综合利用和开发，打造商业生态圈，不断扩大项目收益。要保障公司的现金流充足或者资金来源渠道顺畅，避免因为资金不足或者资金链断裂造成的项目停工。

2.2全寿命周期管理在工程设计阶段的应用

工程设计阶段是工程建造的基础，设计方案的实用性对于施工进度的顺利进行，避免再次返工和方案不断修改，降低后期的维修频率，有效控制工程造价具有重大作用。在设计阶段，相关设计部门和工作人员应当根据投资决策方案，结合土地实际情况，与施工单位进行信息共享，共同决策设计方案，尽量减少设计方案当中不实用不合理的地方，采用绿色环保，可持续发展的设计理念，避免设计方案与实际施工情况不相符合导致的返工调整。在开始设计阶段前要对设计单位进行认真地调查筛选，业主单位应当与设计人员和建筑单位负责人员进行有效沟通，在原材料采购环节对材料质量进行严格把关，进行限额设计。

2.3全寿命周期管理在工程造价阶段的应用

使用全寿命周期管理理念指导房地产项目造价阶段的工作，可以有效降低项目成本，提高项目效益。使用全寿命周期管理的思路和方法可以指导设计人员对工程的造价费用，运行费用，维修费用和回收费用等进行更加系统全面的考虑，从而有效实现资金管控，达到在质量合格的前提下有效降低成本的目的。工程造价的全寿命周期管理不仅涉及设计阶段，而且涉及施工阶段和后期运营维护阶段。材料成本是房地产开发过程中花费最大的部分，在造价工作中必须要对材料的选定进行科学合理的管控。通过货比三家的方式，选择质量优良，价格合理的材料供应商。在具体施工过程中，应当安排好监督部门和监督工作人员做好材料和设备的存放和使用规划，避免材料和设备因为不当存放产生损坏或者被盗窃，同时也要避免材料不合理的使用造成的浪费。通过减少材料的不当损失和提高材料的利用效率进而有效降低工程造价。

2.4全寿命周期管理在工程施工阶段的应用

施工阶段对整个房地产开发项目的寿命具有关键影响。采取有效措施保障施工阶段的施工质量可以有效延长项目寿命。因此，施工单位和相关工作人员必须要做好规划。首先要筛选口碑好，建筑质量有保障的施工单位。组建项目工程小组，选定合适的项目负责人，招聘专业过硬的技术人员和施工人员，对各岗位人员的工作内容和工作职责进行明确划分，确保责任到人。在准备好施工材料和施工工具的前提下，相关部门和负责人必须要制定明确的施工现场管理制度，确保在施工过程中各项活动井然有序。在工程即将完成后，相关单位和部门应当组建验收小组，选定高素质的验收人员，制定完善的验收计划。在施工完成后进行竣工验收时，验收人员必须严格按照相关标准进行查验，确保建筑物符合设计图纸，质量检验标准和相关合同的要求。

2.5全寿命周期管理在工程使用和维修阶段的应用

在房地产项目工程被交付使用后，房地产项目开发投资商应当对建筑物本身以及周边环境进行全方位的评估，制定合理的销售价格和工程运营方案，从而有效提高工程收益。安排专业性强的物业管理公司执行后期工程项目的运营维护工作。做好建筑物和建筑设施的维护与监管工作，定期对建筑物进行维修养护，及时排查安全隐患，减少可规避的故障和维修成本，从而有效提高工程运营效率。

2.6全寿命周期管理在工程报废及回收阶段的应用

当建筑物达到国家规定的使用年限后就应当被报废和回收处理。这是工程全寿命周期管理的最后阶段。相关单位和工作人员应当对报废建筑物进行科学合理的评估，有效利用其残余价值，在建筑物报废环节给予企业一定的经济回报。通过收集建筑物当中可以二次利用的废弃物以及对可再生材料进行提炼和转化，可以有效提高资源的利用效率，减少建筑废弃物对环境造成的破坏，促进建筑资源的可持续发展。建筑物当中使用的钢筋混凝土材料一方面可以将其中的再生资源进行收集利用，另一方面可以将混凝土粉碎后作为道路路基，从而有效发挥其价值，减少其对土地资源的占用。

结束语

综上所述，在房地产开发项目当中使用全寿命运营管理模式可以加强建筑单位对工程项目各个阶段的把控能力和整体资源的调用能力，从而在保障工程质量的同时，有效降低工程成本，提高工程项目材料的利用效率，增加房地产企业收益。全寿命运营管理模式可以有效预防和规避一些不合理的问题，减少工程事故的发生，促进房地产企业稳定健康发展。

参考文献

[1]李海鹏.全寿命周期的建筑工程质量监管模式及方法分析[J].企业技术开发，2015（2）：159.

[2]朱小涛.建筑工程管理的全寿命周期管理研究[J].居舍，2018（34）：121.

[3]王维敏.建筑工程管理的全寿命周期管理研究[J].建材与装饰，2018（38）：192.