轨道交通TOD综合开发模式与思考——以天津为例

轨道交通TOD综合开发模式与思考——以天津为例

刘逸伦

天津轨道交通集团有限公司  天津市  300000

摘要：城市轨道交通TOD综合开发，能有效促进轨道交通场站周边经济社会的可持续发展，引导城市空间有序增长，促进土地价值提升，实现轨道交通高质量发展。本文结合实际案例，研究并总结了天津市TOD综合开发模式，希望能实现轨道交通带动周边地区发展的目标。

关键词：轨道交通；TOD综合开发；建设模式

当前，天津处在全面建设社会主义现代化大都市的关键时期，城镇化发展模式不断演进，城市发展重心转向追求高质量和高效益发展。贯彻“建轨道就是建城市”这一核心理念，实现城市建设与轨道交通建设的良性互动，提高城市核心地区用地的利用效率，成为大城市发展的主要议题之一。

天津市作为京津冀城市群的中心城市，需要进一步强化轨道交通系统对城市空间格局发展的支撑作用。作为新城市主义的主要倡导者，彼得·卡尔索普在步行口袋理论的基础上，提出了公交导向发展模式（transit-oriented development，TOD）[1]，希望通过公共交通引导城市土地高密度开发，从而实现塑造紧凑、功能多样、具有活力的社区。TOD综合开发以轨道交通场站为核心，统筹市域空间资源、促进土地集约节约利用，着力推动“轨道上的京津冀”建设进程。

一、天津TOD综合开发意义

天津市实施TOD综合开发，是落实“轨道上的京津冀”发展战略，体现集约、高效、人本的发展理念，构建多层次、多类型、多模式的综合开发利用体系，塑造国土空间总体格局的具体体现。

一是有利于高质量承接北京非首都功能，书写新时代京津“双城记”。围绕京津间快速轨道交通线路的主要车站，通过市域轨道沿线及站点 TOD 综合开发，为天津高质量承接北京非首都功能创造承载空间。

二是有利于构建“一网多模”体系，优化市域空间格局。通过轨道交通沿线综合开发，充分利用轨道交通聚合、集约资源优势，打造多方向发展廊道，加快构建双城互动、新区带动、各区联动的区域发展格局。从而构建科学合理的大都市城镇体系，提高国土空间复合利用效率。

三是有利于打造场站开发微中心，激发城市综合活力。通过整合站点周边土地资源，缝合美化城市空间，以场站为中心打造站城一体的生产、生活微中心，激发城市活力。

四是有利于提升轨道交通服务水平，推动城市高质量发展。通过 TOD 综合开发，提高轨道交通站点周边的人口、产业集聚度，以客流为导向，营造特色体验场景，引导消费提质升级，建设高品质生活的大都市，推动城市高质量发展。

二、天津TOD发展概况

1.开发规模

截至 2021 年底，天津已开通 8 条地铁线，总里程约 265 公里。自 2002 年地铁 1 号线启动改造以来，全网约 20%场站已实施周边土地综合开发利用项目。

2.开发成就

（1）综合交通枢纽与轨道交通深度融合，枢纽地区综合开发成果显著。

天津站、天津西站、天津南站、天津北站、滨海国际机场等对外交通枢纽均实现与多条轨道交通线路的无缝衔接，城市中心区与枢纽互动发展成果显著，围绕综合枢纽建设形成了多层级城市中心，充分发挥了交通枢纽对城市空间结构优化的引领与支撑作用。

（2）开区域之先河，创新推动轨道站点周边土地综合开发利用。

在地铁1号线改建过程中，创新土地开发模式，将11座车站周边17宗土地开发纳入综合开发利用范围，综合开发用地面积总计约43公顷，涉及项目建筑面积总计约160万平方米。目前，1号线站点辐射区已形成一系列综合体及市级商业、产业发展中心，地铁1号线沿线已成为天津市重要的城市公共中心集聚区和发展廊道。

（3）提前实施预留工程，创造一体化综合开发条件。

为保证地铁运营安全及一体化综合开发推进，在轨道交通场站建设过程中，对于综合开发相关结构工程由轨道交通投资建设主体作为代建单位提前实施，与轨道交通场站同步建设。目前已建设完成思源路站、下瓦房站、梨园头车辆段等综合开发结构预留工程。

3.政策体系

2018年12月，天津市人民政府办公厅印发《关于落实进一步加强城市轨道交通规划建设管理重点任务工作方案的通知》（津政办发[2018]56 号），要求加快推进“轨道交通+综合开发+实体经济”。

2019年12月，市住房城乡建设委等七部门印发《关于推进天津市轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施意见（试行）》（津住建发[2019]6 号，以下简称《实施意见》），要求进一步加快轨道交通场站及周边土地综合开发利用一体化建设进程。《实施意见》对开发范围、开发机制和保障措施做了基本规定，从宏观层面提出了天津市轨道交通场站综合开发框架，对天津轨道交通综合开发工作推进具有积极的指导意义。

4.经验总结

近十几年以来，天津市轨道交通综合开发积累了大量项目经验，在促进城市经济社会发展、提高土地利用效率、提升城市活力等方面发挥了重要作用。面对新时期天津整体城市功能空间及轨道线网建设发展要求，未来需要加强轨道交通建设与地区开发建设互动，积极探索TOD综合开发模式，优先对轨道交通沿线土地进行开发，力争同步规划、同步设计和同步实施；并进一步健全综合开发规划实施的政策保障体系，完善规划、土地、工程建设等运作机制、办法。

三、天津TOD发展模式思考

随着时代变革，政策、制度的变化和完善，天津TOD综合开发工作也积极探索新模式。因综合开发项目存在建设时序、用地属性、项目规模等差异，TOD项目需“因地制宜”制定综合开发方案。目前，天津正在推进的项目中，形成了如下开发模式。

1.轨道交通停车场、车辆段TOD综合开发模式

停车场、车辆段TOD综合开发项目多数位于城市核心区以外，具有用地规模较大、业态类型丰富、工程建设复杂等特点，需要结合建设时序、供地方式等实际情况，统筹制定综合开发计划。

（1）综合开发先于轨道交通建设模式

以天津地铁6号线南马集停车场TOD综合开发项目为例，该项目为规划地铁6号线南马集停车场，经论证具备综合开发条件，结合综合开发方案，完成了控制性详细规划调整工作。因综合开发项目先于轨道交通项目建设，因此计划采用“净地出让模式”，地块规划条件中明确轨道交通项目建设内容和综合开发方案，采用公开招投标的方式确定土地受让方，由土地受让方完成轨道交通工程预留工作，经验收合格后由天津轨道交通建设运营主体回购。

（2）轨道交通先于综合开发开发建设模式

以天津地铁5、10号线梨园头车辆段TOD综合开发项目为例，轨道交通项目建设过程中，根据综合开发规划策划方案，同步完成综合开发所需预留工程等相关工作。上述预留工程实施，不影响轨道交通项目开通运营，同时为后期综合开发创造了条件。后期，根据原规划策划方案完成了控制性详细规划调整工作，完成土地招拍挂确定土地受让方后，可由土地受让方继续实施综合开发项目。

（3）既有车辆段用地更新利用模式

以天津地块1号线双林车辆段TOD综合开发项目为例，地铁1号线延长线工程实施，地铁1号线双林车辆段功能整体搬迁到双桥河车辆段，双林车辆段用地得到释放。该地块位于天津市中心城区，位于天津市河西区与津南区交界区域，紧邻已开通运营双林地铁站，地理位置优越，适宜进行综合开发。因原有用地性质为交通设施用地，根据规划策划方案，完成了控制性详细规划调整工作，将用地性质调整为商业、居住等经营性用地。经与土地管理部门沟通，该地块无需进行土地储备程序，由土地所有人申请委托出让，以招拍挂方式确定土地受让方，此种方式加快土地出让和TOD综合开发进度。

2.轨道交通站点TOD综合开发模式

轨道交通站点大多位于城市核心区域，普遍具有地理位置优越、配套成熟度高、人员流动性强的特点。随轨道交通项目功能性拆迁和周边城市更新需求，可以释放优质土地资源。高效利用站点周边地块进行TOD综合开发，有利于节约集约土地，提升土地资源价值。

（1）站点周边零星地、边角地利用模式

以天津地铁11号线佟楼站TOD综合开发项目为例，佟楼站位于天津市河西区，紧邻天津市儿童医院，周边为成熟居住区，地理位置优越、交通状况良好。为满足地铁建设需求，完成土地拆迁面积约1万平方米。为实现土地集约高效利用，为新市民提供良好的居住环境，计划将佟楼站打造成TOD+保障性租赁住房项目。佟楼站TOD综合开发项目与轨道交通建设同步规划、同步设计、同步实施，能有效减少重复投资，提升项目的经济效益和社会效益。

（2）站点周边TOD+城市更新模式

以天津地铁4、5号线成林道站TOD综合开发项目为例，站点位于天津市河东区，站点周边为老工业厂房，与城市发展与功能定位不相匹配，存在城市更新需求。地铁4、5号线建设时，将站点周边工业厂房一并拆除。目前，正结合成林道站周边老旧社区和城市基础设施配套情况，制定片区城市更新方案，与TOD综合开发项目一并实施。

四、结语

    天津市轨道交通TOD综合开发在具体实践过程中“因地施策”，根据综合开发项目属性，制定个性化的综合开发实施方案，形成了多种TOD综合开发模式。下一步，天津TOD综合开发需加快重点项目建设，打造智慧 TOD、绿色 TOD、公平(equitable)TOD [2]，使得TOD与智慧交通、生态建设、步行城市、社会公平性、健康[3-6]等方面的联系更加密切，形成示范性效应和可复制经验，助力社会主义现代化大都市建设。

[1] Calthorpe P. The Next American Metropolis: Ecology, Community, and the American Dream[M].New York: Princeton Architectural Press, 1993

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