片区综合开发项目的运作模式以及有关问题分析

片区综合开发项目的运作模式以及有关问题分析

韩枫

中交第三公路工程局有限公司

摘要：通过片区综合开发项目的运作，能够进一步促进区域经济的健康发展，实现区域经济发展水平的提升。因此，需要立足于市场的需求选择更加合适的运作模式，进一步加强对片区综合开发项目运作模式的研究，这样才能够让区域内的城镇化水平得到有效的提高，为提升经济发展质量提供更多的支持。本文立足于片区综合开发项目，对运作模式进行了简单的介绍，分析了片区综合开发项目的应用优势，并研究了其中存在的问题，提出了相应的优化建议，以供参考。

关键词：片区综合开发项目；运作模式；问题；建议

在我国经济发展水平不断提高的背景下，片区开发政策也在随着时代的进步而不断调整，要求各地方政府进一步加强对社会各类资本的有效引入，从而推动片区开发质量的有效提高，推动管理模式朝着多元化的方向发展。但是目前我国的片区综合开发项目中仍然存在一些问题，需要对这些问题进行有效的研究和分析，从而有效完善运作模式，这样才能够让片区综合开发项目的质量得到提升，促进区域经济发展水平的有效增长。

一、片区综合开发项目的运作模式

1、PPP模式

PPP模式是片区综合开发项目运作过程中最常见的方式之一，这种模式主要是通过签订合同的方式让政府和企业实现有效的合作，这样就能够在互利共赢的基础上推动项目运作质量的有效提升，为区域经济的健康发展提供更多的支持。在通过PPP运作模式推动片区综合开发项目时，企业能够从项目中获取建设投资服务费，还能够获得发展服务费，与此同时也能够为企业带来良好的社会效益和可观的经济效益，因此在一些公共性和运营型的项目建设中得到了十分广泛的应用。除此之外，通过PPP运作模式，还能够进一步缓解政府部门在进行项目开发时的财务压力，让各类项目能够更加高效高质的开展，推动片区综合开发质量的有效提升。

2、ABO+区域综合开发模式

在ABO+区域综合开发模式中，政府是项目开发的主体单位，选择合适的企业进行开发授权，从而有效实现社会资本的筹集。被选中的授权企业作为整个项目投资方的代表，和社会的其他资本进行有效的合并，并且有效完成项目公司的设立，在项目公司的基础上对片区综合开发项目进行全过程的管理。为了确保ABO+区域综合开发模式能够在运作过程中发挥良好的效果，政府往往会根据项目内容进行相应的投资补助，为企业提供一定的政策倾斜，同时也会根据项目的实际建设成本帮助企业有效地实现投资效益对冲，从而确保企业在项目中能够获得正当的经济效益，让企业得到长远的发展，保证区域经济的顺利升级。

3、片区债+土地收益补偿

为了能够使片区综合性开发的效果得到进一步提高，政府还可以通过土地储备专项债券的形式来进行有效的资金筹集，让更多的社会资金能够参与到片区综合开发项目中，这样能够为片区的开发工作提供充足的资金支持，也能够保证片区开发工作质量的有效提升。土地储备中心要根据自身工作的需求和特点，与住建部门实现有效的沟通协作，在开展基建工作的过程中，采取联合招标的形式对片区综合性开发项目进行有效的规划，吸引更多的优质社会资本进行投标。当招投标工作完成之后，相关部门应该立刻联合项目公司对片区综合开发项目进行有效的规划与设计，从而推动二级开发建设工作的顺利开展。

二、片区综合开发项目的应用优势

近年来，我国经济的发展越来越趋于稳定，各地区的片区开发项目速度也有所减缓，PPP项目的开发规模也已经趋于饱和。因此面对这样的发展形势，政府想要有效的提升区域经济发展水平，就应该进一步推动片区综合开发模式的有效创新。目前，我国的许多片区综合开发项目依然存在问题，比如区域整体规划不合理、产业导入效果不佳、管理运营能力不足等等，因此需要对现有的片区综合开发项目运作模式进行有效的创新升级，这样才能够吸引更多优秀的企业投入到片区开发项目中，才能够促进片区开发项目运作质量的有效提升。同时，政府和企业可以实现有效的合作，为企业创造一个更加良好的运作环境，充分发挥政府资源的优势，让企业能够在片区综合开发项目中大胆的创新、科学的管理，构建起更加和谐的长期合作关系，这样才能够真正实现互利共赢，为片区综合开发项目的顺利落地奠定良好的基础。除此之外，通过对运作模式的有效创新，还能够让政府在片区综合开发项目中的财务压力得到缓解，能够有效的控制政府的债务规模，政府能够更加合理的配置各类资金资源，推动区域经济的协调发展。同时，在片区综合开发项目的科学运作模式下，能够让项目运作的效率实现提升，让项目中的各类基础设施更加高效的完善，使城市的功能得到进一步的拓展，有利于地方经济发展水平的提高，也有利于促进税收的增加；对于企业而言，则能够通过片区综合开发项目获得相应的经济效益，确保收益的稳定性和规范性，能够促进企业市场占有率的提高，为企业的可持续发展带来更多的机遇。

三、片区综合开发项目运作中的问题及建议

1、土地合规性

目前，受不同地区发展因素的制约，加上不同地区的地形影响，我国制定的土地政策相对比较复杂。在进行土地开发的过程中，许多片区综合开发项目存在多元化的目标土地获取渠道，这就进一步增加了片区综合开发项目运作的复杂性。因此，需要立足于国家的土地政策，结合地方的土地发展规划，合理的分析片区综合开发项目，这样才能够为项目立项提供有效的依据，也才能够为后续的项目开发工作提供有效的支持[1]。只有进一步加强对各类相关政策的有效解读和分析，了解区域经济发展的趋势和规划方向，把握风险政策和风险防御机制，才能够避免因为政策调整而带来的项目损失。同时，为了确保土地的开发建设工作始终处于合理合法的状态中，应该做好以下几点：首先，片区内的土储部门应该立足于当地发展的实际需求，充分发挥部门的管理职能，合理的规划和开发土地资源，并引入更多的社会资金，进一步提高对土地资源管理的质量。一些央企可以通过合资公司的方式，积极参与到招拍挂工作之中，这样就能够更加高效地实现对土地使用权的明确。但需要注意的是，在使用这种方式进行土地开发时，不能将其使用到其他融资项目中，这样才能够保证土地开发利用的合规性。其次，项目开发部门还应该对土地储备资金进行合理的规划与应用，可以借助政府性基金预算管理模式对土地储备资金进行有效的监管，确保土地储备资金在使用过程中合规合法。同时，在片区综合开发项目中，存在大量复杂的土地管理工作，因此为了能够提高管理的效率和质量，需要政府进一步注重前期的基础设施建设，对拆迁补偿费用进行合理的规划，这样才能够避免政府出现变相举债的现象，才能够推动项目的有效开展。再次，为了能够让征地拆迁成本实现有效的降低，实施主体还应该立足于项目开发的实际需求，对项目开发中的征拆难度进行合理的分析，并在此基础上进一步优化开发方案，按照进度和批次循序渐进的开展征拆工作，这样才能够为片区综合项目开发奠定良好的基础。最后，央企需要和政府部门实现有效的沟通，根据土地供应计划，明确片区综合开发项目的具体需求。同时，政府部门应该根据目前片区中土地的估价情况，确保在扣除掉政府计提等费用之后，区域内的土地出让能够满足片区综合开发项目的建设需求，这样才能够让项目有效的落实。

2、前期规划及储备

目前，在片区综合开发项目中，依然存在着资金短缺的问题，加上片区综合开发项目的涵盖面积较广，因此在进行建设的过程中会受到区域经济发展的影响。除此之外，在进行项目前期论证的过程中，很容易出现设计深度不足的问题，也容易产生核心界定不明确的现象。为了能够有效的解决以上问题，在片区综合项目开发过程中应该注意以下几点：第一，央企应该对区域政府的财政能力进行有效的分析和评估，这样才能够确保在项目开发过程中政府能够实现有效的支出，才能够确保各类财务预算工作顺利开展，避免出现隐形政府债务的现象。除此之外，还需要有效的评估土地的价格情况，并且对土地的长期价格走势进行有效的预测。第二，需要建立起一支更加高质量的专业团队，同时进一步强化咨询机构的有效建设，不断促进规划设计单位水平的有效提升，这样才能够构建起更加完善的企业智库，在片区综合开发项目的前期就可以开展高质量的设计规划工作。同时，在项目开发前期，需要进行深入的市场调研，明确项目的市场定位，并立足于开发项目的具体特征选择更加具有针对性的运作模式，这样也能够确保在项目开发的过程中最大化的发挥土地的价值。第三，项目部门应该根据开发的需求制定更加完善的项目开发计划，明确划分不同开发阶段的具体项目任务，这样就能够让土地一级开发线性得到有效的保障[2]。第四，需要对各类运作模式进行深入研究，对运作过程中可能出现的风险因素进行有效的把控。企业的运作管理往往能够体现出企业的发展方向，因此需要依托于项目运作的特点选择自运作、委托运作或者联合运作。第五，片区复合开发项目中往往存在一定的推出风险问题，因此需要参与项目建设的各方针对推出问题提出有效的建议和参考，这样才能够有效的应对产生的风险。第六，企业还要积极探索在片区综合开发项目中如何有效的吸引更多的战略合作伙伴，这样才能够更加有效地控制企业的现金流压力。除此之外，还应该深入市场分析群体需求，这样才能够在项目开发前期制定更加合理的准入标准，也才能够为未来的产业布局打下良好的基础，让开发项目能够更加顺利的推进，让片区综合开发项目能够与区域产业的发展规划保持一致。

3、资金筹集

在片区综合开发项目中，资金筹集是极为重要的内容之一，一般情况下是由政府直接参与投资，主要包括专项资金、专项债和土地开发带来的财政收入等等。但是，在片区综合开发项目中，同样存在政府资金不足的现象，此时就需要联合社会资本方实现有效的资金筹集，确保片区综合开发项目能够顺利推进。为了减少资金筹集过程中存在的财务风险问题，需要注意以下几点：首先，地方政府部门可以通过片区专项债政策的方式来进行资金筹措，将地块采取招拍挂的形式顺利完成出让，同时通过合作保证金的收取来进一步拓展资金筹措渠道，以此保证项目的顺利推进。其次，当地政府应该进一步完善专项开发资金池，制定起针对性的资金封闭政策，确保年度资金安排能够顺利进入到资金池中。再次，央企可以通过权益性融资入股的方式，将土地二级开发和资金回抽有效的联系起来，这样能够确保自己的合法权益

[3]。另外，央企还应该进一步盘活存量资产，让自身的造血能力得到有效提高，这样才能够保证项目开发的质量和效率。最后，区域政府还应该进一步加强与各级金融机构的有效合作，让自身的融资渠道得到进一步的扩大，通过债券融资、信托融资等多种形式，实现融资能力的不断提高，确保片区综合开发项目能够顺利开展。

结语：

综上所述，片区综合开发项目的开发规模相对较大，运作难度也相对较高，因此在实际开发的过程中往往存在许多问题，影响了开发质量和开发效益的提升。所以，结合片区综合开发项目的运作模式，分析其土地合规性、前期规划及储备、资金筹集中存在的不足之处，并采取有效的措施进行优化，促使企业和政府共同合力，发挥出协同效用。这样才能够进一步提高片区综合开发项目的质量，推动区域经济的健康发展。

参考文献：

[1]郭振,肖友丽.基于社会资本视角的片区综合开发项目的主要难点及应对策略[J].中国农业综合开发,2022(06):60-62.

[2]张海库.片区综合开发项目运作模式解析[J].经济管理文摘,2021(20):9-10.

[3]李雷诺.关于片区综合开发项目运作模式及相关问题的探讨经验分析[J].质量与市场,2021(02):163-164.