话说润之全球地产配置篇

话说润之全球地产配置篇

王静

启点（上海）因私出入境服务有限公司

疫情三年多，我学会了用全球视角看事件，任何配置都需要全球视角；综合这几年全球房地产投资，这里是指纯投资，自住房除外，因为自己住的房子是要看个人兴趣和需求的，不谈太多的投资回报；全球啊房地产投资我指的是大国家，发达国家的房地产配置，既是外汇的资产配置，又考虑租金回报（现金流）、租售比和升值空间，还有甚至币种的配置；

美国、日本、英国、澳洲房地产配置中，目前澳洲看悉尼 还是墨尔本有海外买家税，英国现在也有海外买家税2%+全球非首套税，其他美国和日本是开放市场，外国人直接用护照买公寓和别墅都可以，日本和美国区别在于，美国外国人也可以贷款买房，日本不能贷款（至少疫情后不可以，甚至商业的温泉酒店等是不能做贷款的，住宅陆续开通可以注册日本公司可以贷款）

其实买房投资我推荐美国第一优先，因为美国的租金回报在9%/年及以上，无海外买家税，又可以买房贷款，材料简单，可以杠杆贷足7成。而且首付是支付到国家监管账户（我只购买期房，我有美国最大的建商的代理权，安全平直保障）

美国怎么买完全看你自己的的资金体量配置，如果足够有资金的可以投资纽约和洛杉矶或旧金山，迈阿密都可以；我们正常小投资就投德州和佛州；德州的休斯顿、达拉斯、奥斯汀或佛州的奥兰多、迈阿密等都可以投，美国的中位数，一套别墅也就在200万左右人民币，租金回报年化9%左右，正常美国近30年的房地产平均涨幅是6.5%，还可以做70%的贷款杠杆，平均综合回报年化最最最最低15%起……

日本房地产投资看租金，东京和大阪核心地段，看个人喜欢，因为有些客户觉得日本近，方便，所以买个小房子投资，总计可以低于100万人民币，又是日元的配置，租金回报年化也可以在6%及以上，关键总价低。都是老房子，出租比较稳定，但是日本的房子因为泡沫被挤兑过，基本是没什么涨幅，纯靠租金回报。

澳大利亚房子投资，悉尼海外买家税8%，墨尔本海外买家税7%，悉尼相对价格很高了，墨尔本CBD还有一些可以在50万到60万澳元买到的一房一卫和70万起的2房；也可以投在郊区的联排别墅或独栋别墅，不过经过疫情的洗礼后别墅很稀缺很少，澳洲盖房周期要2到4年，所以正好疫情影响；租金回报可以在5%个点起，然后也可以贷款，海外人贷款可以做基金贷款，利率目前在4%个点起，自身条件好的可以3%个多点贷款利率；澳洲的涨幅也基本是在8到9年翻一翻的历史记录。综合回报也可以十几个点一年；

首付也是到律师账户资金安全，墨尔本应该还有少许楼花可以省掉5.5%的印花税也是几十万人民币呢。

英国房产投资，伦敦、伯明翰和曼切斯特投资比较多，伦敦的租金回报不是很高，基本在3%到6%之间，可以贷款，6成左右，贷款到7到8成的利率就相对比较高。英镑的资产配置，伦敦一区、二区房子、三区房子饱和度高，基本房价在60万英镑起，除非东三区外可能还有一些40万到50万左右的公寓，别墅在疫情期间伦敦的市区的别墅几乎一套难求；综合性价比次于美国和澳洲，但是也是看个人需求和配置，毕竟是英镑资产配置。首付到律师账户资金安全。

东南亚购房投资，马来西亚和泰国、柬埔寨、菲律宾目前疫情后，建议想要走投资东盟十国的朋友或客户，可以投，但是不能贷款，建议选择开发商上面要下点功夫琢磨了，毕竟现在雷区多。疫情后，产业链的签移，东盟十国的机遇还是可以的，但是因为非发达强国大国，在法律的体系上，对外国人的购房的安全系数有待考虑清楚，毕竟这些国家外国人是不可以直接购买带土地的资产的，购买公寓也分使用产权和永久产权2种，一个区域有限定49%的外国人能买永久产权，超过的部分只能买使用产权，当然使用产权也会比永久产权的价格略低一些，别墅都带土地的，必须要本国人合开公司占比51%或本国人产权占51%才可以购买，这个不可控因素大，看个人的情况和关系而定了。

截至 2021 年 5月，美国房屋销售价格中位数同比增长 23.6%，达到 35.3 万美元，创下历史新高。越来越多的购房者开始担忧美国房地产市场正处于泡沫之中，而泡沫可能即将破裂。那么，此次美国房地产的繁荣和造成 2008年次贷危机的房地产泡沫是否可以相提并论呢？
总的来说，美国房地产市场呈现某种“理性”繁荣的特征，因此轮美国房价上行的主要原因是“供不应求”，而非纯粹的投机。预计美国房地产上行周期还可能持续 1-2 年，而美联储 Taper 或将成为房地产市场运行的拐点。从长期来看，全球房地产均将向低碳化、数字化和液态化方向开拓创新。

我为我的客户配置了美国、英国、澳洲、日本房地产投资，全部配置过。所以有任何需要咨询的随时联系我哦！

参考文献：

1:2021年6月4日，宏观深度报告 美国房地产市场的“理性”繁荣

https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202106041495873988_1.pdf?1622798400000.pdf