建设项目施工过程中的变更管理—以商业综合体建筑为例

建设项目施工过程中的变更管理—以商业综合体建筑为例

李科璇[1][2]

上海英格卡购物中心有限公司200050

摘要：

建设工程项目尤其是商业综合体建筑具有长期性、复杂性和动态性的特点，其大规模的体量、多样化的功能组合、多方参与的特点，导致其设计和实施过程中不可避免的产生大量的设计变更。而施工阶段是工程变更实际发生的阶段，是变更管理的重点和难点阶段[1]，因此这一阶段的变更管理要分析原因、做好评估决策、严格跟进与落实。

关键词：建设项目 设计变更

一、项目施工阶段变更的原因

工程变更或引起工程变更的因素可能源自设计方、业主、管理机构、承包商或其他方面。引起工程变更的因素既可能是人们的主观意识，也可能是独立于人们的主观意识之外的客观原因。研究工程变更生成因素，有助于准确界定工程变更的性质和责任主体，有效地评估和合理补偿与工程变更相关联的工期和(或)费用。[2]

1、业主方的主动变更管理

商业综合体项目的开发周期往往较长，而市场需求处于时刻变化中。为应对市场，建设方常常会根据招商对于租户空间的最新需求，必须对既有的设计进行变更。这是商业综合体建筑存在大量建设方主动提出变更的原因。

2、设计图纸的主动优化

一个商业综合体项目体量巨大，图纸往往无法面面俱到，不可避免地出现设计错误或疏漏。设计院在跟进项目实施的过程中，发现图纸中存在的问题，由设计方发起经业主方同意，这类变更是主动优化的变更。

3、施工过程中的纠错变更

现场的实际情况是交叉专业众多、施工工序复杂，设施设备与设计阶段存在偏差也是正常的现象。由于合同中往往存在发现问题要及时反馈给建设方的条款，施工单位在遇到问题后主动提出图纸会审交由建设方。这类变更是一种纠错变更。

二、变更的评估与决策

变更评估的目的是选择对于项目最优的实施方案，综合考虑技术、造价、施工影响后，以合理的费用、工期、质量以及工艺性能实现变更。[3]

1、技术上的可行性研究

无论是建设方、设计方还是施工方提出的设计变更，第一步都要由建设方会同参建单位共同讨论技术上的可行性。建设方往往会根据需求提出业态改变类的变更，影响范围大，不仅需要设计院根据现有规范确认修改可行性，还要由建设方判断技术可行的前提下变更产生的工程量是否在可承受的范围之内；

例如笔者在参与的某上海商业综合体项目施工过程中， 因建设方对于店铺功能的调整，在将零售业态更改为餐饮业态后，经设计院对于排油烟、排风等系统分析后需在原设计建筑立面增加百叶开洞，在技术上是可行的，但是对于建设方而言新增的百叶对立面效果影响太大，决定不予采纳。

2、变更估价、施工影响评估

如果技术可行还需另外判断现场的施工情况，如更改的位置是否已经施工安装。由建设方会同施工方做好施工方案的评估，对施工组织进行审查分析优势劣势，做综合评判对工程工期、工程造价的的影响。

例如笔者在参与的某上海商业综合体项目施工过程中，因建设方的原因对自动扶梯的位置进行调整，在变更决策的过程中施工现场的土建工程也在迅速的推进，当下决定变更和一个月后再决定变更，对于工程造价和施工影响差别巨大。

3、项目层面的利弊分析、是否执行

设计变更的管理是一个系统的过程，要在项目的层面综合利弊。首先要明确设计变更的发起方，如因建设单位的主动变更其应该承担工程造价、工期的影响。因设计方提出的变更，一般情况下要尊重设计方的选择，如因设计人员的专业素质问题导致的变更则需明确设计方应承担的责任。因施工单位引起的变更，相应的费用由施工方承担。

例如笔者在参与的某上海商业综合体项目施工过程中，如因招商需求地下室需更改业态，导致防火分区、防火疏散等整个消防系统的重大调整，而现场地下室已经施工，此时要增加较大数量的楼梯、电梯同时各个断开的防火分区打破了商业建筑公共区域的连续性。从项目层面的利弊分析，决定不予执行。

三、变更的跟进与落实

由于工程变更的多样性和复杂性，对于变更的跟进与落实需要从多个方面展开，合理的发挥设计部门的智慧、严格监督施工条线的进度、及时跟进反馈政府部门的审批。

1、设计部门的统筹协调

     通常一个设计变更会涉及到设计阶段的多个专业，在现有的体制下，设计院往往安排一个项目经理统筹协调全专业事宜。有时工程的设计，并不一定是设计总包制。建设方根据自身需求，会发起多个设计招标，这时土建设计、装修设计、标识设计、幕墙设计、景观设计、泛光照明等由不同的设计单位执行。一个设计变更的发起，往往会牵扯多个设计公司，建设方在跟进与落实变更的过程中，一定要会同各个设计单位共同认可及修改。

    例如笔者在参与的某上海商业综合体项目施工过程中，设计阶段对于大跨度防火卷帘的尺寸考虑不完备，导致防火卷帘厂家进场后复测得出净高不满足室内装饰要求的结论。由此需要重新出具室内方案，而室内方案的调整影响给排水、电气、暖通、标识等各个专业。建设方在明确首先保证净高的前提下，会同施工方组织全专业变更会审、共同修改出图。

2、施工条线

   变更方案明确后，由设计院出具变更单交由建设方，或由建设方根据自身需求直接发布变更。变更发至施工现场后，由施工单位出具实施方案，在监理单位的监督下落实实施。对于重大变更或有特殊要求的变更应制备影像资料存放。同时应要求施工单位及时办理签证申请，在签证申请单中应包括变更指令、往来文件、变更部位的图纸等必要文件，建设单位和监理单位应科学、及时合理地核实和确认。

3、政府审批流程及其他

设计的变更有时会对已经通过政府审批的文件产生影响，如更改绿地面积会影响工程规划许可证；用水、用电的调整会影响电力、燃气、供水公司的工程接口审批；作为建设方，在发布变更指令之前，要经过政府部门的征询许可，并办理相关手续。

例如笔者在参与的某上海商业综合体项目施工过程中，如原工程规划许可证中物业管理用房在高层塔楼的四层，而因业主的变更物业管理用房更改之塔楼的三层。为保证项目的顺利竣工验收，建设方在决定要进行变更后先向政府相关部门进行了规划变更备案，备案通过后，变更由设计院出图发至施工现场。

四、经验总结及建议

1、精细化分析

修改的原因一定要明确定性，到底是建设方的主观诉求还是设计方和施工方的被动变更，这对于后期的商务索赔明确定性意义重大，避免权责不清导致变更无法很好的跟进和落实。方案变更的完整对于变更的评估尤为重要，完整的方案对于商务的定性定量有着决定性的推进作用，同时方案的完整影响着现场的施工拆改和施工工期的安排。当变更方案完整稳定评估后，决策阶段要注重综合动态评估、修改成本和收益的权衡。

2、全方位跟进

全方位跟进是指全专业、全阶段、全角度的跟进。从设计的角度，图纸变更仅仅是变更落实的第一步。变更不能只顾单一专业而忽略其他专业或二次分包商；变更的技术方案应综合现场施工进度及组织情况，避免方案与现场信息偏差，产生不必要的额外拆；设计变更不能只顾变更提出方的诉求，而忽略项目的整体经济效益。

3、对于变更量的总体控制

设计变更的总量要进行一定控制，不能无限制的任由发展。要使变更更加经济，建议设置变更的必要性、合理性论证。若确实有必要，变更单应完整、及时落实至现场，但也不能不影响主线工程（验收）。

结语：

商业综合体建筑在施工阶段的变更类型多种多样、管理方式也各不相同，变更影响到各类参建方如政府部门、建设方、施工方、设计单位和监理单位等。本文通过分析施工过程中常见的变更的原因和变更类型，提出变更的评估与决策的方法，明确变更的跟进与落实思路，对于笔者从事相关工作中的变更精细化管理、全方位跟进、变更量的总体控制做了技术总结，使得变更影响的各独立分散的部分有机的联系在一起，构成一个相对系统的变更管理。

[1] 作者简介：李科璇（1989-），建筑师，研究方向：建筑设计、设计管理

[2] 作者单位：上海英格卡购物中心有限公司200050

[1] 李永强. 建设项目工程变更全过程管理研究[D].北京建筑工程学院,2012.第26页。

方俊. 建设项目工程变更控制研究[D].重庆大学,2005.第22页

2 [3] 方俊. 建设项目工程变更控制研究[D].重庆大学,2005.第22页