推动城市更新及老旧小区改造可持续发展

推动城市更新及老旧小区改造可持续发展

孙亚文

永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司湖北武汉430061

摘要：现代化城市建设和发展的趋势，对当前城镇的规划和发展提出了更高的要求。现有的城镇老旧小区不仅影响城镇发展的整体风貌，还存在一定的安全隐患，影响居民的安全。将未来社区理念融入城市建筑工程当中，在国外已经有成功的建设经验，国内目前也对城市更新及老旧小区改造进行了初步的研究。

关键词：城市更新；老旧小区改造；可持续发展；

引言

老旧小区改造是我国城镇化建设以来继新城市开发建设、棚户区拆迁改造之后又一项新的建设工程，这项工作的出发点和归宿点都是让人民群众共享发展的成果。

1实施城市更新及老旧小区改造的意义

根据住房和城乡建设部的最新数据，2020年全国新开工改造城镇旧小区为3.97万个，使居民受益近725万户。2019年以来，全国已改造城镇旧小区5.8万处，惠及1043万户居民。实施城市更新行动和城镇旧小区改造具有经济、社会、环境等多方面的意义。加快城市更新和城镇旧小区改造是我国城镇化加速进程中进一步提高城市质量、实现新时期城市高质量发展的重要战略安排。在经济增长方面，需要大量财政和人力资源来改造旧的小城镇，从而有助于增加有效投资、促进就业、增加税收、扩大住房和促进经济增长；改善小城镇居民的生活条件和老年社区的社会经济生活条件，使更多的城市居民能够受益于国家改革，促进社会正义与和谐；从生态角度来看，城镇老旧小区改造广泛采用有机更新的方法，在现有房地基础上更新城市能力，改善市政服务，尽量减少对环境的影响，实现无害环境的可持续发展愿景。

2城市老旧小区的特征

（1）难以满足宜居、安全要求。根据政策文件可知，2000年前建设小区均为老旧小区，存量建筑较多，个别小区还存在宿舍楼、筒子楼等非成套住宅的遗留问题，对居民生活质量造成严重影响，难以满足宜居性与安全性要求。（2）缺少现代专业物业管控。城市老旧小区由于私产、公产产权混杂，难以进行有效治理，存在治理不足或无人治理的情况，多数脱管或失管，管理模式传统，缺少物业管理，具有易漏项、易作假和难统计的特点。（3）缺少基础设施，绿色效果不足。老旧小区受限于以往经济因素，多数具有建设规模小、建筑质量低、设计规划不足、产权复杂以及设施陈旧等问题。例如，老旧小区住宅普遍未做外层保温，或已成为危楼，需要加固处理，能耗与安全问题突出，难以达到绿色、环保的要求。

3实施城市更新的措施

3.1规范群众意见征询

为有效发挥好居民知情权、建议权和决策权在改造中的助力作用，要明确群众意见征询工作要求，并组织召开专题会议进行部署。指导各区完善群众参与机制，依靠街道居委会，发挥基层民主协商作用，发动居民参与改造方案制定、配合施工、参与过程监督和后续管理、评价与反馈小区改造效果，不断强化居民主人翁意识，实现“改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民”的目标。梳理工作流程，细化工作内容，形成了改造前“自下而上听取意见、反复论证细化方案、主动公开接受监督”，改造中“群众监督、畅通渠道、解决诉求”，改造后“调查满意度”的完整工作闭环，确保改造工作深得民心。

3.2现场协调和管理

一是密切协调群众关系，施工前公示，施工中温馨提示。一方面，充分开展前期调查，倾听居民的诉求，尽量满足居民的要求。加强与社区网格管理员的沟通联系，对他们反映的居民意见和建议及时回复，及时解决现场存在的问题。另一方面，认真做好施工准备，提前一周时间在小区主要出入口或显著位置设置公示牌，公示内容项目基本情况、施工平面图、主要提升改造内容、施工工期、责任人、投诉电话等。在施工过程中高度注意安全文明施工，做好安全防护和提示，营造和谐的施工氛围。二是加强设计阶段和施工阶段的联系和协作，强化专营设施一体改造，老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施，与老旧小区改造同步实施。三是加强外协队伍的管理，督促队伍安全文明施工，处理好与居民的关系。在作业时间方面，夜间10点以后不能施工，中午午休时间12点到2点之间不能施工。施工过程中控制好噪音和粉尘污染，及时清除垃圾，喷水降尘。

3.3城市个性的彰显

要依据“延续性、多样性、重塑性”等原则，不仅重视整体设计，还要注重细节设计，保证城市个性得到充分彰显。其一，要不断完善相关的规章制度，完善拆迁补偿及政府投资收益回报机制，探索建立多元化的投入机制，吸引社会资本广泛参与，形成政府、市民及社会资本多方共赢局面。其二，要尊重城市的文化以及民俗等，在城市更新的基础上保护城市的传统文化以及民俗，绝不让非物质文化遗产因城市更新而消失殆尽。其三，不断提高城市更新的设计水平，并且对城市的历史、环境等进行研究，使城市设计体现城市的个性，避免千城一面，千街一面的情况发生。

3.4改造模式以人为本

以构建未来社区作为当前城镇老旧小区改造的主要目标，在工程改造过程中始终贯彻以人为本的社区理念。在对城镇老旧小区进行改造之前，首先需要在了解其生活环境和基础设施情况的基础上，通过走访入户、居民代表座谈、发放问卷调查等多种方式，倾听小区居民对于基本生活和公共服务的需求，让改造工程不仅能够改善小区基本环境条件，也能够以更符合居民生活需求的方式提高居民对于改造工程的满意度。对于未来社区建设方案，可按照不同类型的居民需求进行分类整理，尝试将社区划分为创新创业型、老年康养型、儿童友好型以及生态示范型等不同类型，满足居民对于小区改造和未来社区建设的相关要求。

3.5历史要素的保护

对于一个城市而言，名胜古迹就是其个性的名片。名胜古迹在当地的旅游业发展、增加经济收入、文化教育活动等都有重要的意义，具有很高的历史、艺术价值。国内拥有名胜古迹的知名旅游城市，旅游人数逐年递增，在带动城市经济发展的同时，也给城市带来了知名度和美誉度。在历史区域的城市更新改造中，要重点处理好保护与利用的关系。要树立“优先保护”的原则，最大程度地还原文物的原真性，在保持其历史原貌，尊重历史的情况下赋予新的功能内涵，使人们在观赏游览的同时重温历史，感受其深厚的文化底蕴。

结束语

城市更新和老旧小区改造是复杂的，涉及许多利益攸关方，包括政府部门、实施主体、当地居民、金融机构等。各国政府主要为组织、指导、规范和执行适当的金融财税土地规划等政策支持，以促进充分动员、有效治理、鼓励社会力量和民众广泛参与、创新组织模式和运作。城市更新是城市的全面更新，对于盘活城市资产、降低城市债务、焕新城市面貌、新城市的设计和城市产业升级都有积极影响。

参考文献

[1]刘旭晔,张靖媛,张家豪.城市更新背景下老旧小区改造实施措施探究[J].建设科技,2022(14):11-15.

[2]张翠娜,王灵辉,李若冰,王刚,夏赟,于明,阴雨夫,石开明,马晓辉,路琦.老旧小区改造实践与城市更新思考[J].低温建筑技术,2022,44(07):41-46.

[3]王奇.城市更新背景下的老旧小区微改造[J].江西建材,2022(04):301-302.

[4]范逢春.城镇老旧小区改造面临的困境及破解[J].国家治理,2021(47):35-38.

[5]陈捷.推动城市更新及老旧小区改造可持续发展[J].中国房地产,2021(22):62-64.