关于实施市场调节价格情形下房地产评估执业收费标准制定的思考

市场调剂情形下房地产评估执业收费标准制定的思考

关于实施市场调节价格情形下房地产评估执业收费标准制定的思考

张玉兴

四川中兴智业房地产土地资产评估有限公司

摘要：1995年7月国家计划委员会与建设部联合制定的《关于房地产中介服务收费的通知》（价费字[1995]971号，以下简称《收费通知》），沿用至今，早已不适应市场经济发展的需要。2014年国家发展改革委《关于放开部分服务价格的通知》（发改价格[2014]2732号）决定放开房地产价格评估等部分由政府定价的专业服务价格，实行市场调节价格。至此，房地产评估收费更无标准可言，全国一片混乱。本文着重从房地产评估行业现状及评估收费存在问题进行剖析，就房地产评估行业收费标准制定及规范培育房地产评估收费市场秩序提出了建议。

关键词：房地产评估服务收费 市场调节价 房地产评估收费标准

一、房地产评估执业收费的市场背景分析

房地产评估是随着我国经济体制改革而产生并逐步发展壮大的专业化中介服务行业，现已发展成为中国特色社会主义市场经济体系中重要的中介服务行业。我国房地产估价市场发展正处于不断整合不断变革重新的过程中，现在整个产业处于技术更新与常规业态两种发展模式的相互角逐之中,许多问题亟待研究解决，其中执业收费问题随着市场的逐步的完善而愈发凸显。

1995年7月国家计划委员会与建设部联合制定的《关于房地产中介服务收费的通知》（价费字[1995]971号，以下简称《收费通知》），作为我国计划经济条件下的房地产评估收费标准一直延续至今，早已不能适应时代发展的需要。《收费通知》在当时很好地解决了市场经济时代政府控制服务收费价格的现实问题，明确了房地产评估收费的标准依据，有力地推进了房地产评估行业的健康发展，并对我国房地产评估行业在20世纪90年代前期的迅速发展发挥保障作用。但是，随着我国经济体制改革的不断深入、房地产估价的产业政策和市场环境发生了巨大的变化，房地产市场景气指数的上涨，权益主体不断扩展和增多，房地产评估业务的服务领域不断拓宽，原《收费通知》已不适合时宜，收费方式、标准等方面早已不能满足市场经济条件下房地产评估行业发展的要求，评估收费困难和收费标准低迷成为限制房地产评估行业发展的拦路虎，解决房地产评估行业收费问题已迫在眉睫。

为深入贯彻落实十八届三中全会精神，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，完善房地产中介服务价格形成机制，有力地促进房地产估价行业的健康发展，国家发展改革委与住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）要求放开房地产咨询服务收费，全面实行市场调节价格。同时，国家发展改革委《关于放开部分服务价格的通知》（发改价格[2014]2732号）决定放开房地产价格评估等部分由政府定价或政府指导价管理的专业服务价格，实行市场调节价格；严格落实明码标价制度，要求企业主体在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息；要求有关行业主管部门加强对本行业相关经营主体收费行为监管；加强对相关专业服务市场价格行为监管，依法查处串通涨价、价格欺诈等违规行为，维护正常的市场价格秩序，保障市场主体合法权益。

在这种要求放开房地产专业服务价格，实行市场调节价格的新政策形势下，房地产评估专业服务收费价格，又何去何从？

二、房地产评估行业及评估收费现状

房地产评估是市场经济体制中不可或缺的重要组成部分，房地产评估机构在为建设具有中国特色社会主义市场经济发展服务的同时，机构的运行体制也从期初的政府官办、事业单位性质，逐步转化为依法设立的独立经营、自负盈亏、自我积累、自我发展的法人实体企业。随着市场经济体制的不断深化改革，房地产评估行业的日益凸显重要。

房地产评估执业收费标准直接关系到估价行业的发展壮大，随着经济体制改革的不断深化发展，房地产评估服务的社会成本高企，而延用的原计划经济时期1995年制定的《收费通知》，在招标人或委托人恶性压价的情形下，房地产评估执业收费问题日益严重，扰乱了房地产评估市场秩序，阻碍了房地产评估行业的健康发展。

（一）房地产估价机构繁多，企业规模较小，市场竞争力不足，不注重品牌形象建设。

2004年9月29日经建设部《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》（中华人民共和国建设部令第135号），明确自2004年12月1日起房地产估价机构的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。2013年10月16日住房和城乡建设部《关于修改《房地产估价机构管理办法》的决定》（建设部令第142号）明确由省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。《中华人民共和国资产评估法》（主席令第46号）第三章　评估机构“第十五条 合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师；公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师。”的规定降低评估机构设立门槛的角度，规定有八名以上评估师就可以设立同时进行土地估价、矿业权评估、房地产估价、企业价值等资产评估的综合性评估机构。住房城乡建设部《关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知》（建房[2016]275号）要求各级住房城乡建设（房地产）主管部门对符合规定的房地产估价机构应当予以备案。政策的放宽，使之兼营的房地产估价的机构更加如雨后春笋般的涌现。

目前，国内估价机构数量繁多，企业规模较小，市场竞争力不足，不注重品牌形象建设。整体市场以二级、三级估价机构为主体，好多机构只有寥寥数人，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识的缺乏程度。因此，在多年未改的过低的收费标准下，各中小估价机构通过相互压价、支付“回扣”等恶性竞争手段争取评估业务，严重抑制了房地产评估行业的健康发展。

（二）估价需求缺乏主动性，专业服务与估价收费不匹配

目前，在委托方眼里，估价就是在评估机构走个形式打印几页纸张，从心理上没有从专业角度去认可房地产估价专业服务。这与在估价活动过程中诸多房地产估价机构所提供的越来越复杂化和专业化的估价服务相去甚远，更与目前过低的估价收费难以匹配，导致评估行业出现以下几个问题：

1. 估价勘察方面：（1）过低收费标准导致某些项目收费不足以抵扣成本，致使评估报告的编制质量较差和装订的粗糙泛滥。（2）勘察现场流于形式，走马观花拍些照片，连勘察、调查及纪录也仅是应景。（3）为降低成本，勘察现场人员房地产估价师助理。（4）勘察人员与报告撰写人不是同一人。

2．资料收集及报告撰写方面： （1）资料收集，为了省事，好多机构从网络上、报纸上查询搜索资料，人为编制交易案例。（2）报告撰写人很多为助理房地产估价师，致使估价报告质量不高。 （3）估价报告内容单一，不能从报告内容和形式去追求品质。

3．机构估价技术管理方面：恶性压价竞争及行业“回扣”现象致使在估价机构技术管理方面出现重业务轻技术、劣币驱逐良币的现象。

（三）商业贿赂之风没有得到有效遏制

估价行业的商业贿赂现象也同样存在，不在于涉及资金量大，而是“量小比例大”。尤其是目前估价业务竞争激烈，以提高回扣比例来争夺市场。

（四）估价机构间无序竞争

市场竞争提倡的是优胜劣汰，由于估价质量没有统一的标准来评判，并且估价服务质量需要时间来验证。因此在一段时间内估价机构之间的无序竞争特别明显，相互排挤、抵毁、报复的情形频繁。

1．以回扣高低论“英雄”，牺牲了企业利益，也给估价行业造成不良影响。

2．以评估价格高低论“英雄”，滋生了市场左右技术，好多机构为承揽业务，屈意满足委托方要求而出具明显高于或低于市场价格水平的估价报告。

3．以收取费用高低论“英雄”，结果是不仅赚钱赚吆喝，赔了夫人又折兵，还成为行业的耻辱。

4．以“圈地”多少论“英雄”，导致各估价机构不择手段大肆“圈地”（市场业务来源），不仅阻碍了市场公平竞争，反而给商业贿赂提供了可乘之机。

（五）银行招投标机制的混乱与恶意限价

银行招标体制五花八门，不一而足，存在诸多乱象：

1、银行竞相压低最高限价；形成恶性循环。

2、标后再次要求降低报价或再议价，雪上加霜，防不甚防。

3、入库不报价，再执行低价二次招标或给予低价评估费用标准。

4、个贷复估、再估，要求在几百元的初评标准的基础上，复估时又五折；三估再三折。

5、公司类项目复估、再估，以不能收费用的承诺，要求免费出具预评估报告。

6、以项目未能通过，即使出具了正式评估报告，也以没有项目依据为由拒绝支付费用。

7、以评估费用包干为名义或平衡大小项目费用、多倾斜支持项目，要求出具免费项目；拒绝异地项目差旅费用，甚至很多时候，所收取评估费用，还远远低于差旅费用；评估机构还不能恶意退单、逃单；否则影响评价和后续合作。

以上是目前估价行业普遍存在的众生乱象，如此低廉的服务费用，要求房地产估价机构还要按质按量提供优质的服务，无异于缘木求鱼，涸泽而渔，釜底抽薪，杀鸡取卵……无疑是严重扰乱了房地产估价市场生态，影响了房地产估价报告的质量和可信度，加剧了金融环境秩序的絮乱和金融生态的失衡。

三、房地产评估行业收费标准的制定及对应收费秩序的培育

《中华人民共和国价格法》第二十五条明确规定“政府指导价、政府定价的具体使用范围、价格水平，应该根据经济运行情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。”“消费者、经营者可以对政府指导价、政府定价提出调整建议。”所以，针对上述乱象，金融生态链条上的估价机构及估价行业组织、金融机构及银行业监管协会、政策金融及房地产相关职能部门及评估行业内的从业机构和人员，均应该积极主动地采取措施，实施有效的解决对策，以促使房地产估价行业健康有序地发展，保障金融行业的营商环境良性循环。

（一）关于收费方式的建议

1、采取政府指导价与市场相结合的定价策略

党的十四大明确指出，“我们要建立的社会主义市场经济体制，就是要使市场在社会主义国家宏观调控下对资源配置起基础性作用”。房地产估价机构作为市场主体，房地产评估是市场行为，房地产评估收费必然走向市场化，所以房地产评估收费标准的制定应该遵循市场价值规律。但是，成长时期的房地产评估行业，市场机制还不完善，市场竞争不充分，如果简单选择市场定价，低价策略必然导致更为血腥的恶性竞争，进而扰乱整个房地产估价市场的正常秩序，所以评估收费还不能完全由市场来决定。而更应该考虑合理有序的市场竞争，加强和改善国家对房地产估价行业的市场调控，考虑以评估工时和工时费率加上合理利润空间作为计费基数，以当地房地产估价行业发展景气指标指数作为调整系数的政府指导价；同时明确评估机构可以结合项目的大小、操作实施的难易、技术量大小，在一定浮动范围内，适当调整评估收费系数，真正建立适度竞争、合理浮动、有序开放的市场竞争机制，保证房地产估价市场机制的自由与开放，维护行业的有序竞争与公平执业，从而推动整个行业的良性发展。

因此，在制定评估收费标准时，采取政府指导价与市场相结合的定价策略，并以行业协会作为关键节点，统一制定行业收费标准，并对收费情况进行自录监管，统筹政府部门、行业协会、评估机构一起致力于理顺评估收费秩序，改善评估收费市场环境，进而促进评估行业的整体发展。

2、以评估价值为基础，结合工作量的叠加收费的思路

《中介服务收费管理办法》（计价格〔1999〕2255号）第十一条规定“制定中介服务收费标准应以中介机构服务人员的平均工时成本费用为基础，加法定税金和合理利润，并考虑市场供求情况制定。”所以在制定新办法时，应将工作量与现阶段的评估对象价值结合考虑。实行优质优价，应因评估机构的级别和评估报告质量的优劣而有所区别，以利于提高评估报告的整体质量。

3、根据不同的房地产评估类型而制定不同的收费标准

从房地产评估业务性质来说，可以分为咨询评估类、抵押贷款评估类及鉴证类评估类等。《中介服务收费管理办法》（计价格〔1999〕2255号）第六条规定“对咨询、拍卖……等具备市场充分竞争条件的中介服务收费实行市场调节价”、“对评估、代理……等市场竞争不充分或服务双方达不到平等、公开服务条件的中介服务收费实行政府指导价”，房地产评估收费也可以根据不同业务性质的具体情况参照不同的收费标准。

4、仍用差额定率累进收费方法

针对批量普通评估项目，仍然可以参照现行的差额定率累进收费办法，按照评估金额大小分档计算收费标准，叠加。

（二）关于收费标准的具体建议

1、收费标准应规定下限，而不规定上限

《收费通知》第七条规定“最高不得超过上述标准的30％”，在实际工作中，由于各评估项目专业性、工作量、风险性、时间要求等方面均不相同，部分特殊项目要求更高，在成本支出、潜在风险等方面可能超出上述上限幅度，不便于适应项目的差异性。而《收费通知》没有规定收费下限，不利于控制评估机构之间存在的恶意压价竞争，也使评估机构从事较小规模业务时的业务成本、业务质量得不到应有的保障。所以，应该放开最高限价的限制，规定最低成本价格，禁止恶性竞争，才能促使房地产评估收费符合经济价值规律，促进评估行业的健康、有序发展。

2、收费标准严重迟滞了房地产估价行业的发展

针对相关行业和类似评估行业的收费标准，作为最复杂的评估类型，沿用了原计划经济时代的《收费通知》），一则远远不合时宜，二则不利于专业市场的培育，三则严重扰乱房地产市场秩序，四则不利于房地产评估市场的公平竞争，五则拖累了房地产业的健康发展，严重滞后了国民经济的发展，必须作出调整。

3、评估收费标准应适当幅度调整

由于市场运行环境、法治条件的变化，房地产评估师及执业人员执业素能质的整体提高，从业人员执业水平提高和支付的劳动成本增多，评估机构所承担的执业风险远盛计划经济时代，原来的收费标准无法正常荷载当前房地产评估工作的工作量、复杂程度和风险水平。所以更应调增房地产评估收费标准。同时原收费标准单一，未能匹配所有评估项目类型，也不能区别对应评估对象在工作量、风险性、专业性等方面的差异计费标准，更没有考虑评估对象所处地域差距带来的超额成本。所以，我们在制定新的评估收费标准时，不能一概而论，可以在原来的收费标准基础上，修改收费系数、提高收费标准，并根据项目类型、地域差异确定不同的浮动系数比例。

4、评估收费标准制定方案：

⑴、分类制定评估收费标准。按照评估目的和评估报告适用范围，房地产评估可以分为：司法、征收、纠纷、交易、抵押、咨询、课税，置换等等，可以根据要求的法律责任的不同、项目的评估难易程度制度不同的收费标准。⑵、制定收费浮动范围，根据项目的类型和难易程度制定一定的调整比例，实行一标一议的定价模式。⑶、制定房地产评估收费的最低收费比率80%，并严格执行，建立健全相关监督制约制度和措施，严格收费纪律，形成行业自律机制。⑷、制定法律法规打击乱收费、乱评估的行为，严肃评估收费秩序。⑸、收费标准比率建议表，考虑到房地产评估专业属于资产评估行业中的比较特殊，且技术难度较高的专门专业，其收费标准可以略高于资产评估收费标准；考虑到房地产评估专业是基于近似专业工程造价基础上的一片专业类别，可以借鉴工程造价成果的便利性，其收费标准可略低于工程造价收费标准。则理想房地产评估收费标准路线图为：

理想房地产评估收费标准路线图

4、严格执行目前收费标准的监管

当前，房地产收费也陷入恶性循环之中：委托人或招标人一般都是把最高限价确定在行业成本价格的边缘，评估机构为了生存，又不得不参与竞相压价，并不得不为了招揽业务对外支付回扣，都变成竞相压价的受害者。但在不断的恶性循环中，这种恶劣的状况，又使得恶性压价的事态进一步恶化。所以，目前评估行业发展举步维艰的原因不仅仅是收费标准偏低的问题，就连保持原来收费标准的顺利执行也是心有余而力不足；如果不能做到加强行业监管，做到整个行业集体维权，加大对变相压低价格者进行自律惩戒；从根本问题杜绝低价恶性压价、恶性竞争，而仅仅通过修改收费办法、提高收费标准，也是纸上谈兵，无济于事；也无法从根本上改善评估行业收费混乱、严重恶性竞争的现状。

（三）征收评估收费订立新的标准建议

目前征收评估，涉及千家万户，涉及房地产价值较大，直接影响到社会的安宁与稳定，是构建和谐社会的最大事件，建议目前应注意以下几个方面的建设：

1、尽快出台征收评估的地方性操作规范或管理办法，以指导各地征收评估工作，杜绝群体性事件的发生；

2、在各省范围内组建优秀评估机构参与征收评估工作，严格评估机构的进入，各地市州建立以一级房地产评估机构为主的征收评估机构备选库，严格处理在征收工作中存在问题的评估机构，实行一票否决制。

3、严肃要求各级房地产管理部门履行为征收评估机构提供房地产交易案例的义务，为征收评估保驾护航。

4、在省级房地产价格评估专家委员会的基础上建立征收评估专家鉴定领导工作小组，由对应政府职能部门人员、高等院校、评估机构按照一定比例组建。

（四）规范房地产评估收费和促进房地产评估行业健康发展建议

新的标准的订立和执行，需要更好的市场营商环境和制度政策的保障和推进，现就加强和促进房地产评估行业健康发展提出如下建议：

1.房地产估价的行政监管不够，没有有效管理途径和惩处手段，且惩处力度或监管手段不到位。

（1）全面清查，房地产、土地评估机构改制不到位的地方；严格按照改制文件精神要求重组所有评估机构，完全纳入市场机制，并对改制不彻底的人员、机构严肃处理，杜绝因为拖后腿、影响改革大局的情况存在。

（2）全面查处地方保护主义，垄断或限制评估机构进入地方或部门进行正常执业，凡有一经查实，严惩不贷。

（3）完全取消各个部门、各个单位、各个企业的评估机构备选库，只要符合条件的机构均可进入库内公平、公正执业，当然对有违规违纪行为的机构予以惩处，并要求退出该部门、该单位或该企业的评估资格。

（4）各级地方房地产、自然资源管理部门加强对房地产评估价格的监管和评估价值备案，对进行恶意高估、低估的等严重扰乱房地产价格管理的评估机构予以重处，以维护正常的房地产价格秩序和交易环境。

（5）加强房地产协会的作用，建立专家团队，对违规违纪的评估机构进行核查取证，对严重影响房地产价格或相关重大评估项目的监管和跟踪，加大协会监管力度，加强诚信建设和诚信评价，支持维护诚信评估机构。

（6）发挥省级房地产评估行业协会等商会作用，调研并制定全行业最低成本价格，作为调研成果向全行业公布并报送相关业务协作部门，强调不正当竞争的违法责任及后果，明确对行业违规的处置措施；

（7）在各省级行业协会内部开展行业自律公约，协助政府职能部门，加强行业监管，并明确违规后果。宣传成本价格调研成果，并要求按照反不正当竞争法等有关法律法规精神，维护商会权益，反对不正当竞争，并声明将会采取切实措施维护行业利益。

（8）制定一定专门政策，推荐一批优秀机构做大做强，成为全省典范，积极推荐参与重大项目的评估与项目调研，参与社会公益事业，并鼓励他们参政议政，到各级政府、人大、政协、社会团体去作咨询专家、政策顾问、规划咨委；加大他们在房地产市场发展、城市规划、区域发展的发言权和建议权。

2.组建各省级房地产交易价格指数研究院

在全国房地产交易数据联网的基础上，由高等院校教授学者、政府官员、评估机构专家按一定比例组建各省房地产交易价格指数研究院，对接建设部全国房地产价格指数研究院和地价指数研究院，同时定期动态监管全省或某一地的房地产价格变动指数及发展趋势，为地方房地产市场的发展提供可持续性的报告和意见，同时建立动态的房地产交易数据库，为地方经济发展出谋献策。

3.在实现城乡一体化的发展进程中，应研究制定并出台农村集体土地评估规范,集体土地抵押登记等流转方面切实可靠的方案政策，撬动农村经济这一杠杆，推动城镇化进程，真正实现城乡一体化。

4.限制和打击房地产评估违法犯罪行为，严肃房地产交易（评估）市场，鼓励房地产评估机构做大做强，严禁扰乱房地产交易正常秩序的行为，保护房地产评估当事人的合法权益，为国民经济的发展保驾护航。

引用文献：

1、1995年7月国家计划委员会与建设部《关于房地产中介服务收费的通知》（价费字[1995]971号）

2、国家发展改革委与住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）

3、国家发展改革委《关于放开部分服务价格的通知》（发改价格[2014]2732号）

4、《中华人民共和国价格法》

5、《中华人民共和国反垄断法》

6、《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》（中华人民共和国建设部令第135号）

7、住房和城乡建设部《关于修改《房地产估价机构管理办法》的决定》（建设部令第142号）

8、《关于进一步规范房地产估价机构管理工作的通知》（建房[2013]151号）

9、《住房和城乡建设部关于修改<房地产估价机构管理办法>的决定》（住房和城乡建设部令第14号）

10、《中华人民共和国资产评估法》（主席令第46号）

11、住房城乡建设部《关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知》（建房[2016]275号）

12、国家计划委员会、财政部1992年12月10日以[1992]价费字625号发布关于发布《资产评估收费管理暂行办法》

13、国家发展改革委、财政部二〇〇九年十一月十七日国家发展改革委、财政部关于发布《资产评估收费管理办法》

14、《中介服务收费管理办法》（计价格〔1999〕2255号）

15、《国家计委关于贯彻实施中介服务收费管理办法清理规范中介服务收费的通知》（计价格〔2000〕511号）

16、国家发改委、司法部发布的《律师服务收费管理办法》（发改价格[2006]611号）

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