当前市场形势下从施工角度看房建开发项目节奏把控的策略分析

当前市场形势下从施工角度看房建开发项目节奏把控的策略分析

张忠利

临沂城建建设集团有限公司 山东临沂

前言：近年自疫情爆发以来，随着整体市场活力偏弱，房地产开发项目销售情况不容乐观，当前状况也没有进一步改善的趋势，为此，从施工角度结合财务费用和营销预期把控节奏是本文的核心论点，以供读者参考。

一、房地产开发节奏放缓的风险分析

1施工成本方面：

1.1管理人员、安保人员等管理费用增加；

1.2材料、物资等市场价格波动；

1.3塔吊等大型设备的租赁费或进场费用增加；

1.4周转性材料、设备延长使用的租金费用增加；

1.5维持现场场容场貌的安全文明施工费增加；

1.6施工单位垫资时间变长，垫资利息增加导致的资金链困难，以及对我司提出提高支付比例的风险；

1.7有可能发生的合同条件变更、中止以及甩项带来前期费用投入过大，导致后期新进场单位重新要一遍开办费导致的费用重复投入的风险；

2施工质量安全方面：

2.1基坑长期暴露带来的地质风化和基坑边坡坍塌；

2.2保质期短的成品（如精装修、如灯具、如移动电池驱动设备等）超出质保期，不得不返工的风险；

2.3钢筋的易腐蚀构配件长期暴露带来的质量风险；

2.4新规范发生调整带来的验收风险；

2.5必要的安全措施拆除或腐烂脱落风险；

二、不得不调整开发节奏的情况下可用于论证的原则

1地块所处片区生熟度原则：对位于成熟区域的开发项目应加快节奏，对于非成熟区域的开发项目应放缓节奏；

2展示区通达性和永久性原则：展示区设置是否是在临近主干道等易通达的位置，售楼处是否设置在永久性建筑中，实体样板房是否在在建单体上；

3多产品线搭配原则：是否考虑各期产品的多样性以应对市场和销售去化要求；

4项目分期原则：首开项目入市时间要求紧，是否考虑开发周期短的产品入市且考虑低价入市，选择低价、低附加价值产品优先入市，便于首开项目入市和后续开发安排；

5优质资源增值原则：项目优质资源（如自然资源、配套资源等）是否考虑放在后期溢价开发；

6营销推售顺序原则：是否依据营销推售要求考虑开发顺序，考虑以销定产的弹性节点设置，防止不断推出的产品成为库存；

7交付实施可行性原则：是否提前考虑交付实施流线和小区围合管理，避免出现边施工边交付地带；

8小区开口及管理原则：分区提前是否考虑小区未来车行及人行开口及管理问题，避免入伙后物业运营成本过高；

9施工量与销售量匹配原则：是否分品类从施工角度确认开发量级、从销售角度确认销售量级，两者间做匹配调整，做到产销匹配；

10开发难度影响原则：考虑场地实施难度（初勘或详勘后可评估）、产品品类复杂程度影响，是否考虑后期处理施工难度大、设计复杂程度高的地块；

11分地块同步开发原则：是否考虑同一项目不同独立地块间，同步开发，形成销售联动，以提升年度销售额；

12兼顾销售速度与利润的原则：是否考虑与多产品搭配原则类似，同一年度推售产品兼顾利润型产品和速度型产品的搭配比例，避免项目全周期销售及利润指标波动性过大；

13成本分摊原则：由于项目首期的产品利润率可能会偏低，是否采取后期不往前期摊，前期成本合理后移，不同利润水平的产品成本合理分摊；

14多地块，地价不同的情况下，开发顺序优先选择地价低的部分先入市，且要考虑地块间的分期搭接，为税收筹划提供空间；

15车库先行的原则：车库先行导致项目前期投入大，出±0.00速度慢，但总体工期较车库后行的项目可以省时。

三、以笔者所在地区施工角度来看调整开发节奏的案例分析

笔者所在地区某项目目前各单体均已进入二次结构施工阶段；另一项目正在处于考古阶段；

二次结构完成后占总体建安费用的75%（毛坯状态），地下面积占全面积的费用的10%；

措施费占单体建安费用的15%，大型设备的进场费用等可能重复进场厂费用占措施费的12%；而处于长期租赁费用的措施费（主体阶段）能占到措施费的15%；

假设该开发企业的融资利率约为5%；

我们在这里设几个条件，设建安成本为X（单方）；设营销回正后重新投入费用（设回该月数为Y月）；设初始自有资金为0元（暨全融资投入）。

核算结果如下：

1、当完成±0.00以后暂停施工，等待营销回正后重新投入费用；

建安成本投入为：0.75*0.1*X=0.075X；

融资成本为：0.75*0.1*X*0.5*0.05+0.075XY*0.05=0.001875X+0.00375XY；

若考虑大型设备重新进出场情况发生，则其费用为1*0.15*0.12X=0.018X；

若考虑不退场，长期租赁的额外费用为0.5*1*0.15*0.15X*Y/6=0.001875xy；

赋值：若Y=3;

则设备重新进出场情况发生，则单方额外费用=0.031125X；

则长期租赁情况发生，则单方额外全费用=0.01875X；

若Y=9；

则设备重新进出场情况发生，则单方额外费用=0.053625X；

则长期租赁情况发生，则单方额外全费用=0.0525X；

若Y=12；

则设备重新进出场情况发生，则单方额外费用=

0.064875X；

则长期租赁情况发生，则单方额外全费用=0.069375X；

由此可见，在没有其他特殊情况发生的情况下，考虑缓建期间大型设备是否进出场一事的转折点就在Y=9个月时；

2、当完成主体及二次结构以后暂停施工，等待营销回正后重新投入费用；

建安成本投入为0.75X；

融资成本为0.75*X*0.5*0.05+0.75XY*0.05=0.01875X+0.00375XY；

当Y=3时；融资成本为0.013125X；

当Y=9时；融资成本为0.035625X；

当Y=12时；融资成本为0.046875X；

不涉及大型设备重新进出场情况发生；

不涉及长期租赁的费用发生；

由此可见：二次结构完成后暂停施工的单方额外费用主要为融资利息，在3个月内其费用接近于长期租赁，随着时间的增长，融资利息费用将逐步赶上设备进场厂等费用。