老旧小区住宅楼综合改造技术与管理

老旧小区住宅楼综合改造技术与管理

康超

双江自治县保障性住房管理中心

摘要   随着我国城镇化进程的不断推进，老旧小区的建设和管理存在一定的问题。在经济全球化背景下，技术在工程建设中的作用非常显着。提升建筑改造技术水平，有利于深化老旧小区小区改造。基于此，本文深入的探讨了老旧小区住宅楼综合改造技术与管理。

关键词   老旧小区；住宅楼；综合改造；技术与管理

引言

现阶段，我国社会经济发展速度在不断加快，深化改革获得了非常大的成就。但是，在这个过程中，老旧住宅综合改造技术和管理也遇到了很多问题。因此，有针对性地解决这些问题。要有效分析近期政策趋势，把握改善人居环境和效能改造重点，开展老旧小区综合改造，完善社区布局，促进社区长治久安国家。

一、老旧小区住宅综合体改造情况

1、存在的问题

一是社区配套设施匮乏。许多老旧小区建筑密度高，基础设施不足。鉴于历史原因，停车位短缺现象十分普遍。而且老小区缺乏适合老人的设施，也没有电梯。而且很多建筑能耗高，这是老旧小区的短板。

二是老旧小区物质流失严重，许多功能衰退，房屋结构不够稳固。许多墙体纹理遭到严重破坏，极大的影响了墙体抗震功能。此外，老小区的阳台也存在很大的安全隐患。阳台结构不够牢固，杂物存放较多，严重挤占公共空间，对小区面貌影响很大。最主要的是阳台上堆放杂物，会带来很大的安全问题。

三是生命线系统老化。由于当时社会经济条件差，建筑标准低，从而致使今天的旧小楼存在基础设施老化的问题。其中，厕所排水，存在的问题也是特别突出的，与居民的生活质量有着给常重要的关系。

四是室内外环境卫生差。许多私家车随意停放，占据了大部分公共空间和公共道路，给消防和急救带来了不小的安全隐患。此外，楼宇密度高，随意停车造成绿地拥挤，极大地妨碍了小区的绿化率。植物的选择也很单一，不利于雨水的净化和储存，加上室外排水情况也不乐观，容易造成小区内涝。

五是很多老旧小区没有物业管理，管理和监督机制不健全，从而致使小区配套设施经常被占用，小区违章建筑还大量存在。

2、改造难点

与新建住宅的建设不同，既有住宅的改造重点关注施工进度、施工环境等方面。而且这种施工难度也比较大。老小区绿化面积小，硬化面积较大，公共空间存在私建、乱建等现象。这些因素严重影响了改造的实际施工进度。此外，施工工作不能随时进行，同时由于受到居民休息时间的制约，夜间施工无法进行，很大程度上影响了施工进度，改造效率也严重受到影响。

而且，既有建筑的节能改造也是很重要的方面，对施工组织设计和方案的设计要求更高。通过努力，改造取得了显着的效果，新旧公共设施的区别更加明显。这个过程中还有很多问题应当需要解决。老城的建筑设计标准不高。装修时，很多地下管线的铺设比较复杂，几乎都是雨水和污水。因此，改革者几乎难以进行雨污分流改造。因此，由此形成了一连串水环境和用水安全隐患。

此外，在综合改造中还存在以下问题：改造人员的技术研究积极性不够高，创新意识差，无法根据原有改造技术做到新的创新；沟通机制不够健全，参加各方之间无法达成有效沟通，相互配合程度不高，极大地影响了相关人员的主观能动性；实验室建设资源严重不足，技术人员很难有机会接受技术培训，很多改造技术的缺陷没有得到及时改进。

二、老旧小区住宅综合改造工程技术与管理

1、预制装配技术应用

装配式装配技术不仅能够做到工业化生产，同时在节能环保、经济性、工业化程度高、质量控制、施工周期、模具以及设备可重复使用等方面的优点。正常情况下，往往根据装配式装配技术的既有老旧小区建筑中，对我国现阶段的老旧小区建筑具有非常重要的意义。改造中可以运用大空间结构体系的装配式PC结构以及钢木结构，根据老旧小区人们的生活方式以及身体状况对室内功能空间进行设计，改善使用空间以及管线，促进达成“可持续”发展。在既有住宅的老旧小区进行改造中，主要是使用预制轻型框架结构组成的箱式单元做好加装，自下而上进行拼装，在原有墙体上扩大开窗，整合新旧结构的空间变化。这些盒子式单元通常被添加到现有住宅的南北两侧，作为是阳光房和浴室。此外，还可以使用装配式技术把阳台的空间进行室内化，不仅能够增加使用面积，还可有对冬季阳台的利用率进行提升。封闭式阳台可被认为是阳光房。同时，在装修过程中，设备和管线放置在主体结构之外，能够在不破坏房屋主体结构的情况下更新设备。

2、绿色低碳技术应用

绿色低碳技术是指为人们予以舒适、健康、高效的使用空间，在建材设备应用、施工及建筑全生命周期做到节能减排。老旧小区改造主要包含围护结构优化设计、低温辐射供暖制冷技术、太阳能光伏光热技术等。通过应用绿色低碳技术，不仅可以对住宅的老旧小区进行改造，还可以构建绿色低碳的老旧小区。老年人的身体功能下降，部分老年人患有风湿性骨病，难以适应温度变化。鉴于空调和取暖器的冷热辐射不均，更容易引起身体不适，特别是老年人。更高温度的辐射集中供暖压缩机制冷能够解决这类问题，这有别于传统的中央空调系统，让人始终生活在舒适的生活环境中。比如在卧室的窗台周围、床的周围设置毛细管网，时刻保持最适宜的温度，让人在休息和靠背的时候有更好的环境温度和舒适度。

3、智能家居系统应用

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4、综合改造组织管理

第一，与居民的沟通。首先，装修前做好入户调研，逐户建立档案。同时，与居民签订拆迁协议，明确拆迁内容和范围。其次，拆迁改造工作开始前一周，将通知并告知居民改造方案。管道更换后，需要经历较长的恢复期。为了能够达到相应的效果，必须顺利开展恢复工作，装修人员一定要与居民进行沟通，获得居民的全力配合，才能更好地衔接过程。

第二，减少对居民的影响。装修工程启动后，为不影响居民的正常生活，装修人员可在楼道等公共区域设置临时给排水，帮助居民解决基本的生活用水问题；如果想到达这样的效果，必须更好地保证顶层居民的正常生活，拆除工作完成后，在屋顶上抹了一层聚乙烯聚丙烯纤维，避免突如其来的降雨造成屋顶漏水。

第三，合理安排流程。拆除排水管前，一定要将各户马桶和热水器内的积水排尽，拆除工作应在现有的基础上进行：拆除马桶壁时，注意不要损坏马桶壁。埋设管道，以免造成管道渗漏。

结语

无论是为了能够社会的稳定发展，还是为了能够环境的可持续发展，增强旧建筑的绿色节能技术改造都是十分必要的。唯有通过这种方式方法，才能更好地建设信息化社会，践行节能环保的发展理念，为人与自然和谐共生奠定基础，降低能源消耗，促进达成对城市经济发展的促进。

参考文献

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[2]吴思睿,胡陵,王燚.城市更新背景下西安市老旧小区改造策略研究与实践探索[J].城市建筑,2020,1727:63-66.

[4]徐文舸.城镇老旧小区改造亟待创新投融资机制[J].中国经贸导刊,2021,03:64-67.