基于地铁运营上盖工程风险性研究

基于地铁运营上盖工程风险性研究

冯浩然,严骅,韦挽弘

中建四局第一建设有限公司 广东佛山528000

摘要：随着城市的发展越来越迅速，城市对于新开项目的要求也越来越高，TOD模式的项目也越来越多，成为新建项目的主流，TOD模式致力于有效解决城市土地资源集约化配置，提高土地综合效益，减轻政府财政压力，实现城市可持续发展。国内引入TOD模式相对较晚，采用TOD模式建设城轨交通项目还处于探索阶段，经验的缺乏会带来更多的风险，从而影响投资目标的实现。因此迫切需要对面向TOD模式的即地铁运营上盖工程项目进行相关风险性研究。

关键词：地铁上盖；TOD项目；风险性研究

1.1 研究背景、目的及意义

1.1.1 研究背景

TOD（Transit Oriented Development），官方定义是“以公共交通为导向”的开发模式。以交通枢纽为中心，以400～800m（5～10min步行路程）为距离建立半径圈，满足居住、工作、教育、休闲文化、娱乐购物等多种需求。本次地铁上盖工程风险性研究的TOD项目为由中建四局第一建设公司承建的佛山万科天空之城项目，为佛山市南海区新型公交交通系统试验段（桂城至三山枢纽段）上盖物业开发项目。项目位于佛山市南海区桂城街道泰山路西侧、广珠西线东侧、贵广高铁以南、环岛南路北侧地段。总建设用地面积为178079.76m2，总建筑面积218243.33m2。

1.1.2 研究目的、意义

房地产的施工节奏不仅与开发商的自身利益相连，还决定了购房者能否如期搬入新房，因此对于一个TOD的工程风险性研究，需伴随着项目的全程进行，文章对房地产TOD项目进行风险分析，尤其是开工前的风险评价，提出应对的有效措施，提前规避风险，避免开发过程受阻，使得开发过程的顺利展开具有十分价值的意义。

1.1.3 国内外研究发展现状

“十三五”这4年来，全国共完成城轨建设投资19992.7亿元，年均完成建设投资额4998.21亿元。据统计2016—2019年历年建设规模和年度完成建设投资情况见图1。并且在2020年11月发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标的建议》文中，明确提出“加快城市群和都市圈轨道交通网络化”。这意味着城市轨道交通业在未来数年仍将按照发展计划推进，具有较大的发展空间。规模越大，风险越大，TOD模式下的工程风险研究十分必要，如今TOD模式逐渐在我国发展壮大，成为大城市的主流，而我国在工程风险管理方面开始进行研究的时间较晚，《中国项目管理知识体系》（C-PMBOK）是我国项目管理方面的知识体系文件，2001年7月由中国“双法”（优选法与统筹法）项目管理研究委员会（PMRC）推出第一版，这一知识体系与其他国家的体系相比，突出特点是以工程生存周期为主线系对风险管理进行了较详细的规范，将其作为对项目进行规范管理的理论指导和技术指南。

2.1 研究内容

本文以佛山南海1号线环岛车辆段上盖开发项目万科天空之城项目为研究对象，通过上盖开发项目案例分析，总结车辆基地上盖开发项目的特征，作为此类项目风险识别的基础。结合天空之城项目基本情况及其环境，分析研究TOD项目开发难度，展开车辆基地上盖开发项目中涉及的基本概念，并总结上盖开发类项目的主要特点，分析研究其各个风险性，阐述风险管理的理论涉及风险管理的基本过程，为我国后续类似项目提供理论分析。最后进行总结，以及对后续相关研究的前景展望。

2.2地铁运营上盖项目的独特性

2.2.1项目基本信息

项目占地面积约为123103.99m²，建筑面积约303436.41m²。盖上住宅规划29栋，商业4栋，户型范围涵盖90 m2～140 m2 。其中1#~23#、27#、31#、32#楼为11层建筑高度33m高层住宅。其余约4栋住宅房层数为12层～26层不等，均位于上盖区，另规划幼儿园及会所。施工范围：建筑、结构、给水排水、铝合金门窗、电气、暖通、消防、泛光照明、电梯、燃气工程。

2.2.2 多样业态叠加，布局将影响到整体运转效率

TOD项目不再局限于单一业务，更强调的是多元文化主义，这意味着房地产开发企业不仅有能力发展住宅，还有商业、办公和其他业务的管理能力。如何在有限的空间进行不同业态合理化布局，促进业务的整合是TOD项目的困难之一，这将影响整体运营效率。此外，TOD项目通常涉及政府、地铁公司和开发企业等机构，涉及多方利益。如何平衡各方的利益，确定TOD项目是否可以顺利落地，这中间可能需要经历一段较长的协调博弈过程。

2.3 TOD车辆段项目开发难点

（1）资金需求大，开发难度较高，门槛高。TOD项目一般都规模较大，尤其是车辆段/停车场上盖项目，规模都在30万m2以上，且一般位于一二线城市，土地成本较高；同时TOD车辆段项目相对于普通白地项目来说，开发周期拉长，资金回笼相对较慢，加大了企业的资金成本。TOD项目普遍面临噪声震动技术问题需要提前考虑和解决。以广州某项目为例，地铁设施建设时已考虑未来开发，做了减振降噪措施，但是真正进行项目开发时进行减振降噪测试，发现个别楼栋存在振动及噪声超标准情况，主要为地铁运营振动及噪声引起。为避免项目建成后振动及噪声超标情况，引起投诉及群诉风险，需在轨道方面及开敞段进行改造，对试车线、咽喉区周月检线、工程车线以及联合检修库天车轨道采取减振措施改造，对试车线及咽喉区开敞段进行覆盖消音处理。

（2）施工组织难。TOD车辆段项目多为盖上施工，交通组织复杂，匝道腾挪建设，导致工期拉长；轨道保护要求高、需要试点施工等严重影响项目建设进度。高，为保证轨道安全，基坑支护均按一级基坑控制；常规喷锚土钉约8000元/每延米，靠近车辆段一侧需85000元/每延米，每延米高约10倍。TOD车辆段项目靠近试车线楼栋门窗需降噪，单层窗改为中空玻璃窗，两层玻璃中空改为三层玻璃中空，同样会引起成本的增加。以广州某项目为例，车辆段建设时预留的户型与目前的市场需求不符，为打造更适合当前市场需求的产品，进行了盖板上结构转换；另外施工时为确保咽喉区的行车安全，对咽喉区进行了搭板处理，为此项目建设成本增加2亿元，同时延长工期近一年。（3）用地效率低。盖上用地效率低，如项目整体容积率较高，在搭配的白地要做超高层，拉长工期，增加建造成本，降低了产品使用率。盖上车库停车效率低，常规项目停车效率一般为35m2/个，TOD项目上盖区域的地上车库，柱网无法进行优化，且原柱网跨度不标准且无规律，停车效率较低；白地区域面积狭小有限，塔楼占比大，停车效率较低。对比常规项目，停车效率一般为48m2/个；为满足规划车位，需要多做地下室，造成总建筑面积的增加。

2.4风险管理

2.4.1 前期风险排查及应对

1. 开工前期工程风险排查

（1）场地内地下是否存在旧基础、人防地下室等。措施：由于地铁等已完成建设，场地内可能存在旧建（构）物，导致基础施工时须对原建（构）物进行处理。

（2）场地内车辆段盖板移交。措施：盖板移交应关注盖板是否按竣备图纸完成建设，以及盖板移交时间计划，此项工作须在场移交阶段前完成，避免对后续节点产生影响。

（3）场地外市政道路、排水排污管网是否完备。措施：项目红线外市政道路、管网仍处在施工建设阶段，直接影响项目排污管道接通，间接影响项目环保验收和竣工备案。风险排查时应关注附近市政管网、道路竣工验收时间，以及与项目开发建设周期是否吻合。

2.5风险评估与评价

2.5.1 建立风险评价指标体系

结合天空之城项目为地铁上盖项目特点，选取重点、典型风险因素作为风险评价指标。分别为施工监测风险，上盖结构施工风险，周边环境风险。

施工监测风险：对于地铁上盖施工风险来说，施工监测既是进行风险管理工作的具体措施，也是进行风险管理工作的对象。对于天空之城项目来说，其属于运营地铁上盖项目，在做好上盖施工监测的同时，还要对运营地铁的轨道、车站、等进行监测，保证有轨电车安全运行。天空之城项目的施工监测任务繁重，监测风险是否可以得到有效控制，监测工作能否有效、顺利进行关系到整个上盖项目施工的风险管理效果和项目目标的实现。

上盖结构施工风险：上盖结构施工风险是任何地铁上盖工程都会面临的风险。每个地铁上盖项目由于项目地理位置、实际施工情况、施工工艺等各方面不同，施工中存在的风险和风险程度也不相同。天空之城项目面积较大，所有结构全部基于车辆段车站上盖，沉降缝数量、多跨度大，回填土方量大，机械设备众多导致板面活荷载大，且需建设多台塔吊配合，施工风险高。综合上述情况，对于天空之城项目上盖施工风险水平，从沉降缝维护风险、设备设施活载风险、临边施工风险、上盖荷载风险、支撑施工风险、楼板二次改造风险等方面来衡量。

随着城市地铁或有轨电车的发展，运营地铁上盖项目将会越来越多，但是TOD模式对房地产企业的项目开发能力、设计能力、安全管控能力的要求都极为严格；为不断提升TOD地铁车辆段上盖项目地铁保护管理工作，有效遏制开发过程中可能对地铁设备设施的影响和破坏，保障既有临近地铁正常运营，因此对此类工程进行风险管理可以保证项目目标的顺利实现，避免很多不必要的损失发生。

参考文献：

吴聪.地铁沿线站点一体化综合利用开发策略的分析[J].住宅与房地产,2018(27):248.