层次分析法在房地产估价中的应用

层次分析法在房地产估价中的应用

董莉莉

江苏苏信房地产评估咨询有限公司泰州分公司，江苏 泰州 225300

摘要：通过层次分析法，可以有效地识别房地产开发中的风险特征，并将其分解为多个因素，从而构建出一个完整的风险模型。这种方法不仅可以帮助我们更好地评估项目的风险，还可以为决策者提供有效的参考依据。

关键词：层次分析法；房地产；估价；应用

引言

托马斯·塞蒂在20世纪七十年代提出了层次分析法，它将定量分析与定性分析完美地融合，使得它具备了层次化、系统性的特点，可以应用于许多复杂的决策问题。尽管这种方式无法完全准确地揭示事物的本质，但它比其它方式更加客观可靠。随着技术的进步，层次分析法已被广泛应用于许多不同的领域，尤其是对于房地产开发项目，它能够有效地识别并评估出不同的宏观因素及内部管理因素所带来的风险。本文以房地产估价理论和实践为研究对象,通过大量阅读文献资料,结合自身实际工作经验,详细阐述了层次分析法的基本原理及其具体实施过程,重点介绍了如何运用该方法来进行房地产价格估算。

一、房地产开发项目风险的特征及因素分析

（一）房地产开发项目的风险特征

经过分析，房地产开发项目的风险表现出以下几种特征：(1)客观性。这种风险不可避免，无法由个人的主观判断来决定，因此，我们必须仔细辨别它的特点，并采取适当的应对措施。(2)多样性。由于其周期漫长、投入巨大，房地产开发项目的风险表现出多样性，涵盖的领域极其广泛，种类繁多。(3)其风险表现出明显的阶段性变化，即在不同的时期，其风险程度也会存在显著的变化。(4)风险的发展趋势是不断变化的，一些风险会逐渐减少，但另一些则会不断增加，从而使得整个系统处于一种动态的状态。(5)具备可辨认的特征，即不论风险的类型、严重程度如何，理论上都能够被准确地预测和控制。(6)具备可操作的特点，不论风险的严重程度如何，只要采取适当的控制理论和措施，就能够实现有效的防范、控制和减少风险的目的。具有一定的客观必然性。尽管人们对于各种风险的认识还不够深入，但这并不妨碍我们运用科学方法来研究它们。

（二）识别房地产项目风险的过程

对于房地产开发项目的风险，其具体识别需要经过如下步骤：（1）全面考察项目所处的地理位置、周围的自然环境、社会文化氛围、建筑物结构以及政策法规，以便更好地了解项目的发展情况。(2)深入研究内外部环境的变化，并分析可能存在的风险，以便更好地控制和管理项目的实施过程。(3)确定可能发生的风险事件，并将其分为不同的类别。(4)制定一份详尽的风险清单，以便更好地识别和管理各种可能发生的风险，并依据它们的重要性和影响程度进行分类。通过全面的分析和掌握，我们可以更好地理解它。因此，对于一个房地产评估来说，这种方法是必不可少的。

（三）房地产项目风险因素分析

根据分析，房地产项目的风险主要源自以下几个方面：(1)经济政治因素。宏观经济环境的变化，例如央行的房贷利率调整、地方政府的住房限制措施，以及其他相关的社会和文化环境，都可能导致房地产开发项目的收益不确定性。然而，不同的经济环境、区域经济的发展水平、人口数量以及人口结构和分布都会对房地产市场的前景有重要影响。因此,必须密切关注这些因素。(2)自然条件因素。土地价格是决定房地产投资成本的最重要因素之一。由于土地供应有限且不可再生,所以土地价格波动很大,而这种波动又将直接或间接地影响到房价。(3)竞争风险涉及到多个领域，特别是住宅领域。为了避免这些风险，我们需要对同类项目进行详尽的比较与分析，并评估它们之间的差异，包括但不限于品牌、物业、工程质量、地理位置、周边配套、户型、小区配套、小区格局等。(4)人力资源风险。与其他行业相比，房地产开发商的员工待遇可能会有所不同，例如，建筑工人的报酬可能会更低，但需要更多的努力。另外，销售收入与市场行情密切相关，因此在招聘和培养过程中可能会面临较大的流动性风险。财务风险。由于房地产开发周期长且资金需求量大，因此在整个建设期间可能会遇到许多问题，如融资困难、成本增加或利润下降等。如果不能及时解决这些问题，将导致公司无法按计划进行施工，从而给企业带来巨大损失。（5）施工管理风险是一个复杂的问题，它可能会导致质量问题、工期间题、成本问题等，由于技术的不断进步、员工的专业素养提高、管理者的认真负责、监督机制的完善以及材料的质量符合标准，施工管理风险得到了有效控制。实践表明，任何形式的偷工减料、前后工序不协调等行为都会严重损害工程质量，甚至可能引发安全事故，从而给施工带来极大的危害。自然灾害是一种不可忽视的威胁，必须引起我们的高度重视，并采取有效的预防和控制措施。(6)经营管理的风险是一个重大挑战，它涉及到开发商的可行性研究、土地使用、建筑设计、市场推广等多个领域，一旦出现任何漏洞，都有可能对项目的收益产生负面的影响。(7)财务管理的风险也是一个重大问题。财务管理领域，如融资、成本控制、员工福利和销售回报，仍然存在许多潜在的风险。

二、层次分析法在房地产开发项目中的应用思路

在研究房地产开发项目的风险时，我们需要从多个角度来考虑，包括但不限于：预测、评估、管理、控制、投资等。我们可以建立一个层次模型，用来识别和评估这些风险的影响因素。最终，我们可以使用专家评分的方式来比较这些因素的重要性，并将它们按照整体优劣进行排序。

（一）构建层次结构模型

在房地产开发项目的决策A中，我们将着重考虑几个关键因素，并将其细分为C.类。通过对前文的深入分析，我们可以发现，B类因素主要涉及经济政策、竞争、人力资源、施工管理、经营管理和财务管理等方面，它们分别被归类为B1-B6类。经济政策风险可能涉及多个领域，如国家法律、市场情况、行业政策、货币政策和人口结构。竞争风险则可能涉及区域内竞争者的数量、交易时间和价格等因素。人力资源风险涉及招聘、培训、绩效考核、薪酬福利、项目管理、在质量控制、安全措施和自然灾害防护等多个领域，企业的经营管理风险包括销售渠道、员工素质、客户服务、广告策划和市场需求。财务管理风险则涉及融资渠道、成本控制和内部资金流动。C层面的风险因素包括工程进度、质量、造价、合同、变更、索赔、竣工验收、保修服务、物业服务、配套设施、环境影响、节能减排和环保要求。

（二）构建判断矩阵并计算权重

通过专家评分法，将B因素下的C因素划分为九个权重，并对每个权重进行统计分析，以此来判断A决策下的B因素是否符合要求。通过统一C因素的重要性，我们可以更好地评估层次单排序和总排序的结果。为了确保结果的科学性和客观性，我们需要对它们进行一致性校验，以确保它们的逻辑是一致的。最后，利用层次分析法确定各个指标的权重值。这种方法不仅能够有效地解决问题，而且还具有很强的实用价值。

三、结束语

本研究旨在帮助企业提高其投资效率，降低投资风险，使得企业能够做出合理有效的投资决策。同时也希望本文所提出的方法和思路能给其他相关领域提供一定参考价值。

参考文献：

[1]吕志华.层次分析法在房地产开发中的应用[J].居舍,2019(16):198.

[2]朱玉洁,曾繁荣.层次分析法在房地产上市公司融资结构优化中的应用——以CF房地产上市公司为例[J].企业科技与发展,2018(03):214-216.