探析住宅建筑工程造价的动态管理与控制

探析住宅建筑工程造价的动态管理与控制

作者：徐梦

省市：湖北省宜昌市 单位 ：湖北诚成建设工程项目管理有限公司

邮编 ：443000

摘    要：目前,建筑行业在不断发展的同时,面临着更高的施工质量要求、进一步提高经济效益等挑战。严格管控住宅建筑工程成本,提高工程项目的经济收益,是工程管理中一项非常重要的内容。为了满足建筑行业低成本、高质量、可持续发展的要求,相关从业人员要加强对建筑工程造价动态管理与控制的研究。

关键词：住宅建筑；工程造价；动态管理

对于建筑企业来说，怎样在保证施工质量和进度的前提下实现对工程成本的控制，是其关注的重点。如何对住宅建筑工程造价进行动态管理与控制，降低工程成本，也是当前建筑行业的研究重点。本文主要对住宅建筑工程的投资决策阶段和设计阶段涉及的造价动态管理与控制等相关内容展开分析，并指出当前住宅建筑工程的造价动态管理与控制工作存在的问题，同时提出了相关优化措施，以期提高我国住宅建筑工程造价动态管理与控制水平，推动建筑行业的整体发展。

1 住宅建筑工程造价动态管理与控制的内容

1.1 投资决策阶段工程造价动态管理与控制的内容

在住宅建筑工程的投资决策阶段,建筑企业需要明确工程建设规模、技术标准和进度计划。为了提高决策的科学性,建筑企业可以使用动态评估方法对工程总投资额进行预测。这项工作对整个项目来说都至关重要,影响着项目实施后项目成本管理的质量。

在投资决策阶段,工程造价动态管理与控制工作主要涉及编制可行性研究报告、编制工程估价报告及评估工程各种风险。由于工程施工效果往往受到多种因素的影响,因此,建筑企业在投资决策阶段要编制多套建设方案。通常,建筑企业可对建筑设备、材料、劳动力等市场价格进行调研分析,确定最优建设方案,从而确保工程项目的经济效益。也就是说,在工程项目决策阶段,建筑企业需要全面分析工程项目的实际情况,明确项目的各项控制指标,如用地面积、容积率、计容面积、配套面积和绿地率等。以某住宅工程项目为例,建筑企业根据宗地主要规划条件“1.0<容积率<2.75”制订了建设方案。在建设方案的基础上,建筑企业合理选择对标项目,结合建设期的市场价格水平,最终形成了项目成本明细,并在项目成本的基础上预演营销或运营方案,最终形成可量化的成本研究结果。该研究结果涵盖净利润、投资回报率、静态投资回收期等各项财务数据。最终,建筑企业根据各项财务数据,结合企业投资布局,科学合理地选择出最优方案。

1.2 设计阶段工程造价动态管理与控制的内容

设计阶段是住宅建筑工程中至关重要的一环,对整个建设项目的经济效益有着重要影响。建筑企业可以在设计端口建立标准化模块,并在以往所积累的大量数据的基础上进行配置设计及成本优化。设计阶段的工程造价动态管理与控制的重点在于,强调项目定位、设计与成本三者之间的协调统一。

住宅建筑项目一般分为别墅、多层、高层和商住类住宅等产品类型,建筑企业要根据不同的产品类型划分不同的限额等级,使不同地域、不同定位的不同项目匹配不同的限额标准。例如,笔者所在的企业针对别墅、住宅和公寓业态,按6个单体模块（D.1单体规划模块、D.2单体建筑模块、D.3单体结构模块、D.4单体立面模块、D.5单体精装模块、D.6单体设备模块）、3个公共模块（G.1公共景观模块、G.2公共智能模块、G.3公共配套模块）、3个其他模块（Q.1示范区模块、Q.2社区模块、Q.3绿建模块）、7个适配等级（T档、A档、B档、C档、D档、E档和F档）设置分级体系。建筑企业可以通过层层限额,在保证建筑功能完整的情况下,有效控制工程造价,实现由事后核算、被动控制向事前控制、主动控制的转变。在设计阶段进行动态管理与控制工作,有助于增加设计方案的合理性和科学性,便于建筑企业全面掌控设计变更情况及工程各类影响因素。

2 住宅建筑工程造价动态管理与控制在实际应用中存在的问题

2.1 造价管理机制不健全

工程造价动态管理与控制工作的开展,都是基于工程造价管理机制来进行的。由于现有的造价管理机制不够健全,如地区造价定额不统一、材料价格不统一、工作标准不统一等,因此,不同地区不同企业实施的工程造价管理措施也不尽相同。鉴于此,建筑企业需要形成合力,构建统一的指标成本库,对处于不同阶段的工程项目的造价信息进行研究和汇总,形成满足企业需求的工程造价管理信息数据库。建筑企业可以借助数据库资料对标参建工程项目,实现工程造价的有效动态管理与控制。

2.2 造价管理控制意识不强

我国建筑企业数量众多,但企业规模、建造质量、施工水平等方面往往存在较大差距,很多企业对工程造价进行动态管理与控制的意识不强——大多数企业只重视工程项目实施过程中的施工管理,却忽视了工程造价管理工作对工程项目的重要性,从而给后期工程建设带来诸多问题。

三、建设工程造价的动态管理以及监控方法

3.1横向管控方法

设计方案工程造价的横着控制方式,一般从技术性、管理方法、工程项目三个层面下手控制。第一,经济发展方法。对工程项目开展经济性分析然后进行安全监测,规定工程造价管理人员及施工企业设计方案管理者做好沟通交流,从技术视角科学研究工程建设,尽可能节约工程项目资金投入。第二,组织结构。最先明确工程项目开展的管理架构,对执行各构成部分的职责划分开展清楚,然后对工程造价专业技术人员、新项目人员分配实际的工作职责及使用总体目标,随后制订落实措施的每个层级的项目管理办法,完善执行流程表。第三,合同书对策。有效拟订协议书框架和主要内容,有关单位给予专家意见,承诺赔付方法,为理赔处理确立合作基础。

3.2纵向管控方法

基本建设工程造价的纵向控制关键是依照工程施工基本建设的具体全过程,开展全过程造价管理方面价格控制方法。第一,事先控制。将事先管控集中在招投标活动中,不仅确立基本建设工程造价,还得做好对招投标活动全过程管控,以避免出现比较严重压标状况,并通过公开投标管理模式选择花费更低的施工单位。次之,事中控制。该时期的工程造价控制工作要点都集中在建设工程施工环节,因而建设工程施工前那就需要根据具体建筑项目经营规模、时长对投资情况做出整体规划,还要严格检查具体施工工艺和施工技术,以防止维修、推迟施工期的现象,并有效节省工程费用。最终,过后控制。工程竣工结算是过后花费控制的关键要素,所以必须对项目具体施工期和各部件花费做出严苛评定。

4 结语

综上所述,工程造价动态管理与控制工作在住宅建筑工程中的有效落实,能够帮助建筑企业预判造价风险并及时采取预防措施,从而将工程造价控制在预期范围内。同时,借助全过程、全要素、全方位的工程造价管理,建筑企业能够提升工程管理质量,保证建筑质量和施工工期。目前,我国工程造价动态管理与控制工作面临诸多机遇和挑战,需要政府、行业与企业共同努力,从而推动建筑行业的发展。

参考文献

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[2]杨广琦.关于做好建筑工程造价动态管理与控制的探讨.科技经济市场,2018(1).

[3]魏新景.建筑工程造价的动态管理控制分析.居舍，2019（36）