栏目  *年*月*卷总第*期                                          城市建筑

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建构科学流程提升城市更新效率

范晓剑

作者单位：上海城市更新研究会副秘书长

摘 要：目前城市存量市场规模庞大，在此类更新项目中如何最大化的提升社会价值和经济价值是改造出发点；WE设计覃鹏先生创立的改造流程研究改造项目的三个相关方（政府、市民及开发商）的基本需求，通过设计将三者的需求整合起来，以美国PMP理论为基础，用现代建筑设计手法指导项目落地实施。文章不仅通过多个实际落地项目展示了改造项目的一般流程，同时在实际过程遇到的问题逐一剖析并针对性的去解决问题。

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目前存量市场改造更新项目类型层出不穷，由于改造项目对既有物业的改造，具有特殊性，需要找到科学合理的设计管理方法体系，用稳定确定的方法去解决不同改造项目特殊的问题。

在当前背景下，改造项目面临诸多的问题和痛点，结合多年的改造项目经验总结出五大痛点，痛点1：为什么设计公司规模和产品质量是一个矛盾；痛点2：设计效果好是否代表最后建的好？痛点3：政府、国企，非大型房产公司、非改造类的房产公司，管理团队人数较少项目复杂、专项设计多，要求高全国各地大片区开发，比较粗放项目推进快；估算、概算要求准；痛点4：业主、设计方、施工方都追求的是一致的吗？痛点5：新建和改造的目标、方法、流程是一样的吗？这些痛点即是从特定项目总结出来的，同时对其他项目也具有普遍性。这些痛点即是项目的问题，同时也是我们改造项目的解题思路，WE设计针对5大痛点提出自己的解决思路，并总结出一套自己的改造流程。。

1改造流程系统的缘起

WE设计覃鹏先生创立的改造流程不仅仅是设计流程，同时还结合了项目管理体系，从项目整体角度上考虑，以更加全面的姿态去指导项目落地实施。改造流程主要分四个阶段：设计前期阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段以及施工图配合阶段，每个阶段均有对应的工作重点及相应的工作成果，同时还协调了多个相关方的工作内容，使项目更加高效的实施。

作为该改造体系创立者的覃鹏先生，毕业于同济大学建筑学，硕士学位，师从戴复东院士，在美国设计公司学习深造商业综合体设计多年。现任WE设计合伙人及执行董事，并担任美国AIA会员、亚太商业不动产学院学术委员会委员、中国建筑文化研究会理事、上海市城市更新研究会专家等社会职务。熟悉中西方文化，为中国房地产百强的诸多企业提供服务，先后主持设计并完成多个大型公共和民用建筑项目，具有较强的项目协调管理能力，对综合地产类项目的价值增长与商业化运营有独到的见解。多个项目荣获REARD全球地产设计大奖、全国人居经典规划环境金奖、全国人居经典方案竞赛双金奖等荣誉。近20年为亚洲客户设计服务的经验、多年的跨领域项目的实践经验，使其具备敏锐犀利的社会观察力及洞悉当地背景和远景的视野。

2改造流程系统的内涵

2.1上海五角场苏宁广场项目介绍

上海五角场苏宁广场项目是改造流程实践案例的代表作品之一。该项目特殊之处在于它是上海前三大商圈之一，但其特质在我们看来却是充满文教气质的一个区域，远到民国时期大上海计划中五角场建设的文教体育市政设施，近到周边布满了十几所高校和上海较好的学区资源，使这个商圈的客群，不论从年轻人还是新生代家庭都对这个文教区充满了人文情感。但很有意思的是五角场现有的大商业里，各个商业综合体或在彰显自身的商业体量，或在强化商业广告的信息，或在突出自身作为商业的丰富性。对于与城市情感的连结，与区域人群的互动却被忽略了，而这恰好是这个区域的人群需要的。

2.2改造流程体系融合

覃鹏引入改造流程体系，从项目的四大痛点出发，总结分析“书香会客厅”的面临的多个城市问题，并对片区内用户的需求进行梳理，认为所在区域范围商业虽然成熟，但苏宁固有形象很难突破并在巨型商业群中不能形成独特气质的城市标识。他认真研究五角场周边社区，认为苏宁体量虽然并不大，但相信人们并非因为大而到达这里，更多是因为温暖和有趣的商业场景愿意在此停留和再次到来，因此结合改造流程，从前期的概念阶段到后期落地施工，从立面的形体到材料的选择进行一体化的设计流程把控，将本项目打造成一个充满书香气质的城
市会客厅。

图1　上海五角场苏宁广场实景图

2.3以项目痛点为出发的改造策略

城市更新需要在功能引导、强度管控、公共设施配置和公共要素清单等方面的创新经验，揭示面临的问题和挑战。设计团队对五角场商圈进行全面的考察，同时结合项目自身的特征总结出五角场苏宁的四大问题：1、在整个五角场商圈中体量最小; 2、整体特征小，封闭，内聚，在商圈中无鲜明的特点;3、业态体验度小，基本上是电器零售为主，不能满足新时达新零售的新时达业态的特征；4、投资的预算少，业主希望不要对建筑伤筋动骨地改造，同时政府规划部门希望施工期间对五角场的影响“小”。这四个问题既是挑战也是我们的解题思路，设计团队同时严谨的改造流程提出相应的设计策略。

结合对现状的研究以及项目的问题总结，设计提出城市更新、商业升级、文化呼应为项目升级的总体思路。在总体思路的指导下设计希望有三个突破：1在五角场商圈的四个角都是巨型商业综合体，设计希望苏宁做为中小型商业建筑创造出独特的标识性，使城市商业界面充满了互动性，充满了温情的亲切感。2苏宁一直给人的是电器零售的品牌形象，通过总体设计创造能社交的商业场所，由内而外打造出有书香气质的城市会客，打破固有的苏宁品牌形象，成为体验+社交的新型商业场所。3原物业是苏宁租赁后进行更新改造，设计努力用较低的成本，结合原建筑的特征，“顺势创新“出一个崭新，又合乎原有建造逻辑的新商业形象，减少对城市环境的干扰。

2.4融合书香特质的立面风貌

外立面上设计希望打破五角场商圈大型商业体量的封闭风貌，形成多层次空间；原苏宁生活广场的外立面是封闭局促的，我们希望改造后的这座商业建筑，由内而外散发出通透感并与城市互动， 改造后的主入口小而通透，“呼吸式的立面”与城市交互，从外向内，能看到亲切温暖商业内景，由内而外，也能看到城市生动的场景。多层次的空间，通透与饱满， 温暖和亲切，这种感觉与“书”给我们感觉是一样。

图1　上海五角场苏宁广场改造前后对比

2.5改造流程下的设计细节把控

建筑师，就是在地面、墙壁、天花板上使用各种材料去具体地创造建筑空间的。在材料选择上，设计打破了固有的需要高品质高成本石材的要求，通过材料的巧妙组合，形成具有美感的城市界面。结合现状改造重点部分，减少对原有建筑结构性地破坏，并在单价限制的前提下，我们在沿用原有低成本石材的基础上，同材质的变化运用和呼吸式组合方式，增加使用与原石材相近的新的低成本石材：人造云石。这种人造云石介于实体石材和透光树脂之间，发光的过程使整个城市界面充满了呼吸感和通透感，具有更高品质的质感，同时也降低原有材料的廉价感，并形成有趣味的界面。

更新改造后的建筑外立面：L行的玻璃形态，采用呼吸式的透光云石。在夜晚犹如追光游走彩带，使夜晚的建筑更具有趣味性和互动性。这种有趣的变化与五角场的地标性建筑“大彩蛋”遥相呼应，同时也与旁边政治学院的城市界面的横向线条延续统一，做到“合而不同”。整体上打破原有形象静止不变的建筑状态，让建筑更具有趣味性和互动性。

在内部空间打造上，设计团队也别具心裁，打破了商圈固有的纯商业感受模式，创造“小而温暖的书香城市会客厅”。针对“文教区”的年轻客群和新生代家庭的消费者，以及中庭及公共区域和全书店模式的引入，配以从外到内都是暖木色材料，我们希望创造开放、透明、有文化气质的商业场景。改造后的项目同时打破对苏宁只做电器零售的形象认知，向类购物中心类百货的中小型商业场所。城市更新需要摆脱长期以来受单一经济价值观的约束,回归〝以人为本”，以人民对美好生活的向往为蓝图，守住城市发展的底线。

上海五角场苏宁广场项目通过严谨的设计流程突破了常规项目品质的把控，实现了设计效果到落地效果的完美展现。

3改造流程的实践案例：北京八里庄苏宁---“城市视窗”

3.1项目面临的城市问题

每个城市中都有老旧街区，随着时间的流逝，建筑的老化，业态的变迁，使老街巷逐渐失去往日的光辉，变成了一条业态老旧的普通街道。覃鹏先生在改造流程体系中提出尊重城市内部秩序的规律，把握项目所在区域的核心问题，采用适当、合理的规模进行改造，形成独立的更新链效应。增加连接和架构，实现一个更加紧密联系和可持续发展的地区；极化和均衡，建立一个更加多元、宜居和有吸引力的地区；保护和提高，发展一个更加有活力、更绿色的城市。

城市不仅是一个宏大的命题。因为它是连续生长的，由无数个小的单元模块或者不同功能的地块整合而成，随着中国城市化逐步走向更加集约、精致的阶段，大拆大建的模式已不多见，城市微更新却可以像针灸手术一样对更小的地块进行更新改造。北京八里庄苏宁项目总建筑面积约10万㎡，其中改造面积约1.3万㎡，是集商业集商业、办公、公共休闲等多功能为一体的城市综合体，原建筑现状对于商业使用和城市界面并不友好，深灰色沉闷的大体量商业裙房对朝阳路形成了压迫感，另外广告位凌乱，灯光及人流线缺乏合理规划，建筑内部封闭、昏暗，方向感差，室内外之间流通性很弱，此外项目难点还在于整体空间狭小，尺度感难以体现。如何解决诸多的问题成为本次改造的核心。

图3　北京八里庄苏宁广场实景图

3.2基于改造流程下的三大策略

针对现状，覃鹏融合改造流程体系，提出在可控的成本范围内，新设计不需要大拆大建，而且精巧地根据现状顺势而为，他采用了三个策略：1创造“通透感”，将现有厚重深灰色铝板装上精致的金属条，并配备柔和的变化灯光，结合出入口扩大化的超白玻璃，创造出内外通气，内外场景交流的通透商业界面。2将三段割裂的建筑体量，通过统一的改造手法和元素进行设计，形成“完整的城市整体形象”。3将顶部原有的少部分透明玻璃适当扩大，同时将部分深灰色铝板外边加上统一格栅，与透明玻璃形成一个整体，内外“交互的商业场景”，形成了城市视窗的风景。商业场景是城市的风景，都市的繁华也成为商业空间的风景。城市视窗，更新都市风景，创造“有趣，温暖，与众不同”的城市界面。

3.3改造流程下的顺势而为

公共空间的设计已经不仅仅是空间物体本身的短暂性、封闭性设计，还应是社会交往过程中活动与事件的长期性、开放性设计。对于商业类的城市更新项目，面对开阔的朝阳路界面，新的设计方案希望创造“有趣，温暖，与众不同”的友好城市界面。通过设计调整，此项目会呈现生活化场景丰富的生活广场，以满足周边新生代家庭的需要。

北京八里庄苏宁通过改造流程体系突破成本把控，以顺势而为的改造，避免大拆大建，将有限的成本灵活用于重点部分，在符合业主预算的前提下打造兼具美观和品质的整体形象。

4总结

每个建成项目的背后，堆积起来的可能是无数次的推倒重来和磋商修改。在传统的工作流程中，设计师将图纸完成后移交施工单位，再移交幕墙设计单位，最后交给施工方，但这种工作流程设计起到的作用有限，而且实际操作最后的落地效果很难得到保证，我们的改造流程是设计始终贯穿在整个项目流程当中，我们通过管控体系来确保项目完成度，保证工期、成本和效果的多重平衡。作为设计师，需要考虑的不光是图纸节点材料的表达与把控，还需要积极得去与施工过程中各方去沟通合作，以更全局的、全流程的视角去审视项目。