浅谈我国的物业管理

浅谈我国的物业管理

郑国立

大连高新园区海创物业管理有限公司 辽宁大连116000

摘要：物业管理在我国施行三十多年，近几年发展迅速，我国的物业管理发展方向如何，需要具体问题具体分析，本文主要针对这一课题展开分析，希望给物业管理相关人员以参考。

关键词：物业管理；发展

一、深化改革，转变观念，适应新形势发展的需要

1.抓好机构改革，规范工作职能

（1）深化人事制度改革，实行全员竞聘制。充分发挥每个人的特长和聪明才智，各个岗位自由竞争。行政部门，对内是物业管理中心，实行企业化管理。施行符合市场规律的薪酬机制，注重工作业绩，按绩效和贡献取酬，激发干部职工的工作积极性。（2）建立新的结算制度，推行服务费用结算。财务预算实行分类管理：一是对编制内的人员经费、共用经费以及现有离退休人员经费等基本支出，由市财政局按事业单位的有关政策规定予以核定，纳入财政预算。二是对物业中心非经营性服务和保证所需项目经费，每年由物业中心向台申请预算，在台领导批准预算内资金由财务中心下发，预算外资金上报台批准后，按物业中心签订合同费用支付。三是经营性实体实行独立核算，自负盈亏。

2.进行全员培训，提高服务意识。

（1）定期进行职业培训。做好中心管理和技术岗位人员的培训与考核，有效提高业务水平，同时加强全体人员特别是外聘员工的政治思想和职业道德教育，培养正确的是非观和职业观，保证职工队伍团结稳定，齐心协力完成好各项工作任务。（2）中心管理部门按照《物业中心工作质量标准》加强督察力度，按要求填写检查记录。发现重大问题，及时报告部门和中心领导。对工作中查出的质量问题及时复验，对入住单位提出的合理投诉认真核实及时整改，把服务质量标准不断推向新高度。（3）每年以科队为单位签订《安全协议书》；冬季做好“清雪预案”；汛期做好“防汛预案”；每年7～9月组织“百日安全优质服务月”活动，激发每个员工的责任感，充分调动工作积极性，使物业中心各项工作很好地完成。

二、科学管理，开源节流，向管理要效益

1.人员配置科学，节约成本人员中心人力资源科制定了岗位质量标准、员工守则、工作质量评分标准的规章制度。通过对职工每天的劳动岗位、劳动时间、劳动强度等进行科学的测算，来定岗和定编，人事部门严格按照编制进行招工、考核、录用，避免人员过多造成的成本浪费。

2.财务严格监管，做好成本核算财务部门在资金管理上，加强了独立核算和成本核算，进一步完善各项内部控制制度，加强财务监督。按照市场化管理标准，推进现有资源有偿使用的管理模式。加强预算管理，做到事前预测、事中控制、事后检查。对各部门的经费使用情况及时进行准确核算，合理控制支出，确保完成经费节约指标。

3.工程公开招标，杜绝贪污腐败加强对工程项目及资金管理的审核和监督，建立一万元以上进行公开招、投标制度。技术部门和财务部门共同组成招标小组，通过对资金的多方监管，使资金使用透明化，通过招标选出相对质优价廉的单位承揽工程，努力实现资金效益最大化。

4.技术监管，把好采购质量关中心质量技术监督部门，加强技术与质量管理，做好设备档案登记工作，对设备更换、维修、保养等环节做好记录，提高运行效率、利用率和完好率。对大宗物品实行统一采购，货比三家后，采用招标的形式，确定供货商，与之签订供销合同，要求供货商按批发价供货，大大降低了进货价格，仅此一项就大大减少了经费开支，由原来每月购置物品需20多万元降至5～6万元，同时在职工思想中逐步形成了“只买对的，不买贵的”的节约理念，杜绝不必要的浪费。

5.管理科学，控制材料流失中心库管科加强物品管理，实行以旧换新的物品领用制度。根据实际情况，严格出入库管理、根据实际用货需求和商品类型，适时采购，既保证物业服务及维修工作顺利进行，又减少了库存积压物品。通过以上措施大大减少了材料流失和不必要的浪费。

三、积极探索，大胆实践，不断推进现代企业制度

1.积极承揽园区物业管理工作我们曾接手了一个集冷暖、环境卫生、食堂供餐为一体的项目，历时两年的物业管理运作，虽然在后来的竞争中以失败退出，但是学到了很多宝贵的经验，也总结了教训，为今后的市场竞争打下了基础。

2.对于业主来说，也要积极了解物业市场发展情况，与时俱进掌握物业管理一般法规，具体来说：①要抛弃原有陈旧观念，要认识到原来那种质量层次较低但服务价格不高的物业在市场中已经没有空间，生活环境需要提高和管理水平的提升必须要有价格合理的物业费作为支撑。②要抛除对立关系观点，认识到物业和业主不是有矛盾的双方，而是雇佣关系，也是合作关系，双方都要取得对方的信任，物业在付出服务的同时收获业主的肯定和物业费用的支出，业主收获服务的同时获得了较好的生活质量和层次，各取所需。

3.从物业管理自身来讲：①积极转变观念，作为一个服务性的行业，必须牢牢树立“服务第一”这一核心理念，脱离了这一核心理念，什么发展都是无源之水，无本之木。只有服务好了，公司和个人才有发展的土壤，在服务中取得业主的信任，靠业主的口碑获得社会的认同，目前全国公认的

“万科”集团的物业管理就是很好的例子，其提供了“管家式”的物业服务，让物业好成为了房地产一个重要的卖点，这一典型案例值得所有的房地产商学习借鉴。②开展积极创新，物业管理不是一层不变的，要提高服务效率和质量，必须实施自身内部管理的创新改革，比如当今处于互联网大发展时期，物业管理如何搭乘这列快车，提升服务质量就值得大家去好好研究探索，在服务资源方面，可以积极依托社会保障资源，在服务方式上，可以实现网上需求的申请，提升服务满意度，等等诸如此类的课题都可以做大做强，做出自身的特色。还比如物业公司还可以积极开展多种经营活动，利用社区优势，和一些网络电商、产品供应商展开合作，一些物业公司甚至实现了物业管理费的大幅降低，但利润却大大高于其他物管公司。③强化品牌意识，要通过宣传和媒体公关，努力展示公司形象，宣传企业核心价值观，手段上要向一些新兴媒介发力，在全国形成规模性的效益，从而不断降低自身运营成本，获得较好的经济利润。

4.实行公司化管理，进一步向市场化迈进我们体会出，只有在管理手段、服务机制和运行方式等方面发生实质性的变化，才能跟上市场的节拍，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。为了加快向市场化迈进，大胆尝试用公司化管理的模式管理物业服务。在提高服务水平基础上，增加服务收益，使物业真正走向市场化，接受市场的挑战和挑选，并在市场中历练，真正找到自己的位置。我们的管理体制实行经理负责制，下设综合服务部、秩序维护部、设备维保部三个职能部门，人员全部企业化管理，物业服务按面积进行有偿服务，经济收益按照服务质量，业主给付的物业费用给付。目前已运作三年，在这三年的摸爬滚打中，我们在经营、管理、维护等诸多方面都收益良多，为我们今后进一步参与市场竞争增添了信心与勇气。

每前进一步，都饱含着物业人的辛勤汗水与付出。我们靠自己的双手，用锅碗瓢盆、柴米油盐，奏响了园区后勤保障服务工作最动听的乐章，也探索出新的管理思路和方式，为提高竞争力打下了坚实的基础。

参考文献

[1]谷晓宁.A物业管理企业物业服务创新研究[D].吉林大学，2014，06.

[2]刘拓.我国物业管理问题研究[D].山东大学，2010，05.