房地产企业横向并购绩效评价研究——以阳光城地产为例

房地产企业横向并购绩效评价研究——以阳光城地产为例

张璇

扬州大学   225009

摘要：企业并购是房地产企业配置、提高市场竞争力的重要途径，也是房地产企业迅速扩大规模、提高行业影响力、打造知名品牌的良好战略手段。本文选择了近年来将企业横向并购作为企业扩张的重要方式的阳光城地产作为案例，同时对并购绩效评价进行了深入分析，对未来研究方向进行了预测。

关键词：房地产企业；横向并购；绩效评价

引言：随着中国企业并购总数和金额的大幅增加，作为人民经济支柱之一的房地产业并购非常活跃，并购交易总数从2009年的20笔上升到2018年的268笔，资金储备充足的大型房地产企业通过横向并购中小型房地产企业获得优质土地，一方面是为了提高自身的经营管理水平，另一方面是为了实现价值最大化。然而，与其他行业不同的是，房地产行业具有投资大、建设周期长、资本回报慢的特点，企业并购是一项高度系统和复杂的工作，企业并购是否真的能刺激房地产企业改善经营评估，值得研究。

一、阳光城地产横向并购动因分析

阳光城地产集团股份有限公司（000671.SZ）是一家全国性的知名品牌企业，隶属于全球500强企业新控投资，其核心业务是房地产开发、商业服务运营和物业维护。2017年，在中国指数价值研究院发布的房地产销售百强中，1995年，阳光城在福州成立时，通过招标、拍卖等方式在上海、兰州、西安等城市进行市场扩张；2009-2012年是第二个扩张期，以上海、福州、厦门附近城市为扩张重点，2012年总销售额达到70亿元。2012年底，公司将总部迁至上海，开启了在全国的发展之路。2013年，公司进入太原、杭州、苏州等新的城市市场，总销售额达到220亿元。2015年，在国家新政策的支持下，阳光启动了自己的 "横向发展之路"。2015年，在国家新政策的支持下，阳光城还开启了自己的 "企业并购之路"，在充分整合现有企业资源的基础上，基本加大了企业并购的规模，以获取土地和资金支持，乘势而上，迅速实现销售规模的快速提升，向千亿级房企挺进。

2015-2016年，在全国房地产市场整体低迷的环境下，发挥了自身优势，顺利发展。公司优秀的行业用户评价和整体实力也为其提供了充足的资金支持，使其能够利用低成本从其他大中小型房地产公司收集资金，而这些公司在这一时期也是入不敷出。房地产企业的规模与它的年增长率之间存在着明显的正相关关系。兼并和收购的最直接动机是扩大企业规模，最有效的方法是通过兼并和收购来实现。这时，许多中小型企业在宏观经济和政府控制的压力下濒临倒闭。在这股并购浪潮中，中小型房地产公司往往不仅受到宏观经济和政治控制等外部因素的阻碍，而且从另一个角度来看，也受到自身过于单一的业务流程的阻碍。过度集中化的收益导致应对非系统性风险的能力减弱，更容易破产和倒闭。因此，现在房地产行业在并购时也趋向于多元化，同时培养新的盈利点，现在房地产市场上很多企业还在积极布局非住宅房地产项目，如商业地产、休闲旅游地产、养老地产、工业地产等。

二、基于因子分析法的阳光城地产横向并购绩效评价

（一）财务指标法

指标法是以定量分析企业的重要财务指标为主体，从盈利能力、偿债能力、营运能力及其发展状况四个层面来考虑企业并购转型前后的绩效评估。企业并购金额大小适中，能够快速转化为企业业绩的横向企业并购活动的窗口期，可以为企业增值带来积极的业绩评价，获得金融市场的认可。资本溢价相对较大的横向企业并购活动，如果不能在短时间内转化为企业业绩，不能明显提升企业的核心竞争力，会得到负面的业绩评价。阳光城地产2011年至2017年的企业并购活动以横向企业并购为主，且大多都取得了正面的业绩评价，创造了股权资本，增加了企业使用价值。

（二）因子分析法

财务绩效分析的方法是从几个层面来分析公司的并购绩效评估，每个层面都有自己的分析结果，为了对阳光城2011-2017年的并购绩效评估进行整体分析，将采用因子分析法来考虑公司的整体运营绩效评估。因子分析法本质上是一种 "降维 "方法，用少量的独立因子来描述几个独立变量之间的关系。

阳光城地产2011年至2017年财务绩效分析中选择的主要自变量为 "每股收益、总资产利润率、流动资产比率、速动比率、总资产存货周转率、存货周转率、销售收入改善率和总资产年增长率"。选择KMO检验（Kaiser-Mayer-Olkin）和巴特利特球形度检验（Bartlett's），当KMO值>0.5，巴特利特检验的显著性值大于0，符合因子分析的要求。根据特征值大于1和累积方差系数来选择公共自变量。只要特征值超过1，累积方差系数越大，反映公共独立变量的信息就越完整可靠。

结论：

(1）房地产企业在进行企业横向并购时，通常会收回企业并购对象的资本溢价，并对并购后的企业经营业绩持乐观态度，但过高的资本溢价对企业经营业绩的评价产生不利影响。并购的成功与否，不仅取决于它是否能带来财务业绩的改善，还取决于它是否实现了公司的并购目标，是否与公司的战略发展计划相一致。盲目的投资往往会对企业价值造成很大的损害。例如，如果一家房地产公司计划进入另一个地区的市场，然后对那里的房地产公司进行回收，虽然被回收的公司在短期内不会给公司带来巨大的利润，但整个收购和整合的过程中，公司对当地市场情况的了解得到提高，公司的知名品牌得到推广策划，更吸收了当地人才。所有这些都为扩大公司在当地市场的阵营打下了坚实的基础。另一方面，这股企业并购潮的关键在于，大多数中小型公司力退出这个行业，而此时的处置价格要低得多，特别是很多回收公司没有优质的资产，比如他们拥有的土地价值不高，开发的复杂系数高，或者回收公司必须承担沉重的债务。

(2）虽然横向并购可以在短时间内迅速获得房地产公司发展所需的资源，代表了 "横向并购→资源获取→规模扩大→再次横向并购 "的循环系统，但这种发展方式是不可持续的。如果通过横向并购获取资源，而忽略了文化、规章制度、组织结构和资源互动的建设，企业的整体运营效率就会降低。财务分析的结果显示，并购并没有危害企业价值，但也没有给企业价值带来比较大的提升，原因是并购占用了大量的闲置资金，导致新购土地逐步开发，不能及时带来利润。因此，在这种情况下，阳光城应该制定更详细、更科学的资金运用计划，提高并购企业的绩效评估。并对未来的现金流进行推算和整体规划，随时随地监控资金转化情况，防范财务风险。

(3)尽管结果反馈普遍良好，但并购的积极作用在后期有所减弱，随着政策力度的加大，企业的经营成本不断上升，盲目的并购扩张可能会加大企业的压力，导致企业偿债能力下降，经营能力降低。一方面，企业并购耗费了大量的企业资金，如果企业并购项目和土地储备不能及时开发和销售，势必会大大增加企业的风险，特别是在政府机构控制下的房地产融资成本不断上升，如果企业不能埋下足够的资金保障边界，很可能面临破产和倒闭。

参考文献：

[1]郭玲.我国企业并购风险及防范对策分析[J].中国证券期货,2022,(5):108.

[2]田敏,高柳,我国上市公司并购绩效实证研究[J]商业研究,2022(4):68~74

[3]黄洪坤.我国房地产上市公司并购绩效研究[D].江西农业大学,2022.