物业管理行业的新变化及应对建议

物业管理行业的新变化及应对建议

叶莉莉

身份证号码：3325281983****0020  浙江 杭州  311228

摘要：经过三年的疫情防控，当前社会生活迎来了深刻的变化，住宅物业服务的价值被重新认识，物业管理行业的存在逻辑被重建。业主不再满足于传统的住宅物业售后服务管理模式，转而对社区生活、文化享受、精神建设等高附加值服务有更多的需求。政府相关部门则充分认识到物业服务在社区管理中的重要作用，积极推动物业服务融入社区基层治理。同时，社会资本对物业服务企业更为青睐，各大头部物业服务企业纷纷创新服务理念和成长方式，不断拓展物业服务的外延。基于此，物业服务的场景、技术水平、市场格局都发生了显著的变化。展望2023年行业的发展，就要从这些变化入手，有针对性地采取应对措施以获得新的增长空间。

关键词：物业管理；发展；建议

引言

从近几年的全国物业管理行业发展报告可以看出，我国物业管理行业的面积不断扩大，即将突破350亿平方米，上市的物业管理公司也达有40多家。随着我国物业管理的覆盖率不断提高，物业管理的利弊已然在社会中形成固定印象，物业管理行业的改革进程也随之减缓。物业公司通过制定合理的、长远的战略目标，结合新形势下的新技术推动自身的良性发展，使其在行业中崭露头角。

1我国物业管理市场基本形成条件

物业管理是20世纪从英国引进的，经过一百多年的发展演变成为特定的行业。我国结合实际情况颁布了有关城市建设住宅小区管理文件，物业管理行业日渐规范化，且规模日益增加和延伸。物业管理市场在我国的形成和发展是经济转型的一项基本形式。第一，经济转型形成了房地产业和住房制度。1980年邓小平同志针对住宅问题发布了相应的讲话，明确肯定了建筑行业对国民经济中产生的各项作用，为住宅改革明确了具体的方向，同时也展开了城镇土地使用制度、城镇住房制度及房地产开发等一系列改革工作，目的是转变计划经济体系下的福利性分房制度，创建政策性和商业性相互结合到一起的住宅分配交易市场和房屋维修市场。该项改革为房地产开发市场发展提供了良好的依据，同时也推动了物业管理行业的进一步发展。第二，物业投资保值增值要求专业性的物业管理。基于市场经济水平的提升，购买房屋除了是一项消费投资行为之外，同时还被称资本投资行为。实践表明，大多数购置物业是一项投资，从本质上来看，购置房屋或者从事投资工作除了获取相应的收益之外，也是为了获得服务在内的环境增值收益，属于不动产增值中非常重要的方面，业主要想确保房屋的投资保值、增值，也必须以专业性的管理组织为主。第三，产权主体多元性形成了管理制度的改革，全民制度条件下的房管制度显然已经不符合市场经济基本需求，难以将多元化产权物业管理问题彻底解决。以往，房屋使用人员和产权人处于相互分离的状态，产权人不是政府便是国有企业，物业产权有着不可划分的特征，导致产权出现了一系列问题，如流动性低、资源配置效率不高等。随着房屋市场交易工作的进一步开展，大多数产权进入了个人和企业手中，形成了产权多元化趋势，以往旧的房管制度无法将物业管理问题有效解决，多元化产权主体形成了新型的物业管理模式。第四，公共产品的特征决定了物业管理机构存在的作用，对物业来讲，产权多样化的物业涉及附带的公共产品。公共产品指的是某区域全体消费人员免费获得较低的价格购买的商品，如小区内部保安、保洁和公共部位的维修养护工作都可以将其当成公共产品，其实质和购房合同内的房屋产权有着明显的区别存在。要想保持公共产品的耐久性和持久性，就必须采取相应的组织对各产权主体加以整合，维护公共产品的权益，此项组织被称为物业管理公司。

2物业管理企业服务现状

物业管理行业的发展得益于日渐完善的城市化水平。在居民生活中，物业管理担负着小区绿化、基础设施建设，以及解决居民实际问题的责任。在物业管理工作开展的过程中，管理人员不仅要负责居民意见的征询，处理居民间的投诉和纠纷问题，还要做好居民与物业各部门的协调沟通事宜。更重要的是，物业管理部门要负责检查和督促管辖范围内的所有工作情况，及时了解居民的动态，为居民解决实际问题。虽然物业管理工作较为繁重和细碎，但是只要制定相关的工作制度，落实分工管理职责就能有效提升物业管理的水平，在物业管理发展过程中，我们见证了城市化进程给人民生活带来的改观。但在物业管理企业部门应对的问题中，我们也不难发现居民对物业管理需求的增加，这在一定程度上驱使物业管理企业找准自身的服务定位，提供更优质的管理服务项目，帮助居民解决实在问题。综合这些因素，我们能进一步确认物业管理企业在未来发展中需要走出一条个性化的创新发展道路。创新意识的有效提升能够帮助物业管理部门找到更为合适的工作方式。创新发展，是伴随着国民经济水平提升的整个过程的。针对改革开放给房地产市场带来的积极影响，我国物业管理企业也在市场化经济的浪潮中找到了一条生存发展的道路，这条道路就是破除旧的观念，勇于在服务管理行业中借鉴优秀的经验，研究以服务为主要方向的管理模式。因此，物业管理企业的发展始终具备变革和自我提升的因子。在物业管理行业发展的早期，多数企业还摸不清市场发展的规律，对行业管理内容和方式的不确定，这极大的限制了物业管理企业运行机制的完善。

3现有物业管理行业的新建议

3.1建立健全相关信息系统

随着信息化技术和手段的广为应用，物业管理企业也应从信息化发展的过程中，找到适宜的创新性手段。在管理信息系统的时候，物业管理企业需要从服务对象出发，强化高层管理人员的信息处理水平，提高信息系统在常规管理和实际操作中的作用，以此来强化有效信息的收集和处理。物业管理人员每天需要应对大量的数据信息，对这些数据的有效分析，能够增强物业管理人员对居民生活问题的了解，以便开展深层次的服务工作。同时，对数据的有效分析也能够增强从业人员的业务能力和水平，便于提高物业管理企业的服务质量。面对社会的不断发展，各行各业强烈呼唤复合型人才的诞生。这些人才的培养，正是得益于信息化技术手段的传播。针对这样的情况，在物业管理企业中更应该重视从业人员的技术培训，以此来提高信息化技术手段的应用。信息化技术手段的应用不仅适合基层管理部门，也适合高层管理人员。对信息化手段的应用就是为了建立健全服务管理系统。科学的信息系统能在物业管理企业的运行中发挥着重要的作用。随着社会经济的发展，大数据技术在人们的生活中得到了广泛的应用。大数据手段的使用，可以提高物业管理企业对个体情况的认知，在数据分析的基础上，了解居民的需要，从而针对这些问题和需要提供系统性的服务。有了这样的认识，我们才能进一步提升服务管理的质量在有效的运行中健全信息系统。

3.2以数字化、智慧化推动物业管理转型升级

虽然目前的物业管理行业仍然处于劳动密集型行业,但是其发展水平却不断地在向高技术含量的现代化方向发展。数字化技术以及智能组件在企业物业管理中起到非常重要的作用。近几年来，国内一些高端写字楼物业管理中,像三表远程自动抄送、手动巡更、IC卡识别系统、红外线安防控制系统等智能设备管理系统日益普遍,而这些智能物业管理模式下写字楼的建立,也需要物业服务管理部门在管理系统中进行高度的网络化,以此来更好地实现企业对物业管理基础设施的高效使用，同时也能显著提高企业物业管理的综合能力水平。互联网和数字化技术可以让企业的物业管理工作延伸到每一个IP终端。自从迈入信息时代以来,数字互联网每年都在以一种疯狂的速率蓬勃发展着。互联网终端的日益增多和互联网习惯的形成,促使物业服务管理部门开始互联网和物业实现点对点的互动由概念变为实际。目前,我国部分地区的写字楼都已经能够在互联网平台上完成物业收费信息、在线建议、网络申诉、报修等各种功能。除此之外,由于企业物业管理服务相关事宜复杂繁多,因此写字楼中的保安、保洁、保绿、保修以及供水、通信、电源设施的保养、重大突发事件的管理等均需要由物业管理部门来进行承担。对此物业管理部门可利用先进的信息网络技术,把所有物业信息及其物业管理设施设备的使用状况纳入同一体系之中。用程序化管理方法来应对复杂的数据信息,可以最大限度地提升物业管理服务的效率，也可有效减轻管理人员劳动强度,让写字楼的物业服务管理工作也能够深入贯彻落实网络化管理模式,从而实现有效便捷的物业管理目标。

3.3赋能组织内控管理变革，提升运营效率

对内控管理而言，数字化是提高运营效率、降低运营成本的关键。通过数字化建立即时沟通、信息透明、知识共享的协同工作模式，满足组织和人员的共同需求。物业企业较为常见的内控管理信息系统包括人力资源管理、财务管理、行政办公及供应商招采管理等。通过经营看板展示关键数据的动态分析及预测结果，为管理层提供决策判断的参考，进一步帮助企业降低管理成本。由于信息化系统开发是个长期工程，初期均以单个系统的形式上线，随着管理需求升级和业务快速发展，物业企业已经意识到系统与系统之间的流程不关联、数据不同步等短板，严重影响了企业运营效率。目前，部分物业企业着手将原来各自独立的“信息孤岛”通过系统对接的方式连接打通，降低沟通及重复作业的成本，实现内部运营管理提升；部分物业企业启动中台建设，通过将核心业务中的基础性、通用性、公共性的业务和数据沉淀到中台上，从而实现业务和资源可以高效、便捷、大规模的应用，实现信息系统与不断变化的业务需求之间的实时响应。通过应用数字化技术，实现管理运营数字化，赋能员工，激活组织，降低各环节的成本，从而提升运营效率。

3.4物业管理的股权化和市场化发展

在一些经济发展趋势良好的领域中，物业管理企业开展了员工持股制度的试点工作，结果显示该方式能够明确产权关系，体现出物业管理企业经营决策的独立性，同时还可以将经营者、员工及公司形成利益共同体，强化企业凝聚力。把部分消费资金转变为企业生产资金，从而强化企业竞争实力。只有进一步强化企业竞争实力，才可以更好地参与到市场竞争方面，采取股权方式解决企业资金不足现象。随着政府部门对物业管理企业的确认，社会化、专业化、企业化经营类型的物业管理企业向业主收取管理费，本身是市场经济产物，管理人员和业主的关系不再是以往传统类型的行政管理关系，而是基于市场经济体系下的经济民事关系，如物业管理费价格开放，物业管理企业按照自身实力和业主进行协商，从而达成统一的收费准则，提升经济环境和社会效益，强化企业竞争功能，加快企业运行进程。

3.5健全培训机制

由于当前社会公众对物业管理行业的整体印象一般，多是来源于对物业管理人员的不满，因此提高物业工作人员的整体素质也是发展战略的重要保障措施。通过高质量的内部培训机制，提高员工的专业素养，进一步提高物业公司的服务水平与管理水平。首先，积极引进先进的技术与经验方法。在如今互联网时代下，信息的获取相较于以往更加容易，企业可以通过建立与外部企业或者高校的交流联系，邀请相关领域的专家对公司员工进行培训，开展讲座、研讨会等培训课程，并以此开展常态化的外部培训，保证员工学习新技术的时效性。其次，公司内部也可以开展互相学习的培训活动。物业管理涉及的领域较多较广，因此在企业中也有相应的岗位需求，不同的员工对于企业的理解与需求也不尽相同。企业可以通过部门内部选拔、员工自荐等方式开展定期的内部培训活动，不同部门的员工可以将自己岗位的专业知识分享出来，同部门同岗位的员工则可以结合自身工作经历分享对于公司运营等方面的独到见解。这既是公司完善培训制度的一种重要手段，也有利于激发员工参与工作的积极性，帮助员工实现多元化发展，实现自我价值。

3.6云边融合，感知技术创新支持智能物联

“云边融合”数据计算框架是指以“边界理解、按需聚合、多元识别、分级使用”为主要技术特色,所形成的物业管理行业内被广泛认可的智慧物联网系统框架。具体来说，AICloud主要是以AI技术为基石,以此来有效解决感知大数据前端的智慧采集及其相关问题。而以大数据管理为中心,有效解决大数据在各个节点间按需求聚合的实际问题,从而进一步整合物业管理过程中所形成的海量管理数据信息问题,为物业管理模式向数字化方向发展奠定坚实的大数据基础。此外，物业管理部门还应以应用领域为目标,以此来解答企业在各种情况下所出现的智慧物业管理与应用的问题，并且以运维为基础,解决大规模复杂物联感知网络环境下一体化的物业管理运维问题,从而进一步加强物业管理部门集约化管控的力度,提高物业管理部门的综合能力。

结语

总之，在物业管理企业的发展中，要特别重视创新意识在工作中所发挥的积极效用。在应对管理问题时，秉持服务大众，服务社区的意识从多个角度改良自身的战略结构，以灵活的方式充分发挥管理人员的业务水平，以信息化技术手段为杠杆儿改善物业管理的经营环境，为人们创造出具有现实价值的服务，确保企业具有较高的认可度。竞争是促使企业发展的有效手段，为了迎合时代发展的新趋势，物业管理企业应在竞争中找到自身的定位，提高责任意识，满足居民的生活需求，为新时期物业管理企业发展找到一条专业化的道路。

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