产业地产的融资问题分析

　　                 产业地产的融资问题分析

孙中林

西南财经大学   四川 成都   610074

摘要：中国经济进入新常态，以及高层对房住不炒的定位，产业地产日益受到地方政府和开发企业的热烈追捧 。但由于产业地产的投资金额大，开发周期长，物业自持比例高， 如何融资成为困扰产业地产开发运营的重要问题之一，本文对产业地产项目融资涉及的股权融资、债权融资以及房地产信托基金REITs等一些新兴的融资方式，进行了分析和探讨。

关键词：产业地产  股权融资  信托基金REITs   供应链融资

一、产业地产的概念和特点

产业地产通常是“产业+地产” ，它以产业园区为依托，以产业为载体，整合上下游产业链，并形成强大的产业集群。

产业地产与房地产开发的区别在于，它是以产业发展为主导的地产开发，以物业的自持和运营为主，开发周期较长，项目投资额巨大，房地产项目以售卖为主，变现能力强，资金压力小,产业地产开发、运营环节的融资问题，显得更为突出和复杂。

二、产业地产融资需重点考虑的因素

产业地产由于其自身的特点，对项目融资的要求，远远超过传统房地产开发，进行产业地产项目融资，一般应重点考虑以下因素。

1、根据项目开发周期安排，确定分阶段的资金需求。

确定项目科学合理的开发周期，考虑项目的实际情况，以及自有资金和市场行情状况，根据每期的建设规模，估算出资金需求量，提出该阶段的融资需求计划。

2、在分期开发计划中，对项目现金流量进行合理预测。

要区分出售物业与自持物业的比例，测算项目现金流量的大小，确定资金需求规模和使用期限的长短，以便于选择合理的融资方式。

3、对项目未来的盈利能力及发展前景进行评估

　　如果未来项目的盈利能力越强，财务状况好，资产变现能力强，承担财务风险的能力就强，且项目未来的投资利润率高于债务融资成本，净资产收益率高，债务筹资是一种不错的选择。

当项目盈利能力低，财务状况差，发展前景欠佳，有条件的话，应采用权益融资，而尽量少采用债务融资方式，以规避财务风险，缓解资金偿付压力。

4、要考虑不同融资方式的融资成本和风险。

首先要符合国家的法律法规，满足合法性原则。另外，不同融资方式有不同的资金成本，尽量选择资金成本低、融资风险小的融资方式。

　　债务融资必须定期还本付息，可能产生不能到期偿付的风险。股权融资不存在还本付息的风险，融资难度又较大。两种方式各有利弊，应根据实际情况，合理选择。

三、产业地产的融资现状分析

2006年以前设立的开发园区，在项目资金短缺问题上，中央政府给予了政策性扶持，上市公司指标和申请开发贷款也给予倾斜，同时赋予了园区的一些投融资能力。2006年以后，工业用地及一般的产业项目用地，均实行招拍挂方式公开出让土地，保证金交付及限期支付土地款，加大了开发商的资金压力。

目前，国内产业地产的主要融资方式，还局限于债权融资和股权融资的传统融资方式，与产业地产开发资金量大、时间持续长的要求，还存在很大的差距。

四、产业地产项目融资方式探讨

产业地产特有的开发运作模式，包括项目前期土地资金筹集、基础设施建设、项目大规模开发、产业运营管理，以及提供相应的产业服务等一系列活动，决定了产业地产融资与一般地产项目有所不同，应当找到与其经营模式相适应的长期稳定可持续的融资方式。

（一）、传统的融资模式

1、权益性融资（股权融资）

考虑到产业地产项目一般开发周期长，资金投入量大的特点，在对项目运作前，就应进行项目融资的统筹安排，尤其是对权益性融资应重点考虑。

（1）、以初始发起人为主体的融资方式

通常，产业地产项目公司是以控股股东，或者少数发起人为主体，组建新的法人实体，项目的资金，也往往来源于少数原始股东的资本金。

（2）、引进项目战略投资者

产业地产项目的开发过程中，在其产业价值链中，总要涉及与项目有关的各种战略合作伙伴。均可以邀请他们成为项目开发公司的股东，这样既发挥各自优势，达到资源的整合，同时，又一定程度上，解决项目融资问题。

2、债务性融资（债权融资）

债务性融资是项目融资的重要方面，解决项目的短期性资金需求，项目进行债务融资有如下方式：

（1）、银行借款

　　在债务性融资性融资中，银行借款是最主要的部分。有一些产业地产项目属于国家扶持的产业，如三农产业、流通行业及高新技术产业，符合国家产业政策的项目，很容易获得金融企业的信贷政策支持。

（2）、内部融资

一些具有上市公司背景的项目开发公司，集团内部往往有大量的股份解禁的中小股东，他们大多是上班族，无专门的投资渠道，也无专业的投资知识。与这些股东合作，他们的资金，会是项目债权融资的补充来源。

（二）、创新性的融资方式

这些年来，各种类型的产业园区日益成为地方经济新的增长点，产业地产项目开发也逐渐驶入快车道，并受到各方面的重视和支持，一些针对产业地产的新兴融资方式，也不断涌现。

1、PPP模式

PPP模式，是基于产业园区这种公共服务产品的政企合伙模式，

它对于前期基础设施投入巨大的项目，能很好的解决资金需求问题；这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营。产业地产商如果与政府灵活运营PPP模式，双方都能从这种融资模式中受益。

2、产业基金模式

符合国家产业政策，又结合地方产业优势的产业园区，往往能受到政策的扶持和社会资金的追捧，很多地方，以政府为主导成立园区产业基金；此外，从传统地产领域挤压而出的避险资金，以及看好国内产业地产前景的海外资本，也日益成为产业地产基金的踊跃参与者；

产业基金，可以债权的方式，给企业以短期的资金需求支持，也可以股权方式，成为战略投资者，可随时在资本市场退出，完全契合产业地产项目长周期开发运营的资金需求特点，最著名的，就是合肥市通过定增投资京东方，以专项基金投资蔚来模式。

3、房地产投资信托基金REITs

房地产投资信托REITs能够很好的解决产业地产在债务性融资方面，所遇到的到期还本付息的问题，在国外的产业地产项目中，REITs发挥着极其重要的作用。
REITs它实质上是一种证券化的产业投资基金，这些年来，一些国外的房地产投资信托基金REITs，也陆续进入国内产业地产领域，如美国普洛斯投资苏州物流园项目，新加坡丰树物流信托投资西安海星物流配送中心。

4、供应链融资

项目公司及其战略合作伙伴，有大量的产业链上、下游客户，利用多年的合作关系和甲方的强势地位，在他们为项目提供产品或服务时，与他们约定延迟支付货款或佣金（在价格条款或者资金利息方面予以考虑），或者让其成为项目公司的股东，甚至可以约定以项目开发的物业或者某项专业服务作为合同标的支付手段，可以解决项目一些方面的资金需求。

5、争取中央和地方政府的专项财政资金支持

为了促进经济转型和产业升级，从中央到地方，均出台了许多财政扶持政策，与产业地产开发有关的专项资金，开发企业要认真研究政府各种财政扶持政策的文件规定，领悟政策精神，了解具体的申请操作流程，同时，完善自身的软硬件条件，充分准备各种资料。必要时，可以聘请这方面的专业中介机构。

结束语

　　 在本文中，笔者分析了几种产业地产融资的创新模式，如 REITs 融资模式、产业基金模式、供应链融资模式等，希望能起到抛砖引玉的作用。但是，必须认识到，产业地产的开发是一个非常具有实践性的领域，其融资过程又往往牵扯到诸多主体，乃至地方政府部门，因此，如何正确选择和运用创新融资模式，还有待于从理论和实践两个方面，进行更深入的研究和探讨。

　　参考文献:

［1］封晴． 宏观调控政策下房地产企业融资现状分析［J］． 财经科学，2008．