房地产开发项目的全过程成本控制研究

房地产开发项目的全过程成本控制研究

朱,珣

武汉地铁控股有限公司   湖北武汉430000

摘要：房地产领域的转型和升级，将极大促进我国整体经济发展水平的提升。但随着房地产市场竞争逐渐加剧，导致房地产开发企业的实际经济利益不断减少，对于企业的未来发展造成一定的约束。为保证房地产行业健康、可持续发展，各企业需要做好成本管控工作，落实以管理带动发展的工作原则。基于此，文章从房地产开发项目全过程成本控制原则入手，分析有效控制房地产项目开发全过程成本的具体策略，以期构建较为完善的成本控制机制，为后续的房地产项目开发成本控制工作提供全新的发展思路。

关键词：房地产；开发项目；全过程成本控制

引言：从实际情况进行分析，房地产开发项目工作从立项、施工到销售的整个流程都应当落实成本控制工作。相关企业管理人员需要认识并重视项目的全过程成本管理，了解项目开发的成本构成，明确控制原则，从运营、造价等方面进行系统控制，实现房地产开发项目成本投入尽可能降低的目标，使得企业在保证工程质量的同时获取更多的经济收益，促进房地产行业的进一步发展。

一、房地产开发项目全过程成本控制原则

（一）全面控制

全面控制实际上是针对企业运营及人员控制而言的。从实际情况进行分析，企业在进行成本控制期间，由于人员的活动必然导致资金的消耗，因此就需要适当引导全体企业员工积极对各项资金费用进行控制。同时需要保证成本控制工作落实在整个成本流动过程中，保证控制的整体性、全面性，需要注意的是，仅控制某一部分的费用无法达到预计控制成本的目的。

（二）高管控制

企业的高级管理层需要认识到成本控制工作的重要性，各层管理人员均需要了解并掌握具体的成本控制要求。同时，成本控制工作质量也与企业内部良好的工作氛围有关，各管理层人员需要树立良好的成本控制理念，明确具体的工作目标，以科学的作业方式达到控制资金投入额度的目标。

（三）讲求效益

房地产企业开展成本控制工作不能以降低管理服务质量为代价，严禁出现为了控制而控制的问题，同时也不能以减少服务项目达到降本的目的。总之，成本控制需要保证房地产企业的服务水平不变，在允许的范围内降低资金的投入量，满足业主的各项需要，提升其满意度。

（四）因地制宜

从实际情况来看，房地产企业的设计、开发、工程、销售等部门由于其工作性质不同，因此在成本投入方面会存在较大的出入，因此企业需要依据实际情况合理制定部门的成本限额。以工程部为例，其运营成本包含单项工程发包服务、物料采购等，因此企业可利用细分成本控制目标的方式开展作业，实现资金投入的最小化。而设计部门的运营成本主要由咨询及设计费用构成，不确定性及弹性较大，因此无法对其设计固定的限额。

（五）经济

经济性是当前房地产企业应当重点关注的因素，需要对实际业务开展过程中的各关键要素进行控制，而不是单纯依据施工流程进行大体控制。房地产的项目开发工作重点强调关键事项的资源、资金调配工作，可以忽略部分不重要、不会对企业运营造成严重影响的部分[1]。

二、有效控制房地产项目开发全过程成本的策略

（一）土地成本控制

影响房地产项目开发成本额度及经济利益最主要的因素就是项目的选址。为有效减少土地成本对于房地产企业利润收入的影响，在开展土地成本控制时，企业应当对该施工地区的经济状况及发展前景进行预测。从实际情况进行分析，房地产企业的款项回收速度与本区域内群众的消费能力有关，若是人均经济实力有限将极大影响后续的销售工作。由此，若是房地产企业忽略了这一步就将导致大量资金回收不及时，造成资金链流动缓慢或断裂，影响企业的进一步扩大发展。房地产企业也需要注意做好行业前景调查报告，及时寻找具有极大发展潜力的项目参与施工，可有效提升房地产企业的转型、发展速度。另外，企业需要将获取到的各项调研数据作为参考，综合当前的建设规模、融资环境等因素制定科学、合理的投资报告书，再由相关财务人员对投资报告书的可行性进行进一步分析，得到相对可靠的结论，并将各项数据报告资料交由企业领导管理层进行最终判断，通过计算、比较实际项目开发收益值，作出具体的投资决定。

（二）招投标阶段

在房地产项目开发的全过程成本控制工作中，较为重要的就是招投标环节。为达到降本的目的，房地产企业可引进智能招标系统，使得计价工作带有动态化特质，并在得到的计价单中充分参考可能会对成本控制工作造成影响的因素，达到分担风险的目的。同时，利用智能招标系统也在一定程度上淡化了标底信息，使得房地产企业可在大量的承建单位中选择性价比最高的单位签订合作协议，对建设造价进行充分控制。另外，在招投标期间，房地产企业也可以利用委托第三方造价咨询公司的方式，提前做好拟定招标方案等工作，确保招投标环节价格控制编制信息的延续性。需要注意的是，在此工作环节中需要设计出完善的评价机制并建立评标专家组，将施工标准等作为考量因素，保证评分比例的可靠性。在评标环节，相关人员应降低成本作为主要判断依据，建立恰当的复核标底工作机制，避免人为因素对招投标工作的公正性造成影响

[2]。

（三）施工环节

在整个项目开发建设期间，全过程成本控制工作主要体现在施工环节。在此期间，由于采购环节是当前整个房地产开发建设工作中主要的成本支出途径，因此企业需要针对当前的采购工作进行成本控制。在进行物资采购时，企业需要严格参照施工设计图纸及招投标文件进行定量采购，且保证在正式开展采购作业前，依据实际的建设需要制定可行的采购计划，并严格落实各项采购工作计划书。在开展建材及设备采购工作期间，需要尽量选择有质量保证的产品供应商，确保材料及设备的高性价比，且具有完整、合法的产品合格证及出厂证明。另外，也需要做好技术交底工作，提升施工人员的责任意识及质量意识，保证实际建设质量达到预计的建设规划标准，避免出现重复返工、停工等问题，降低企业的实际施工进度，造成时间、资金、建材等成本的不必要浪费。

（四）销售阶段

在销售环节，房地产应当对销售、税金、管理等费用进行控制。当前房地产行业的快速发展使得企业在销售渠道、房源推广、买卖中介、客户联络、按揭办理、产权办理等方面的成本投入显著增加。从实际情况来看，房地产企业在销售环节进行成本控制的主要方式就是对销售人员进行管理。由此，相关人力资源管理部门需要针对当前工作中出现的各类问题制定出可行、合理、系统的管理方案，并提出配套的销售人员成本控制工作办法，通过开展各类销售人员综合素质培训活动，提升销售人员的自身素养，有效增强了整个销售团队的凝聚力、归属感，避免出现人员频繁流动的问题。另外，房地产企业的相关人力资源管理部门也需要制定并升级各类销售岗位考核评价机制，极大激发了销售人员的工作热情。此外，也需要积极提出各类创意营销活动，制定完整、清晰的活动企划，保证活动整体符合当前的群众喜好及市场需要，推动活动的有序进行，尽量加快房地产企业的资金回款速度[3]。

结论：综上而言，为有效提升房地产企业的市场竞争优势，相关管理层主要可从工程质量与成本管控两方面入手，但考虑到工程质量的标准性，就使得成本控制成为支撑房地产企业发展的主要手段。从实际情况来看，房地产项目开发环节主要需要经历土地拆迁、设计招标、施工建造、验收销售几个环节，需要多公司共同参与，相关房地产企业需要对其成本投入状况进行全过程的跟踪控制，保证实际管控成效，实现以小投入获取大收益的目的，促进房地产行业整体经济的快速增长。

参考文献：

[1]韩笑.房地产开发项目的全过程成本控制研究[J].经营者,2021(23):231-233.

[2]丁国顺.房地产开发项目的全过程成本控制研究[J].商品与质量,2019(19):247.

[3]蒲欣.房地产开发项目的全过程成本控制研究[J].市场周刊·理论版,2019(50):0036.