房屋租赁合同中法定优先承租权的法律问题研究

房屋租赁合同中法定优先承租权的法律问题研究

曹书瑞

辽宁省高级人民法院，辽宁省沈阳市 110013

【摘要】民法典第七百三十四条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，即法定优先承租权。但当前关于我国房租租赁合同中的优先承租权问题，仍有一些具体问题需要解决。本文通过查阅我国相关法律文献以及已有的文献进行分析与研究，希望能够通过自己的努力，让更多的人们了解到房屋租赁优先承租权的问题，让租房者自身的利益可以得到法律上的保护，避免利用法律文件上的空缺，有违当前社会发展。

【关键词】优先承租权；房屋租赁合同；法律问题

一、法定优先承租权的性质

优先承租权是指，根据法律规定或合同约定，于租赁期限届满后以同等条件优先承租原租赁物的权利。在进行租赁时，如果租赁期限将要到期，而租赁者在租赁的这段时间中，并没有发现任何的违约行为以及其他不符合法律规定行为的情况下，当前租赁者如果有继续进行租赁的意愿，那么出租者应当在相同条件下优先考虑现在的租赁者。民法典施行后，优先承租权成为房屋承租人的法定权利。优先承租权从性质上宜界定为形成权，在承租人提出以同等条件续租的情况下，其和出租人之间即成立房屋租赁合同关系。如因出租人原因导致房屋租赁合同关系无法优先履行的，承租人可以向出租人主张赔偿责任。具体的赔偿标准可以结合承租同地段房屋租金的差价，寻找同类房屋造成的居住、经营成本，合同履行的可得利益等因素，兼顾当事人的过错程度，根据公平原则和诚信原则综合判断[1]。

二、法定优先承租权的主体

优先承租权的主体是房屋的承租人，尽管如此，最终在房屋被租出去的这段时间内，不仅会出现房屋的出租人与房屋实际居住者人数不匹配的情况，还有可能存在房屋的承租人数目前并不是只有一人的情况。下面关于优先承租权的适用体现在以下内容中。

（一）次承租人可适用

一般情况下，出租者把自己的房子租出去给别人，出租者由于某些原因将自己租赁的房租再次的转手租赁给第三人，也就是次承租人，最终房屋的使用权由次承租者在承租时期内使用。当把房租再一次转租出去时，次承租人与承租人两者之间也应当要签订一份表明房屋相关信息的合同，支付房租费用的义务由次承租人承担，那么法定优先承租权，也应当要考虑次承租人[2]。

（二）一房数租的承租人可适用

在正常租赁情形下，房屋的所有者可能会将房屋出租给多个人来使用，这也就会出现一间房屋有多个具有平等法律效力的合同存在情形。这种情况下，承租者均具有法定优先承租权。虽然承租人想要行使自己权利时，不可避免地与其他承租人发生竞争关系。但对于此种情况的解决方法，可以根据《民法典》第563条规定，当满足现有法律规定条件的公民优先承租权受到来自他人的侵犯时，可以主动地要求他人承担责任，并且可以主动要求解除与出租人之间的合同关系。

（三）商业租赁承租人可适用

目前，根据租赁房屋的使用方式不同，可将租赁分为商业租赁和居民住房租赁这两种用途的租赁形式。所谓商业租赁，是指房租的出租方与承租方之间签订的以从事生产经营活动为主要目的的商业合同。承租人支付一定数量的金钱作为租金，然后从出租人手中获得门面、库房等不动产的使用权，并且通过这些不动产从事商业经营活动赚取利润。与一般房屋租赁相比，商业租赁合同签订后，该房屋的承租者可以将房屋应用于商业活动来赚取收益。一般情况下，商业租赁按照实际的用途划分为三类：一是租赁后应用于生产经营活动；二是融资租赁；三是将房屋进行改造用于商业经营管理活动的租赁。商业租赁会影响到承租人的生产经营活动，如果租赁期限到期以后没有继续租赁，很有可能会导致承租者的生产中断或者其他不利于承租者利益的情形，经营场址的不稳定将导致生产经营的不可连续性，这位出租者带来的损失是难以计量的。因此，为了保障承租人经营的长期性和稳定性以及可持续性，商业租赁和普通房屋租赁一样，可以享受优先承租的权利。

三、法定优先承租权的行使条件

（一）房屋租赁合同成立且生效

法定优先承租权的首要前提是承租人与出租人之间需具有符合法律规范的房屋租赁合同，并且合同要处于有效期限规定的时间内，临近于租赁期满的之时。之所以会有优先承租权，是因为在承租人与出租人两者之间签订了关于房屋租赁的有效合同。如果签订的合同一旦不符合法律规范在履行期间被认定合同无效，或者是合同中因缔约过失导致合同存在较大缺陷被撤销合同，都有可能导致承租人无法享有法定优先承租权这一特殊的权益。此外，承租人应当是租赁房屋的使用者以及一定期限内的占有者，也就是在合同期内房屋的使用权是承租者所有的，出租人则应当是出租房屋的所有权人，或者是按照所有人的意志对房屋具有处置权益的人；否则，因主体不适格签订的租赁合同，不受法律保护[3]。

（二）承租人自愿接受租赁条件

法定优先承租权是承租人拥有比其他的房屋承租意向人有优先和出租者签订租赁合同的权利。如果拥有优先承租权，出租人想要将房子租赁给其他人，需要出租人、第三方和现在的承租者进行协商，如果协商不能，就应该首先保障现有的承租者的继续租赁的权利。在租赁期限将要到期的时候，出租人可以与租赁房屋的意向人，以及现在正在租赁自己房屋的使用者提出自己在下一步租赁条件，如果现有承租者想要继续租赁并且能够接受该条件，出租者必须要将房屋出租给现有的承租者

[4]。

四、法定优先承租权完善的具体策略

（一）建立完善的法定优先承租权制度

尽管我国当前已经有了关于房屋优先租赁承租权的规定，但是优先承租权在具体的实施过程中，仍然缺乏严谨的法律文件以及规章制度保障，很多时候在评判优先承租权这一权利时，大多数参照优先购买权的相关法律内容进行的。这种方式在一定的程度上可以维护承租者的权益，但毕竟不是专门的法律规定，还是存在着一定的欠缺，为更好地维护承租者的合法权益，平衡出租者承租者以及第三方租房者之间的关系，现阶段最重要的就是要尽快制定出专门的法规规章，让权力在法律的保护下进行。

（二）确认法定优先承租权的行使规则

严格落实优先承租权的构成条件以及优先承租权的行使规范，是法律工作人员义不容辞的职责所在。这其中最重要的法定优先承租权行使方式，应当由出租人告知承租人的时间，以及承租人应该在何时回复出租者自己的想法，笔者建议规定出租者应当提前两个月的时间告诉承租者继续出租的想法，询问现在的承租者是否还想继续租住，承租者可以在合约到期的半个月前告知出租者，这样可以保障承租者能够想有优先承租权，也可以防止承租者不再继续租住而造成出租者在金钱上的损失[5]。

结  语

本文主要是从法律的角度谈论当前房屋租赁合同的相关内容，并且对如何完善当前租赁合同中，关于优先承租权存在的问题提出了自己的见解以及一些完善的措施，以此期望能够更好地维护公民的合法权益，促进社会的和谐稳定发展。

参考文献：

[1]邓潇.房屋租赁合同中法定优先承租权的相关法律问题研究[J].法制博览,2022(30):130-132.

[2]陈广华,杨光明.试论房屋租赁中法定优先承租权[J].行政与法,2022(04):93-101.

[3]袁野.房屋租赁中的优先承租权[J].苏州大学学报(法学版),2020(01):23-37.

[4]刘江芮.论商事优先承租权的虚无性[J].东南大学学报(哲学社会科学版),2019(S1):63-67.

[5]王佳.商事优先承租权的理论与立法实践[J].宁波广播电视大学学报,2017(03):76-84.