既有小区电梯工程维修改造项目工程造价审核浅析

既有小区电梯工程维修改造项目工程造价审核浅析

董健雄

建银工程咨询有限责任公司四川分公司 四川成都 610016

摘要：目前成都市维修资金电梯工程工程造价审核过程中存在较多争议，因此通过对电梯工程维修改造项目工程造价审核进行系统梳理，分析了审核过程中存在的问题及形成原因，并给出了建议及对策。

关键词：电梯工程；维修改造；工程造价

1. 引言

既有小区电梯工程维修改项目影响着小区内电梯的运行及维修改造、小区业主所缴纳的维修资金的申请及使用。因此电梯工程维修改造项目工程造价审核需要结合既有小区电梯项目维修改造的实际情况，根据维修资金工程造价编制及审核原则合理确定工程造价。

2. 相关理论

电梯项目维修改造是指既有小区电梯因故障影响电梯正常使用，从而对电梯整体或零部件进行的更新或维修改造工作。

工程造价审核是指审核机构根据国家政策、计量计价规范、计价定额、取费文件、工程项目资料等依据对项目工程造价进行核查、分析和审定工作。

3. 审核流程及现状

既有小区电梯因故障影响使用时，业委会或物管公司作为委托人向特种设备检验检测研究院提出电梯安全评估申请。特检院实地对电梯进行检验检测后出具《电梯安全评估报告》。报告中载明所检测电梯的仪器设备具体名称，并给出评估结论和意见。

委托人根据《电梯安全评估报告》编制项目预算，通过房管局维修资金管理系统报送工程造价审核机构审核。工程造价审核机构对项目预算审核后出具预算报告。结算时，委托人将结算书及工程项目资料送审，工程造价审核机构审核后出具结算初审报告。委托人收到初审报告后对初审进行公示，公示结束且无异议后将结算定案表寄回工程造价审核机构并出具结算终审报告。委托人凭工程造价审核机构出具的报告向房管局申请维修资金的使用。

据统计，成都市各年度既有小区电梯工程维修改造项目占当年维修资金送审项目总量的30%左右。由于工程造价审核过程中参与方较多，且参与各方对维修资金申请及使用政策、工程造价编制及审核原则、材料价格确定均有不同的立场及述求，导致工程造价审核过程中出现工程造价形成差异、未使用计价定额或定额使用不恰当、材料价格争议等问题[1]。

4. 出现的问题及原因
   1. 造价形成差异及原因

造价形成差异首先表现为项目送审预算、结算书报送形式的差异。委托人或电梯维保单位编制的预算书、结算书通常以统一的文档或表格模板形式送审，而工程造价审核机构使用计价软件编制或调整送审项目工程造价。此外，由于送审资料中人工、机械、管理、税金、其他费用未明确费（税）率，导致相应费用审核存在差异。

造价形成差异的原因主要包括维修资金项目委托人、电梯维保单位使用较为传统的文档或表格形式计算工程造价，未按照工程量清单计价模式计算工程造价；且部分电梯维保单位没有配备相应造价人员，对造价构成、定额及计价软件的使用不熟悉；再有送审项目人工、机械、管理、措施、税金等费用、费率缺乏计取依据。

4.2定额使用问题及原因

定额使用问题首先表现为委托人未按照工程量清单计价模式，未结合四川省建设工程工程量清单计价定额进行编制项目预算及结算。此外，部分按照工程量清单计价模式送审的电梯工程项目，存在自编定额、定额选用不合理、定额系数不合理等问题。

定额使用问题的原因主要包括电梯维保单位及委托人不熟悉定额的使用，缺乏专业造价人员编制送审项目预算、结算造价文件；自编定额基价、消耗量的构成缺乏测算依据，定额基价及消耗量无法核实；定额选用不合理，无匹配定额项目时未借用工程内容类似的定额项目，定额系数未按照四川省建设工程工程量清单计价定额各章节说明中的系数执行。

4.3材料价格差异及原因

材料价格差异问题包括部分设备及材料询价困难、材料单价构成不合理、材料价格虚高等问题。如部分项目使用特定厂商供应的材料以适配既有电梯，而指定材料询价困难；部分送审材料价格除材料单价还综合考虑了二次搬运、安装、调试、现场指导费用；部分电梯维保单位偷换概念，修改材料名称、型号、品牌等信息虚报材料价格。

材料价格差异的原因主要包括部分既有小区已采购电梯维保服务，由于缺乏竞争机制导致维保单位报价不透明、材料价格偏高的情况；此外，电梯维保材料价格较为封闭，工程造价审核机构询价困难，材料价格审核时缺乏依据；再有，工程造价审核机构进行材料价格审核时按照规范、定额说明等依据，剔除了材料单价中综合考虑的不合理费用。

5. 建议及对策
   1. 明晰造价形成，按要求申报审核

既有小区电梯工程维修改造资金使用申请过程中，业委会或物管公司、电梯维保单位作为维修资金申请使用的主体，应当了解维修资金使用申请流程，明确基于工程量清单计价模式的电梯工程维修改造项目工程造价编制及审核原则，配置相关工程造价人员，掌握工程造价的构成，按要求使用定额从而确定电梯工程维修改造项目的工程造价。

5.2规范定额使用，合理使用系数

电梯工程维修改造项目工程造价编制及审核过程，应当按照维修资金编制及审核要求使用四川省建设工程工程量清单计价定额确定工程造价。目前四川省2020版安装定额虽然删除了电梯工程相关定额，但零部件更换项目可以借用工程内容相同或相似的安装工程定额项目。若遇整台电梯更换项目，则建议使用四川省2015版电梯安装定额，人工费按相关政策文件进行调整。

5.3部门主导、各方配合，完善询价机制

由于电梯工程维修改造项目材料价格询价较为困难，目前电梯项目材料询价主要通过工程造价审核机构向特检院提出询价申请，特检院作为电梯等特种设备的主管部门向工程造价审核机构提供市场建议价格区间做参考，再由工程造价审核机构根据项目实际情况确定价格。对于个别已确定电梯维保单位的项目，建议业委会或物管公司作为委托人通过洽商会谈、合同手段、引入竞争机制等方式合理确定电梯工程维修改造项目的工程造价。

6. 总结

既有小区电梯工程维修改造项目工程造价审核关系到小区业主电梯的正常使用及维修资金的申请及使用。因此需要业委会、物管公司、电梯维保单位、工程造价审核机构多方配合，在明确维修资金使用申请流程的基础上，合理确定材料价格，按照工程量清单计价模式及维修资金编制及审核原则合理确定既有小区电梯工程维修改造项目的工程造价。

参考文献：

[1]董健雄，《成都市维修资金项目工程造价审核浅析》，《中国建筑知识仓库》，2022年第23期

作者简介：董健雄（1989-），男，工程管理硕士，工程师，研究方向：安装工程造价管理